Quy định mới tách thửa đất TP.HCM 2026: Đã trình phương án 5 khu vực, tối thiểu 36m2

Theo tờ trình do Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Nguyễn Toàn Thắng ký ngày 29/3/2026, việc ban hành quy định mới là cần thiết vì sau sáp nhập, TP.HCM đang áp dụng đồng thời 3 quy định khác nhau (Quyết định cũ của TP.HCM cũ, Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ). Các quy định này không còn phù hợp với thực tiễn quản lý đất đai thống nhất trên toàn địa bàn. Dự thảo mới dựa trên Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, nhằm đảm bảo tính minh bạch, thống nhất, đồng thời cân bằng giữa quyền lợi người dân và quản lý nhà nước.

5 khu vực áp dụng diện tích tối thiểu tách thửa đất ở

Sở Nông nghiệp và Môi trường thống nhất sử dụng Phương án 2 (chia 5 khu vực) thay vì Phương án 1 (4 khu vực) vì dễ áp dụng thực tế hơn cho cơ quan quản lý. Diện tích tối thiểu và yêu cầu chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất được quy định cụ thể như sau (áp dụng cho thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau tách, đã trừ phần quy hoạch):

Khu vực 1: Tối thiểu 36m², chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m. Khu vực này bao gồm các phường trung tâm cũ của TP.HCM như Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú… (các khu dân cư mật độ cao, đô thị hiện hữu).

Khu vực 2: Tối thiểu 50m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4m. Bao gồm các phường như Tân Thuận, Phú Thuận, Bình Tân, Thủ Đức (một phần), An Lạc…

Khu vực 3: Tối thiểu 60m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5m (có điều chỉnh riêng cho đường nhỏ hoặc lối đi). Khu vực này bao quát nhiều phường thuộc khu vực sáp nhập cũ như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Tân Uyên, Vũng Tàu, Bà Rịa…

Khu vực 4: Tối thiểu 80m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5m. Gồm các xã ngoại vi như Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Long Hải, Đất Đỏ…

Khu vực 5: Tối thiểu 100m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5m. Đây là các xã xa xôi, mật độ dân cư thấp thuộc khu vực sáp nhập cũ: Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng, Minh Thạnh.

Ngoài ra, dự thảo quy định rõ: Thửa đất phải tiếp giáp đường công cộng đã công bố hoặc có lối đi được thỏa thuận với hàng xóm và được UBND phường/xã chấp thuận (đảm bảo thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng). Phần lối đi chung (từ 2 thửa trở lên) sẽ được chuyển sang sử dụng chung trên Giấy chứng nhận.

Điều kiện tách thửa, hợp thửa và đất nông nghiệp

Dự thảo nhấn mạnh các nguyên tắc theo khoản 1, 2, 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Thửa đất mới và thửa còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu sau khi trừ phần quy hoạch đường sá, hành lang an toàn. Việc tách thửa phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không làm ảnh hưởng quyền lợi thửa đất liền kề.

Đối với đất nông nghiệp, dự thảo chia thành 2 nhóm:

Đất trồng cây hàng năm và đất nông nghiệp khác: tối thiểu 500m².

Đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, sản xuất muối, chăn nuôi tập trung: tối thiểu 1.000m².

Điều này nhằm hạn chế tình trạng phân lô nhỏ lẻ trên đất nông nghiệp, tránh phá vỡ quy hoạch và ô nhiễm môi trường.

Tác động đến thị trường bất động sản và người dân

Quy định mới được đánh giá sẽ “siết chặt” hơn so với một số khu vực nông thôn cũ (nơi trước đây có thể tách thửa nhỏ hơn), nhưng “nới lỏng” ở khu vực trung tâm so với một số quy định cũ. Nhiều chuyên gia cho rằng đây là bước đi cần thiết để kiểm soát phân lô bán nền trái phép, đảm bảo hạ tầng đồng bộ và giảm tình trạng “xóm lều” không phép. Tuy nhiên, một số ý kiến từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng lưu ý cần cân nhắc thêm để không làm khó người dân có nhu cầu tách thửa hợp pháp cho con cái hoặc đầu tư nhỏ.

Hiện tại, sau khi lấy ý kiến từ 102 đơn vị (các sở ngành, quận/huyện, hội nghề nghiệp), Sở Nông nghiệp và Môi trường đã hoàn thiện và trình UBND TP.HCM. Phó Chủ tịch UBND TP Bùi Minh Thạnh từng chỉ đạo hoàn thiện dự thảo để ban hành trong tháng 3/2026, nhưng tiến độ có thể kéo sang đầu tháng 4 tùy thuộc vào quy trình phê duyệt cuối cùng. Khi Quyết định được ban hành, các quy định cũ sẽ hết hiệu lực, tạo khung pháp lý thống nhất cho toàn TP.HCM (khoảng 2.000km² sau sáp nhập).

Thủ tục thực hiện và lưu ý

Người dân muốn tách thửa cần chuẩn bị hồ sơ theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP: đơn đề nghị (Mẫu 21), bản vẽ tách thửa (Mẫu 22), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND phường/xã. Quy trình sẽ được số hóa để rút ngắn thời gian.

Tóm lại, quy định mới với phương án 5 khu vực và mức tối thiểu 36m² là bước tiến quan trọng trong quản lý đất đai TP.HCM năm 2026. Nó không chỉ giải quyết vướng mắc thực tiễn sau sáp nhập mà còn góp phần phát triển đô thị bền vững, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Người dân và doanh nghiệp nên theo dõi thông báo chính thức từ UBND TP.HCM để chuẩn bị hồ sơ phù hợp. Khi quy định có hiệu lực, việc tách thửa sẽ minh bạch hơn, giảm rủi ro tranh chấp và hỗ trợ thị trường bất động sản lành mạnh.