Quy định mới tách thửa đất TP.HCM 2026: Dự kiến tối thiểu 36m2 và chia 4 khu vực

Ngày 11/3/2026, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Minh Thạnh chủ trì cuộc họp với các sở, ngành để làm rõ nhiều nội dung trong dự thảo. Báo cáo tại cuộc họp, Phó Giám đốc Sở NN&MT Nguyễn Thái Sinh cho biết, sau sáp nhập, TP.HCM tồn tại đồng thời 3 văn bản: Quyết định 100 (áp dụng cho TP.HCM cũ), Quyết định 38 (khu vực Bình Dương cũ) và Quyết định 24 (khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ). Việc áp dụng nhiều quy định gây khó khăn cho quản lý nhà nước và thủ tục hành chính của người dân. Nếu không ban hành văn bản thống nhất, sẽ thiếu đồng bộ, ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Sở NN&MT đã lấy ý kiến 176 đơn vị (Sở Tư pháp, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Thanh tra TP, MTTQ, UBND các phường/xã, đặc khu…). Đến nay nhận được 77 ý kiến, trong đó 24 đơn vị đồng thuận, 53 đơn vị góp ý. Sở chọn phương án 1 để trình, chia theo bảng giá đất với các nhóm nhỏ nhằm xử lý sự khác biệt giữa các khu vực cũ.

2 phương án diện tích tối thiểu

Cả hai phương án đều giữ nguyên nguyên tắc chung theo khoản 1, 2, 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội. Thửa đất mới hình thành và thửa còn lại sau tách (đã trừ quy hoạch) phải đủ diện tích tối thiểu, đảm bảo hình dạng, mặt tiền, chiều sâu để tránh chia nhỏ quá mức gây áp lực hạ tầng.

Phương án 1 (được chọn trình, chia 4 khu vực):

• Khu vực 1: Các phường trung tâm cũ như Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ, Chợ Lớn, Phú Nhuận, Bình Thạnh… Tối thiểu 36m², mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 3m.

• Khu vực 2: Một số phường ven đô, giáp ranh như Tân Thuận, Phú Thuận, Bình Tân, Thủ Đức, Cát Lái, Long Bình… và một số phường cũ Bình Dương như Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An… Tối thiểu 50-60m², mặt tiền và chiều sâu 4-5m (tùy phân nhóm).

• Khu vực 3: Các xã ngoại thành, nông thôn như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ và nhiều xã cũ BR-VT như Châu Đức, Xuyên Mộc… Tối thiểu 60-80m², mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 5m.

• Khu vực 4: Các xã xa xôi, mật độ thấp như Bàu Bàng, Dầu Tiếng, Phú Giáo (cũ Bình Dương), Ngãi Giao, Châu Đức, Long Hải… Tối thiểu 80-100m², mặt tiền và chiều sâu 5m.

Phương án 2: Chia 5 khu vực, tương tự nhưng chi tiết hơn, khu vực 1 vẫn 36m²/3m, khu vực 5 lên 100m²/5m.

Đối với đất nông nghiệp: Tối thiểu 500m² (đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác); 1.000m² (đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối, chăn nuôi tập trung).

Về lối đi: Cho phép thỏa thuận với đất liền kề để kết nối đường giao thông công cộng. Lối đi chung (từ 2 thửa trở lên) chuyển sang sử dụng chung trên Giấy chứng nhận. UBND phường/xã xem xét đảm bảo thoát hiểm, PCCC và cấp phép xây dựng.

Sở kiến nghị bỏ quy định xử lý trường hợp hộ nghèo, cận nghèo hoặc hoàn cảnh khó khăn (như Quyết định 100 cũ) để tránh tiêu cực, vì pháp luật chưa định nghĩa rõ.

Thông tin cập nhật mới nhất

Phó Chủ tịch Bùi Minh Thạnh nhấn mạnh: Dự thảo phải chặt chẽ, khắc phục tồn tại cũ, tạo điều kiện ổn định chỗ ở và hạ tầng cho dân, nhưng ngăn chặn lợi dụng tách thửa để trục lợi, phát sinh khu dân cư nhếch nhác. Ông chỉ ra vướng mắc lớn ở khu nông thôn: “Quy định cấp thoát nước phải đảm bảo thì xã nông thôn hầu hết không đáp ứng, ảnh hưởng quyền lợi dân?”.

Nếu khu vực đã có quy hoạch thì ràng buộc để hình thành khu dân cư khang trang; khu chưa quy hoạch thì không để hồ sơ ách tắc. “Phải linh hoạt, tính đến phong tục tập quán địa phương, tránh cứng nhắc”, ông Thạnh yêu cầu.

Đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Văn phòng UBND TP cũng góp ý cần gắn thêm yếu tố quy hoạch dù Luật Đất đai chưa bắt buộc, để tránh tiêu cực. Cán bộ xã Củ Chi và các đơn vị khác đề xuất chia nhỏ theo phường/xã để phù hợp thực tế.

Đến ngày 14/3/2026, Sở NN&MT khẳng định sẽ tiếp tục lấy ý kiến chuyên gia, hiệp hội và đặc biệt các phường/xã để hoàn thiện, trình UBND TP ban hành trong tháng 3/2026.

Y kiến từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Ngày 8/3/2026, HoREA gửi góp ý chi tiết, đánh giá dự thảo bám sát luật nhưng còn khoảng trống thực tiễn. Hiệp hội đề nghị:

•Áp dụng thống nhất một tiêu chuẩn diện tích tối thiểu cho cùng một khu vực (không chia 2 loại như dự thảo).

• Giảm diện tích một số khu: Khu vực có mức 60m² xuống 50m² (mặt tiền 4m); 80m² xuống 60m²; 100m² xuống 80m² để phù hợp thực tế đô thị hóa.

• Điều chỉnh phân loại một số phường (như Chánh Hưng, Phú Định, Tân Bình, Gò Vấp…) vào khu vực 1 (36m²) cho công bằng.

HoREA nhấn mạnh mục tiêu là tháo gỡ cho người dân, đặc biệt trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025 đã nới lỏng điều kiện tách thửa (cho phép lối đi qua đất liền kề nếu thỏa thuận).

Tác động đến người dân ra sao?

Quy định mới nhằm thống nhất quản lý đất đai trên địa bàn TP.HCM mở rộng (sau sáp nhập 2025), bảo vệ quyền lợi người dân trong tách thửa để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, xây nhà riêng. Ở khu trung tâm, mức 36m² giúp nhiều hộ gia đình chia nhỏ thửa đất cũ để con cái an cư. Ở ngoại ô và khu vực cũ Bình Dương - BR-VT, mức cao hơn (60-100m²) hạn chế áp lực hạ tầng, tránh tình trạng “chia nhỏ bán lẻ” gây ô nhiễm, quá tải.

Đồng thời, quy định siết chặt hơn về hình dạng thửa đất và lối đi nhằm ngăn chặn đầu cơ, hình thành “khu ổ chuột” hoặc tranh chấp sau này. Việc bỏ cơ chế “hoàn cảnh khó khăn” loại bỏ kẽ hở tiêu cực từng xảy ra.

Đây là bước quan trọng thực hiện Luật Đất đai 2024, tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho TP.HCM hơn 14 triệu dân và hàng triệu thửa đất. Sau khi ban hành, các quận/huyện sẽ tổ chức triển khai, hướng dẫn người dân thủ tục nhanh chóng, minh bạch.

Sở NN&MT khẳng định sẽ tiếp thu tối đa góp ý để văn bản khả thi, vừa đảm bảo quyền lợi dân vừa phục vụ phát triển bền vững. Người dân có thể theo dõi thông tin chính thức từ cổng thông tin điện tử TP.HCM hoặc UBND quận/huyện để nắm bắt và chuẩn bị hồ sơ khi quy định có hiệu lực