Quy định chỉ tiêu dân số với chung cư TP.HCM bao nhiêu thì phù hợp?

Dự kiến có 2 phương pháp, phương pháp 1 là tính trung bình 3,5 người/căn hộ. Phương pháp 2 là xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng, ví dụ căn hộ từ 25-40 m2 có 1 người; căn hộ từ 40-60 m2 có 2 người; căn hộ từ 60-80 m2 có 3 người…

HoREA thống nhất với Sở Xây dựng đề xuất quy định 2 phương pháp xác định dân số trong dự thảo, nhất là phương pháp xác định dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết theo phương pháp xác định dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng là giải pháp hợp lý nhất trong tình hình hiện nay.

Sở Xây dựng đề xuất quy định 2 phương pháp xác định dân số trong dự thảo, trong đó có phương pháp xác định dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Với cách tính này, có thể đáp ứng được yêu cầu của các chủ đầu tư dự án nhà ở, để có thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt số lượng nhà ở hợp lý, tăng tính khả thi của dự án, để có thể thu hồi được vốn đầu tư và có được lợi nhuận hợp lý so với trường hợp áp dụng phương pháp xác định dân số được xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ

Ông Châu lấy ví dụ, dự án nhà ở thương mại A có tổng diện tích sàn sử dụng làm căn hộ là 100.000 m2, trong đó có 10% diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 25 - 40 m2; căn hộ từ 40 - 60 m2 (chiếm 15%); căn hộ từ 60 - 80 m2 (25%); căn hộ 80 - 120 m2 (25%); căn hộ từ 120 - 150 m2 (15%); căn hộ từ 150 m2 trở lên(10 %)

Nếu áp dụng phương pháp xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ thì dự án căn hộ chung cư A có quy mô dân số tính theo công thức là 1.392 căn hộ x 3,5 = 4.872 người.

Trong khi trường hợp 2, áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng thì dự án căn hộ chung cư A có quy mô dân chỉ có 3.930 người, thấp hơn 942 người, thấp hơn 19,3% so với áp dụng phương pháp xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ.

Bên cạnh mặt tích cực trên đây, Hiệp hội đề nghị Sở Xây dựng tiếp tục xem xét thấu đáo việc áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng sẽ dẫn đến quy mô dân số thực tế có tác động lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.

Bởi lẽ, nếu quy định mặc định căn hộ có diện tích bao nhiêu thì có số lượng người ở tương ứng cũng chưa thật hợp lý. Ví dụ quy định căn hộ 25 - 40 m2 chỉ có 1 người; căn hộ từ 40 - 60 m2 có 2 người hay căn hộ từ 60 - 80 m2 có 3 người ở… là chưa thật sát với thực tế.

Bởi lẽ, đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư đang cư ngụ tại các căn hộ quy mô 1-2 phòng ngủ với 3-5 người. Bên cạnh đó, những người có thu nhập cao đang cư ngụ tại các căn hộ (nhà) quy mô 3-4-5 phòng ngủ trở lên, nhưng không phải luôn đi đôi với có nhiều người ở.

Theo HoREA, khi áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng thì quy mô dân số của dự án bất động sản, nhà ở có vẻ thấp hơn. Tuy nhiên, khi đưa dự án vào hoạt động thực tế thì quy mô dân số thực tế sẽ cao hơn rất đáng kể, nhất là tại các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Căn hộ 1 phòng ở nhỏ nhất (25 m2) đến căn hộ 1 phòng ở 60 m2 vẫn có thể có 3-5 người, thậm chí nhiều hơn, chứ không phải chỉ có 1-2 người nên sẽ tác động lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.