Phú Mỹ Hưng – “ông lớn” bất động sản đối diện bài toán nợ vay và lợi nhuận giảm tốc

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng

Vốn chủ suy giảm, đòn bẩy tài chính tăng

Tính đến ngày 30/6/2025, vốn chủ sở hữu của Phú Mỹ Hưng đạt hơn 10.469 tỷ đồng, giảm hơn 2.100 tỷ đồng so với cùng kỳ 2024. Khoản lợi nhuận sau thuế chưa phân phối – vốn là “đệm an toàn” tài chính của công ty – cũng giảm mạnh từ 10.478 tỷ đồng xuống 9.205 tỷ đồng.

Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu vì thế tăng lên 2,24 lần, phản ánh mức độ đòn bẩy tài chính cao hơn trước. Tổng nợ phải trả của doanh nghiệp đã vượt 23.400 tỷ đồng, tăng hơn 1.000 tỷ đồng chỉ sau một năm.

Trong cơ cấu nợ, vay ngân hàng giảm nhẹ xuống 5.686 tỷ đồng, trong khi nợ trái phiếu trong nước và quốc tế vẫn duy trì ở mức cao, lần lượt hơn 7.558 tỷ đồng và 6.695 tỷ đồng. Đáng chú ý, khoản nợ phải trả khác tăng vọt lên hơn 10.168 tỷ đồng, cho thấy áp lực thanh toán tiếp tục lớn dần.

Các chỉ tiêu thanh khoản cũng kém khả quan hơn: hệ số thanh toán ngắn hạn giảm từ 2,21 lần xuống 1,71 lần; hệ số thanh toán nhanh chỉ đạt 0,73 lần, thấp hơn mức an toàn phổ biến. Khả năng thanh toán lãi vay giảm từ 6,72 lần xuống 5,33 lần, phản ánh biên lợi nhuận bị thu hẹp sau khi trả chi phí tài chính.

Lợi nhuận chững lại

6 tháng đầu năm, Phú Mỹ Hưng ghi nhận lợi nhuận trước thuế 1.233 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 971 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với 1.367 tỷ đồng năm 2024.

Các chỉ số sinh lời theo đó giảm đáng kể: tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) chỉ còn 2,86%, còn tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) xuống 9,27%.

Dù vậy, doanh nghiệp vẫn khẳng định đáp ứng các yêu cầu an toàn tài chính theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng và dư nợ trái phiếu so với vốn chủ sở hữu hiện ở mức 1,27 lần, vẫn nằm trong giới hạn cho phép.

Phú Mỹ Hưng hiện lưu hành 3 lô trái phiếu trong nước (PMH.1700.2019.01, PMH.1700.2019.02 và PMH.300.2019) với tổng giá trị 2.000 tỷ đồng. Các lô này sẽ đáo hạn đồng loạt vào năm 2026, trong đó hai lô đầu vào tháng 6 và lô còn lại vào tháng 8. Trong 6 tháng đầu 2025, công ty đã thanh toán đúng hạn gần 32 tỷ đồng tiền lãi cho các nhà đầu tư.

"Biến" khu đầm lầy thành biểu tượng đô thị

Ra đời từ đầu thập niên 1990, Phú Mỹ Hưng là liên doanh giữa Tập đoàn CT&D (Đài Loan – Trung Quốc) và Công ty TNHH MTV Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (IPC).

Từ quỹ đất rộng lớn vốn là vùng trũng, đầm lầy, ngập mặn, liên doanh này từng bước triển khai Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng nằm dọc theo tuyến đường đại lộ Nguyễn Văn Linh, phường Tân Phú, THCM. Đây là một trong những dự án quy hoạch đô thị có tầm nhìn dài hạn đầu tiên tại Việt Nam, kết hợp giữa phát triển hạ tầng, nhà ở, thương mại – dịch vụ và không gian công cộng.

Trong hơn 30 năm, Phú Mỹ Hưng đã triển khai hàng loạt công trình như The Crescent (Hồ Bán Nguyệt), khu thương mại – tài chính quốc tế, nhiều dự án căn hộ, biệt thự và trung tâm thương mại cao cấp.

Gần đây, công ty tiếp tục ra mắt loạt dự án mới như Phú Mỹ Hưng Midtown, The Antonia, Urban Hill… hướng đến phân khúc trung – cao cấp.

Bước ra thị trường phía Bắc và mở rộng địa bàn đầu tư

Không dừng lại ở khu Nam TP. HCM, Phú Mỹ Hưng đã mở rộng hoạt động sang các địa phương khác, trong đó đáng chú ý là Bắc Ninh.

Dự án khu đô thị sinh thái Hồng Hạc – Xuân Lâm có nguồn gốc từ năm 2010, khi UBND tỉnh Bắc Ninh cấp giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty Đầu tư Công đoàn Ngân hàng Công thương (sau này trở thành đơn vị thành viên của Phú Mỹ Hưng). Đến tháng 11/2011, dự án được giao đất đợt 1 với diện tích hơn 197,6 ha. Tuy nhiên, do tiến độ chậm, đến tháng 11/2022, UBND tỉnh phải gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 24 tháng kể từ ngày 18/11/2022.

Bước ngoặt diễn ra vào năm 2024, khi CTCP Đầu tư Công đoàn Ngân hàng Công thương chính thức được chấp thuận chủ trương đầu tư lại dự án dưới tên gọi Khu đô thị sinh thái Hồng Hạc – Xuân Lâm. Dự án có quy mô gần 200 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 27.000 tỷ đồng (tương đương 1,1 tỷ USD), quy mô dân số gần 28.000 người. Tháng 4/2025, dự án đã được khởi công, đánh dấu bước đi đầu tiên của Phú Mỹ Hưng trong việc mở rộng ra thị trường bất động sản phía Bắc.

Phối cảnh dự án khu đô thị sinh thái Hồng Hạc - Xuân Lâm

Cùng với dự án tại Bắc Ninh, tháng 6/2025, liên danh giữa Công ty TNHH Phát triển Phú Hưng Thái (thành viên thuộc Phú Mỹ Hưng) và CTCP Thương mại – Xây dựng Hồng Thịnh đã trúng thầu thực hiện Khu đô thị sinh thái số 4 tại xã Thịnh Minh, Hòa Bình (nay thuộc tỉnh Phú Thọ). Dự án có diện tích hơn 64,8 ha, tổng vốn đầu tư gần 1.455 tỷ đồng, dự kiến triển khai trong giai đoạn 2024-2030.

Đối tác trong liên danh – Hồng Thịnh – là doanh nghiệp thành lập từ năm 2002 tại TP.HCM, hoạt động trong lĩnh vực thương mại và xây dựng. Doanh nghiệp này từng phát triển Khu biệt thự nhà vườn xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè (nay là xã Nhà Bè, TP.HCM) với diện tích gần 4,4 ha, còn được biết đến dưới tên thương mại Hồng Thịnh Residence (Amelie Villa Phú Mỹ Hưng).

Với nền tảng thương hiệu và quỹ đất lớn, Phú Mỹ Hưng vẫn được coi là một trong những chủ đầu tư uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Tuy nhiên, áp lực nợ vay ngày càng cao, thanh khoản suy giảm và lợi nhuận sụt giảm sẽ là những thách thức lớn mà doanh nghiệp cần giải quyết trong giai đoạn tới.