Phí chung cư: Bỏ thì thương, vương thì tội

Có cũng như không

Hà Nội là địa phương đầu tiên trên cả nước ban hành giá trần dịch vụ nhà chung cư sau một thời gian dài nhức đầu vì hàng loạt tranh chấp, kiện tụng căng thẳng giữa chủ đầu tư với khách hàng. Theo quy định của UBND TP Hà Nội, mức phí cao nhất sẽ là 4.000 đồng/m² và thấp nhất là 2.400 đồng/m².

Tuy nhiên, trái ngược với mong đợi của các cơ quan quản lý về một “trọng tài” phân xử cho những tranh chấp, quy định có phần “mềm” này của Hà Nội đã thổi bùng lên những cuộc tranh chấp khác, thậm chí còn quyết liệt hơn, đặc biệt tại các chung cư cao cấp như Keangnam, Golden Westlake…

Chung cư Golden Westlake, Hà Nội.

Nguyên nhân những tranh chấp này là sự “lệch pha” giữa cư dân và chủ đầu tư trong việc thi hành quy định của TP. Theo quy định, các dịch vụ chưa có trong bảng giá thì người sử dụng và doanh nghiệp thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên, người dân cho rằng giá cao nhất được thu đối với dịch vụ nhà chung cư là 4.000 đồng/m² và quy định về giá dịch vụ là bắt buộc áp dụng trong khi chủ đầu tư lại cho rằng mức 4.000 đồng/m² là quá thấp. Điển hình của xung đột này có thể thấy ở khu chung cư cao cấp Keangnam.

Chủ đầu tư của tòa nhà này cho rằng mức phí 4.000 đồng/m² thậm chí còn không đủ phí để vận hành hết thang máy và kiến nghị thu 17.000 đồng/m². Sự việc càng trở nên căng thẳng khi các chủ đầu tư tự ý tăng giá dịch vụ khi chưa thỏa thuận với đại diện các hộ dân hoặc ngừng cung cấp các tiện ích tối thiểu như dừng thang máy, ngừng cung cấp điện nước, tăng phí trông giữ ô tô...

Quy định này thiếu sức sống đến mức TP Hà Nội cũng đã phải thừa nhận, khung giá 2.400-4.000 đồng/m² là chưa phù hợp với thực tiễn quản lý. Trong văn bản gửi Bộ Xây dựng xin ý kiến cách đây vài tháng, lãnh đạo TP Hà Nội thừa nhận dịch vụ nhà chung cư rất đa dạng về tần suất, chất lượng và phụ thuộc vào đặc điểm của từng dự án nên không thể xây dựng được tất cả các loại dịch vụ.

Mặt khác, quan hệ giữa người sử dụng và bên cung cấp dịch vụ là quan hệ dân sự, giao dịch theo thỏa thuận nên việc Nhà nước quy định cứng là chưa ổn.

Giữ hay bỏ?

Trên thực tế, mâu thuẫn trong việc thu phí dịch vụ chung cư thường chỉ xảy ra ở các chung cư cao cấp, nơi chủ đầu tư áp phí rất cao và chưa có ban quản trị tòa nhà. Chính vì vậy, theo một số chuyên gia, việc bắt buộc phải có ban quản trị tòa nhà là cực kỳ cấp bách.

Bên cạnh đó, thu phí theo mô hình hợp tác xã dựa trên thỏa thuận với người dân hoặc thông qua một đơn vị độc lập là rất cần thiết, thay vì một bảng giá cứng như hiện nay. Một báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội về tình trạng vi phạm trong đầu tư, quản lý, khai thác nhà chung cư cho thấy trong 12 dự án chung cư tại Hà Nội được kiểm tra, đã phát hiện nhiều trường hợp diện tích sở hữu chung do chủ đầu tư quản lý, kinh doanh chưa được hạch toán công khai, chi phí chưa được bù trừ vào giá dịch vụ.

Ngoài ra, các khoản doanh thu phát sinh từ hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ cho tòa nhà chưa công khai (như quảng cáo, khai thác tiện ích chung, thu thêm tiền của các hộ không chính chủ); nội dung hợp đồng mua bán căn hộ mang tính áp đặt của chủ đầu tư...

Sự nhập nhèm này khiến việc phải có một ban quản trị độc lập càng được nhấn mạnh. TP Hà Nội cũng kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép công bố đơn giá dịch vụ nhà chung cư hoặc khung giá dịch vụ nhà chung cư. Đơn giá dịch vụ là cơ sở để các bên có liên quan tham chiếu, thương thảo và tự quyết định áp dụng, góp phần từng bước minh bạch hóa việc quản lý giá dịch vụ nhà chung cư theo hướng thị trường.

Tuy nhiên, việc không còn một mức giá trần cũng gây ra nhiều lo ngại cho người dân khi sẽ bị chủ đầu tư ép giá và quay về tình trạng như trước đây: đuối lý khi không có một cơ sở pháp lý nào để có thể dựa vào. Theo một số cư dân, nếu bỏ trần phí chung cư, Bộ Xây dựng và TP Hà Nội phải có một biện pháp thay thế thật hợp lý, đảm bảo lợi ích cho cả 2 bên, đặc biệt các cư dân, vì trong hợp đồng ban đầu họ đã “thiệt đơn thiệt kép”.

Nhiều chuyên gia cũng nhận định, từ thất bại của trần phí chung cư, cần thận trọng trong việc ban hành khung giá hay đơn giá bởi lẽ việc phân hạng chung cư ở nước ta hiện nay còn chưa chính xác. Ngay cả thế nào là chung cư cao cấp cũng thường do chủ đầu tư tự phong.