Nói lại chuyện tồn kho

Những dự án đang xây dựng dở dang có phải là hàng tồn kho.

Ví dụ như trường hợp của Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm. Đây là một trong những doanh nghiệp bất động sản hoạt động tốt nhất trên thị trường khi có tỉ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu bằng 0 cũng như lượng tiền mặt khá lớn. Thế nhưng, theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2012, doanh nghiệp này có lượng hàng tồn kho lên đến trên 1.171 tỉ đồng.

Một thống kê từ báo cáo tài chính hợp nhất của nhóm 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM của một trang thông tin cho thấy, hàng tồn kho tại thời điểm 30.9.2012 của nhóm doanh nghiệp này đã tăng 18,5% so với đầu năm và đạt mức 35.001 tỉ đồng.

Quả thật, nếu nhìn vào những con số tồn kho hàng ngàn tỉ đồng nói trên, thì sự hình dung về một thị trường đang khủng hoảng thừa hay một kết quả tiêu cực cho các doanh nghiệp là điều hoàn toàn dễ hiểu.

Tuy nhiên, những thông tin về hàng tồn lại được các ông chủ doanh nghiệp phản ứng và cho rằng nó không phản ánh sự thật của vấn đề.

Ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch Kiêm Tổng Giám đốc Công ty Phát triển Đô thị Từ Liêm cho rằng, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản được đưa ra gần đây là không chính xác.

“Chúng tôi không có hàng tồn kho. Nhà chúng tôi làm ra đã bán hết, chỉ là chưa bàn giao hết cho người mua. Đó là lý do khi kiểm toán, kiểm toán viên thấy vẫn rủi ro nên xác định đấy là hàng tồn. Nhưng nếu như thế thì cách đặt vấn đề hàng tồn kho là chưa chuẩn mực”, ông Kha nói.

Theo ông, lĩnh vực sản xuất nào cũng có hàng tồn, nhưng phải phân biệt là tồn ở góc độ nào, giai đoạn nào. Chẳng hạn, doanh nghiệp bất động sản chưa bán hết hàng thì gọi đó là hàng tồn, nhưng nếu coi đất của doanh nghiệp chưa sử dụng là hàng tồn thì không đúng.

Khác biệt về tồn kho bất động sản

Vậy nên hiểu thế nào cho đúng về hàng tồn kho trong doanh nghiệp bất động sản?

Dựa theo chuẩn mực kế toán của Bộ Tài chính, thông thường đối với doanh nghiệp sản xuất và thương mại thì chỉ tiêu hàng tồn kho trên bảng cân đối kế toán của báo cáo tài chính bao gồm: nguyên nhiên vật liệu, sản phẩm dở dang đang trong giai đoạn sản xuất, thành phẩm, hàng hóa...

Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chỉ tiêu hàng tồn kho được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán của báo cáo tài chính gồm 2 khoản mục: hàng hóa (là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở) và chi phí sản phẩm dở dang (là giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai).

Hàng hóa được ghi nhận trong trường hợp dự án đã hoàn thành, xây dựng xong, đủ điều kiện đưa vào sử dụng nhưng doanh nghiệp chưa bán được. Chi phí sản phẩm dở dang được ghi nhận trong trường hợp dự án đang ở giai đoạn triển khai, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, thiết kế dự án, giám sát và xây dựng của những hạng mục đã hoàn thành.

Với cách tính này, việc khẳng định không có hàng tồn của ông Kha là có cơ sở. Trong thuyết minh tài chính hợp nhất quý III/2012 của Nhà Từ Liêm có ghi rõ hàng tồn kho chỉ là chi phí sản phẩm dở dang và không có mục hàng hóa bất động sản.

Tuy nhiên, cho dù là tài sản thì trong tương lai nó cũng trở thành sản phẩm hàng hóa là căn hộ hay đất nền. Và với tình trạng hiện nay, ai cũng biết rằng, nếu vốn đầu tư vào số bất động sản này là vốn tín dụng vay của ngân hàng thì bất động sản tồn kho lớn tới đâu, nợ xấu của ngân hàng to đến đó.

Và như vậy, với những khoản nợ khổng lồ của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay thì dù cách hiểu thế nào, hàng tồn kho cũng mang lại nhiều lo ngại.