Cứu bất động sản: cứu ai, ai cứu?

Với những động thái dồn dập gần đây, có vẻ Chính phủ đã sẵn sàng đưa ra một gói giải pháp cứu thị trường bất động sản (BĐS), sau khi đã lắng nghe ý kiến từ các DN, hiệp hội, chuyên gia... Để gói giải pháp này thực sự phát huy hiệu quả, đồng thời không tạo ra cảm giác thiếu công bằng, theo chúng tôi, công tác triển khai cần được tính toán thận trọng và cần làm rõ một số điều kiện đối với các phân khúc, DN BĐS được hỗ trợ.

3 điểm cần làm rõ

Thứ nhất, cần làm rõ mục đích giải cứu BĐS. Không phải không có những ý kiến cho rằng, gần đây Chính phủ chỉ quan tâm đến các DN BĐS. Trong khi nhiều tầng lớp khác trong xã hội đang phải chịu nhiều khó khăn về kinh tế không kém, thậm chí hơn so với giới kinh doanh BĐS, nhưng chưa được quan tâm đúng mức.

Do đó, các DN BĐS cần phải hiểu Chính phủ không có ý định giúp họ tăng lợi nhuận, nếu có trợ giúp chỉ giúp họ tăng tính thanh khoản trong giao dịch BĐS, tránh phá sản, ảnh hưởng đến các ngành kinh tế khác, gây lãng phí về tài sản cho xã hội. Nếu muốn tăng tính thanh khoản, bản thân họ phải chấp nhận giảm lợi nhuận (nếu có lợi nhuận), thậm chí chấp nhận lỗ ở mức hợp lý. Nói cách khác, chất lượng và giá sản phẩm của họ phải hợp lý cho giới bình dân. Người được lợi trong gói giải cứu này trước hết là những tầng lớp nhân dân có nhu cầu ở thực sự và được tạo điều kiện để mua những sản phẩm đạt chất lượng.

Nới điều kiện mua nhà cho Việt kiều và cá nhân người nước ngoài là một trong giải pháp tốt để gỡ khó cho thị trường BĐS

Ngân hàng cũng hưởng lợi từ gói giải cứu này từ giảm bớt nợ xấu. Tuy nhiên, họ phải có trách nhiệm trợ giúp cho Chính phủ và người dân về tài chính với mức chi phí thấp nhất.

Thứ hai, về việc mở kênh người mua là cá nhân, tổ chức nước ngoài. Nhiều người e ngại khi mở kênh này, nhưng chúng tôi cho rằng, cần coi việc người nước ngoài mua căn hộ tại Việt Nam là xuất khẩu tại chỗ, cần khuyến khích trên cơ sở một số điều kiện nhất định. Nhiều nước đã có chính sách thu hút người mua BĐS từ nước ngoài, người Việt Nam cư trú tại Việt Nam cũng đầu tư mua BĐS tại Singapore, Malaysia, Mỹ… ngày càng nhiều. Trước mắt, cần cho phép người nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài mua không hạn chế những căn hộ cao cấp (có giá từ 100.000 USD trở lên) với thủ tục đơn giản hơn. Chúng tôi đánh giá, nguồn vốn từ nước ngoài có sẵn và tốt hơn so với nguồn vốn từ trong nước trong hoàn cảnh kinh tế khó khăn hiện nay. Hiện lượng tồn kho căn hộ cao cấp rất lớn, không thể giải quyết được theo gói giải cứu ưu tiên dành cho các căn hộ có giá bình dân, nên việc mở kênh người mua là cá nhân, tổ chức nước ngoài là tất yếu.

Thứ ba, cần tránh chỉ giới đầu cơ được hưởng lợi từ gói giải cứu. Cần có quy định chặt chẽ đối với những đối tượng được tham gia chương trình giải cứu. Chúng tôi đồng ý gói giải cứu cần tập trung vào việc tạo điều kiện cho giới bình dân được tiếp cận mua căn hộ chung cư với giá hợp lý, rẻ hơn rõ rệt so với mặt bằng hiện nay. Theo đó, cần quy định có Chương trình căn hộ giá rẻ (CHGR), mỗi DN có điều kiện đều được tham gia, mỗi công dân (đóng bảo hiểm xã hội liên tục từ một năm trở lên) có nhu cầu mua căn hộ (tại nơi đóng bảo hiểm xã hội) đều có thể đăng ký tham gia.

Điều kiện đóng bảo hiểm xã hội liên tục một năm đã bao gồm những đối tượng rộng rãi (cán bộ, công chức, người lao động…), đồng thời hạn chế những đối tượng gian lận giả mạo để hưởng lợi từ Chương trình CHGR. Những DN, công dân tham gia Chương trình CHGR phải ký những cam kết nhất định trước pháp luật và cơ quan chức năng, họ sẽ bị xử lý nếu vi phạm các cam kết này.

Đề xuất về gói giải cứu

Đối với Chương trình CHGR, chúng tôi đồng ý diện tích sàn căn hộ thuộc chương trình này không quá 70 m2 (phù hợp với nhu cầu của một hộ bình dân). Về giá bán, không quá 13 triệu đồng/m2 đối với Hà Nội và TP. HCM, không quá 11 triệu đồng/m2 đối với các địa phương khác.

Bên cạnh đó, người mua tham gia Chương trình CHGR được bù 50% thuế VAT, 50% tiền sử dụng đất tương ứng trong giá mua căn hộ (tức giảm 50% thuế VAT và 50% tiền sử dụng đất trong giá bán CHGR). Những người mua này cũng cần được NHTM cho vay (từ nguồn vốn của NHNN cấp ưu đãi) với lãi suất ưu đãi, tương đương CPI, được điều chỉnh 6 tháng/1 lần và không quá 7%/năm. Khoản vay ưu đãi này ít nhất phải bằng 50% giá trị CHGR và được vay trong thời gian 5 năm.

Về cách thức triển khai, chúng tôi cho rằng, cần thành lập một bộ phận chuyên trách để thực hiện giải cứu bất động sản ở Trung ương và TP. Hà Nội, TP. HCM. Bộ trưởng Bộ Xây dựng trực tiếp phụ trách bộ phận này ở Trung ương và Giám đốc các Sở xây dựng đứng đầu bộ phận này ở địa phương. Thời gian thực hiện gói giải cứu từ 1/1/2013 đến hết năm 2014. Bộ Xây dựng có trách nhiệm tổng kết những kinh nghiệm từ việc thực hiện gói giải cứu này để có cơ sở xây dựng chính sách CHGR và cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam.