Những nút thắt cần tháo gỡ cho thị trường bất động sản

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nút thắt đầu tiên là vấn đề tính tiền sử dụng đất. Trong đó, nhiều địa phương chưa công bố bảng giá đất, một số địa phương khác vừa công bố bảng giá đất đều nhận về phản hồi chưa tích cực vì quá cao, gây khó khăn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án, khiến dự án bị đội chi phí. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến nguy cơ đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Đưa ra giải pháp cho tình trạng này, ông Thanh cho rằng, cần nghiên cứu, xác định công cụ đo lường “giá bán” để đảm bảo có căn cứ đủ chuẩn xác định bảng giá đất. Khuyến khích giao dịch qua sàn để đảm bảo tính công khai, minh bạch của giá giao dịch bất động sản.

Bên cạnh đó, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản với dữ liệu đủ lơn, có tính cập nhật và chính xác cao để lấy dữ liệu phục vụ xác định bảng giá đất được hợp lý.

Nút thắt thứ hai là công tác giải phóng mặt bằng. Hiện nay, những dự án quy mô lớn, Nhà nước thực hiện thu hồi, giải phóng mặt bằng, còn những dự án quy mô vừa và nhỏ, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận để giái phóng mặt bằng.

Nút thắt đầu tiên của thị trường bất động sản hiện nay là vấn đề tính tiền sử dụng đất.

“Điều này gây khó khăn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, vì nguồn lực có hạn, chỉ có thể làm các dự án quy mô vừa và nhỏ, lại phải chịu áp lực từ đền bù giải phóng mặt bằng. Vì vậy, cần có biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Đồng thời dẫn đến nguy cơ nguồn cung bị thao túng trong tay những doanh nghiệp lớn, gây nên nhiều hệ luỵ lớn về tính cạnh tranh trên thị trường”, ông Thanh cho hay.

Nút thắt thứ 3 là tâm lý “chờ đợi” của chính quyền nhiều địa phương. Theo ông Thanh, bên cạnh các địa phương tích cực triển khai các quy định mới của Luật, vẫn còn một số địa phương còn có tâm lý "chờ đợi" để cân nhắc "hành động". Điều này gây ảnh hưởng tới tiền trình chung của thị trường. Làm chậm hóa quá trình đưa Luật vào đời sống, khiến nhiều dự án vẫn "đắp chiếu" chờ đợi.

Để giải quyết vấn đề này, Phó chủ tịch VARS khuyến nghị, cần tích cực hướng dẫn, phổ biến để các cán bộ địa phương đủ hiểu và tự tin áp dụng quy định mới của Luật; Có biện pháp mạnh mẽ, dứt khoát với những cá nhân, đơn vị cố tình trì hoãn việc áp dụng Luật. Đồng thời có biện pháp mạnh mẽ, dứt khoát với những cá nhân, đơn vị cố tình trì hoãn việc áp dụng luật.

Nút thắt thứ 4 là quá trình M&A dự án vẫn đang gặp khó. Chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trong khi trên thực tế, chủ đầu tư vì không còn đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án mới phải chuyển nhượng. Quy định này vô hình chung khiến các chủ đầu tư đứng trước nguy cơ “chết trên đống tài sản”.

Theo ông Thanh, để tháo gỡ nút thắt này, Nhà nước cần đứng vai trò chủ trì phân loại các dự án. “Dự án nào cần “truyền máu” là vốn thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn phù hợp, làm sao đảm bảo đúng quy trình và an toàn. Dự án nào bị treo vì vướng pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Nếu dự án treo quá lâu, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp tiềm lực mạnh mua lại, đẩy nhanh tiến độ hoàn thành dự án”, ông Thanh đề xuất.

Nút thắt thứ 5 được ông Thanh đưa ra là công tác đấu giá đất còn nhiều kẽ hở, bị lợi dụng. Nhiều cuộc đấu giá phải tạm ngừng do các cá nhân tham gia bỏ giá cao, rồi đồng loạt bỏ cọc; nhiều cuộc đấu giá xác lập giá trúng đấu cao bất thường. Điều này đã gây tác động tiêu cực tới an sinh xã hội, khi giá bán bị đẩy lên cao khiến người dân không còn cơ hội tiếp cận đất đai, ảnh hưởng đến cung – cầu, cũng như gây thiệt hại cho công tác tổ chức các phiên đấu giá. Chính vì vậy cần có chế tài đủ mạnh để xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.

Bên cạnh đó, cần thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá để giá khởi điểm phù hợp hơn, xem xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sua khi trúng đấu giá.

Nút thắt thứ 6 là công tác triển khai nhà ở xã hội hiện nay. Ông Thanh cho biết, một số địa phương chưa chủ động trong việc áp dụng các quy định trong luật mới. Việc bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội vẫn rất khó khăn. Nếu không sớm giải quyết dứt điểm các khó khăn, vướng mắc này, Đề án hoàn thiện ít nhất một triệu căn NOXH đến năm 2030 chắc chắn không có cơ hội hoàn thành. Điều này sẽ gây mất niềm tin của người dân, vấn đề an sinh xã hội không được giải quyết.

Nút thắt thứ 7 là cơn “khát vốn” trên thị trường bất động sản hiện nay. Theo Phó Chủ tịch Nguyễn Chí Thanh, nhiều dự án bất động sản “treo” do thiếu vốn thực hiện. Các dự án bị vướng mắc pháp lý không thể triển khai, doanh nghiệp vẫn phải chi trả khoản chi phí khổng lồ cho cả bộ máy để duy trì vận hành đã gây kiệt quệ về tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản...

Ông Thanh đề nghị, cần rà soát, phân loại các dự án vướng mắc; Xác định nhóm dự án đủ năng lực, kinh nghiệm có thể triển khai nếu được bơm vốn. Đồng thời nâng cao sự phối hợp của ba bên Nhà nước – Doanh nghiệp – Ngân hàng để đưa ra các cơ chế hỗ trợ đặc thù, vừa đảm bảo doanh nghiệp được trợ lực, vừa đảm bảo sự an toàn cho phía ngân hàng. Nghiên cứu, phát triển các quỹ tín thác đầu tư BĐS Reit để có thêm kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp BĐS.