Những chính sách tác động đến thị trường bất động sản năm 2020

Kiểm soát tín dụng vào bất động sản

Thông tư số 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 tiếp tục lộ trình kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Ngân hàng Nhà nước quy định lộ trình áp dụng tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn.

Theo đó, từ ngày 1/1 - 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 1/10 - 30/9/2020 là 37%; từ ngày 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%. Tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi của các ngân hàng thương mại được nâng từ 80% lên 85%.

Bên cạnh áp dụng hệ số rủi ro từ 50-150% với các khoản vay cá nhân phục vụ mua nhà, hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản cũng được điều chỉnh tăng từ 150% lên 200%.

Các khoản phải đòi được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay và đáp ứng một trong các điều kiện sau sẽ có hệ số rủi ro 50%.

Cơ quan quản lý cho rằng, lộ trình này không phải “siết” tín dụng bất động sản, mà giúp hạn chế rủi ro, nâng cao hiệu quả nguồn vốn vay. Đặc biệt, trong sự điều chỉnh giảm vẫn hướng ưu tiên cho những người có nhu cầu nhà ở thực.

Việc vốn tín dụng vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản bị siết chặt thời gian qua đã buộc các doanh nghiệp phải nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh và tìm kiếm nguồn vốn khác, trong đó có phát hành trái phiếu.

Tín dụng vào bất động sản được sàng lọc và đầu tư vào những dự án có hiệu quả, từ đó hạn chế được việc đầu cơ, đẩy giá, tạo khan hiếm, gây bất ổn thị trường bất động sản.

Khung giá đất mới giai đoạn 2020 – 2024

Vào cuối năm 2019, Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất với mức tăng từ 15-20% so với giai đoạn 2015 - 2019. Trên cơ sở đó, các tỉnh, thành phố sẽ xây dựng bảng giá đất mới áp dụng trong 5 năm, giai đoạn 2020-2024. Hà Nội và TP.HCM là hai địa phương nằm trong vùng có khung giá tối đa 162 triệu đồng/m2.

Khung, bảng giá đất là một trong những cơ sở quan trọng để tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập do chuyển nhượng bất động sản, giá khởi điểm đấu giá...

Việc tăng khung giá đất cũng sẽ ảnh hưởng đến việc tăng giá nhà. Giá nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước.

Tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ nhà chung cư, khoảng 30% giá thành nhà phố và khoảng 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường.

Quy định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Từ ngày 5/1/2020, Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực, thay thế Nghị định số 102/2014/NĐ-CP.

Nghị định này quy định các hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt, mức phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, thẩm quyền lập biên bản và thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai bao gồm vi phạm trong sử dụng đất và vi phạm trong thực hiện dịch vụ về đất đai.

Theo đó, tăng mạnh mức phạt tiền đối với các hành vi vi phạm tại khu vực nông thôn, đô thị. Đáng chú ý là việc xử lý nghiêm các hành vi tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở (phạt tiền đến 1 tỉ đồng), bỏ hoang đất, mua bán đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lấn chiếm đất (bị phạt tới 1 tỉ đồng).

Nghị định 91 bổ sung thêm nhiều biện pháp khắc phục hậu quả, buộc sử dụng đất theo mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Các chủ đầu tư, chủ sử dụng cũng phải trách nhiệm hơn trong hoạt động sử dụng đất đai. Với trường hợp đã bị xử phạt mà không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi.

Được miễn, hoãn, giãn thuế và tiền sử dụng đất

Theo Nghị quyết số 84/NQ-CP ngày 29/5/2020 của Chính phủ, doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp phải ngừng sản xuất kinh doanh do ảnh hưởng của dịch Covid-19 sẽ được giảm 15% tiền thuê đất phải nộp của năm 2020.

Bên cạnh đó cũng có nội dung gia hạn thời hạn nộp tiền thuê đất đối với doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Chính sách này có hiệu lực đã tác động đến hoạt động kinh tế nói chung, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản nói riêng, làm giảm áp lực nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể.

Cho phép xây dựng căn hộ 25m2

Thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020.

Quy định mới cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2/căn (đối với dự án nhà ở thương mại), tuy nhiên phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Căn hộ phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, được chiếu sáng tự nhiên; nếu có từ hai phòng ở trở lên thì cho phép một phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2, thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên.

Đây là một chính sách được mong chờ hiện nay bởi sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đại bộ phận dân cư tại các thành phố lớn.

Những căn nhà nhỏ vẫn đảm bảo đầy đủ các tiện nghi này phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp trong xã hội, nhất là tại các đô thị lớn. Nhóm khách hàng tiềm năng của những căn hộ này là các cặp vợ chồng trẻ, sinh viên mới ra trường, những người mới đi làm…