Nhiều rào cản thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam có lẽ là một trong những thị trường đặc biệt so với các nước trên thế giới bởi chưa có thị trường nào bị chi phối bởi nhiều luật, nghị định. Đáng chú ý, rất nhiều điều khoản của luật và nghị định lại trồng chéo và mâu thuẫn với nhau khiến cho các doanh nghiệp tham gia trong lĩnh vực này gặp rất nhiều khó khăn.

Theo nhiều doanh nghiệp hiện, chính sách bồi thường, quy định chuyển nhượng bất động sản và các điều luật quy định điều chỉnh hoạt động mua bán đất, căn hộ và các hợp đồng góp vốn đang có rất nhiều bất cập.

Đơn cử, theo quy định về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ được khấu trừ lại một phần số tiền đền bù theo giá thỏa thuận cho người sở hữu đất. Tuy nhiên, con số này rất thấp so với số tiền thực tế doanh nghiệp phải chi trả cho người dân. Đó là chưa kể đến việc, theo quy định mới doanh nghiệp bắt buộc phải đứng ra thỏa thuận với người dân theo giá thị trường.

Ông Nguyễn Gia Long - Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ công ty cổ phần Tài Nguyên cho biết, việc áp thu tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường sẽ khiến cho giá đất tăng cao do vậy doanh nghiệp bắt buộc phải tăng chi phí kéo theo đó là giá bất động sản cũng sẽ tăng lên. Cuối cùng, tất cả đều tính vào giá thành sản phẩm và người phải gánh chịu sẽ vẫn là khách hàng, các nhà đầu tư. Còn trong trường hợp doanh nghiệp tính toán nếu thu không đủ chi, họ sẽ dừng không triển khai dự án, nhà nước cũng sẽ không thu được thuế, còn người dân không mua được nhà. Rõ ràng, sẽ không có ai được hưởng lợi.

Ngoài ra, theo quy định của nghị định 71 và thông tư hướng dẫn thi hành, doanh nghiệp không được huy động vốn bằng cách bán dự án hay một phần dự án khi chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng tối thiếu. Điều này sẽ thực sự gây khó cho doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Thanh Lâm – giám đốc công ty bất động sản Thanh Lâm cho hay, trong hàng trăm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lớn thì số lượng doanh nghiệp lớn đều trực thuộc nhà nước quản lý. Còn lại, đa số doanh nghiệp vừa bởi vậy lượng vốn cũng eo hẹp. Nhiều trường hợp giải phóng song được mặt bằng vốn cạn. Trong khi đó, huy động bằng cách vay ngân hàng thì lãi suất, thủ tục rắc rối…Còn huy động sớm từ phía người dân không được. Điều này cũng giải thích vì sao nhiều dự án đã được chấp thuận triển khai vẫn phải đắp chiếu.

Trong báo cáo sau cuộc khảo sát thị trường bất động sản công ty SSI cũng đưa ra nhận xét, hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản có thể kiếm được lợi nhuận phần nhiều nhờ vào lợi thế chi phí đất thấp. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay để tìm dự án có mức đền bù thấp là rất khó do chi phí thu hồi đất đã tăng rất cao và cạnh tranh trên thị trường ngày càng diễn ra gay gắt.

Do vậy, nhiều doanh nghiệp đã không dám mở rộng hoạt động kinh doanh của mình và hầu hết các doanh nghiệp đều thận trọng khi đặt ra chỉ tiêu tăng trưởng.

“Hiện tại, hút vốn cổ phần cũng không còn đơn giản, trong khi chi phí vay nợ vẫn giữ ở mức cao. Do đó, có khả năng chi phí vay cao sẽ gây ra áp lực trả nợ, đặc biệt khi các doanh nghiệp không thể bán sản phẩm của họ để thu tiền về” báo cáo chỉ rõ.

Không chỉ khó khăn về nguồn vốn mà năm 2011 các doanh nghiệp sẽ còn phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt về giá do lượng hàng trên thị trường quá lớn đặc biệt thị trường căn hộ.

Ngay cả mảng phân khúc căn hộ tầm trung, bình dân được nhận định sẽ là điểm sáng nhất trên thị trường do có được nguồn cầu thật cũng không mấy dễ dàng do lượng hàng quá nhiều với số lượng căn hộ được bung hàng lên tới hàng trăm nghìn căn đó là chưa kể đến dự án sắp được triển khai.

Trả lời báo chí, ông Đinh Quốc Lực, Giám đốc kinh doanh công ty địa ốc Hoàng Linh cho biết, đối với phân khúc căn hộ có mức giá trung bình thấp, phân khúc được xem là chủ đạo của thị trường vẫn đang vướng phải nghịch lý cung - cầu. Năm 2010 bùng nổ nguồn cung dự án căn hộ có mức giá trung bình. Các chủ đầu tư cho rằng, so với chi phí đầu vào, giá căn hộ đã chạm đáy và không thể thấp hơn. Trong khi đó, với phần lớn người có nhu cầu về nhà ở, giá căn hộ vẫn khá cao và vượt ngoài khả năng của họ. Đây chính là nghịch lý vừa thiếu vừa thừa.