Nhiều người mua bán giấy tay do vướng quy định tách thửa

Nhiều thửa đất có diện tích nhỏ ở khu vực ngoại thành dù không đủ tiêu chuẩn tách thửa, nhưng người dân vẫn đánh liều mua bán, xây nhà để ở. Ảnh:

Qua tìm hiểu các điểm môi giới nhà đất tại quận 12, có hàng ngàn nền đất lẻ nhỏ được rao bán, trong đó, hầu hết đều là nền đất do chủ đất cắt ra từ đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng. Tại khu phố 2, Tân Chánh Hiệp, quận 12, các nền đất có diện tích 4 x 12m; 4 x 14m được rao bán với giá từ 3 – 5 triệu đồng/m2, tuỳ vị trí. Ông H., chủ cơ sở môi giới mua bán đất cho biết, do hiện đang vướng quyết định 19 của UBND TP.HCM, nên tạm thời chưa làm sổ đỏ riêng cho từng miếng đất. Ông H. nói: “Nếu anh mua một miếng, thì đứng chung sổ với tôi, nếu mua từ hai miếng trở lên, tôi sẽ làm sổ cho anh”. Theo ông H., thời gian qua, ông đã bán gần 50 nền đất dạng này cho khách hàng.

Không riêng quận 12, tại các quận huyện như: Bình Chánh, Hóc Môn, Thủ Đức, Nhà Bè, việc mua bán đất nền chưa chuyển đổi mục đích, có diện tích nhỏ vẫn diễn ra nhộn nhịp. Chủ đất và khách hàng đã có nhiều cách để lách luật, nhằm hợp thức hoá cho việc mua bán. Cụ thể như trường hợp của ông Nguyễn Văn M. khi mua một nền đất có diện tích 65m2 tại huyện Hóc Môn, mà chủ đất cắt ra làm ba từ miếng đất rộng 200m2 để bán. Ông M. và chủ đất thống nhất phương án: ông M. đứng tên chung trong sổ với hai khách hàng kia (giữa ba người làm một hợp đồng thoả ước, có chủ đất làm người chứng kiến). Với cách làm này, ông M. cho rằng, ông vừa mua được đất với giá rẻ, vừa làm được sổ đỏ, sau này khi có điều kiện sẽ làm thủ tục tách sổ sau.

Không làm như cách trên, ông Nguyễn Minh Thi (quận 12) và chủ đất mua bán đất không đủ điều kiện tách sổ bằng cách: ông Thi chỉ trả 70% số tiền mua đất; 30% còn lại ông Thi sẽ trả khi nào chủ đất tách được sổ và làm được giấy tờ cho ông Thi.

Theo một lãnh đạo xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, tại xã Phong Phú, người dân lách quy định tách sổ bằng cách ký lùi thời gian mua bán đất. Cụ thể, quyết định 19 quy định: “đất có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, cho, tặng trước thời điểm 1.7.2004 vẫn được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng”. Do đó, khi mua bán những miếng đất có diện tích nhỏ, người mua và bán lách luật bằng cách ký lùi thời điểm chuyển nhượng trước ngày 1.7.2004 để qua mắt cán bộ phòng công chứng.

Rủi ro cao

Công chứng viên của phòng Công chứng số 4, TP.HCM cho biết, nhiều khách hàng đến yêu cầu mua bán một phần nhà, nhưng phòng công chứng không thể ký xác nhận vì vướng quyết định 19. Đại diện xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn cho biết, tình trạng lách luật trên là có, nhưng xã cũng bó tay vì không quản lý nổi tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất đai bằng giấy tay đang tái diễn.

Luật sư Đặng Đình Thông, giám đốc công ty TNHH Đặng Đình Thông phân tích, việc người dân mua nhà bằng giấy tay, tỷ lệ rủi ro phần lớn vẫn thuộc về người mua. Bởi lẽ, việc mua bán đất phải được lập hợp đồng có công chứng, hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất; giao dịch mua bán đất bằng giấy tay không được pháp luật thừa nhận.

Từ chỗ không thể tách thửa, nên giữa người mua và bán không thể công chứng, hoặc chứng thực việc mua bán này. Trong trường hợp này, việc được cấp giấy chủ quyền đối với thửa đất sẽ trở nên khó khăn. Ngoài ra, nếu có tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng mua bán đất, nhiều khả năng toà tuyên việc mua bán đất là vô hiệu. Đó là chưa kể những trường hợp rủi ro khác như: một người bán một miếng đất cho năm bảy người, người mua sẽ biết dựa vào đâu để kiện người bán? Hoặc chỉ cần người bán cầm sổ đỏ chính đi vay ngân hàng, rồi trốn đi luôn, đến kỳ đáo hạn, ngân hàng “xiết” nhà, thì người mua bị mất trắng.

Còn về việc đứng tên chung với chủ nhà, theo luật sư Thông là không trái pháp luật. Tuy nhiên, khi lựa chọn việc mua bán kiểu này, chủ sở hữu sẽ phải lường trước nhiều hậu quả, bởi vì, khi đó tài sản đã trở thành tài sản chung, muốn định đoạt tài sản phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại.