Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tăng nhanh

Năm 2019 là một năm kỷ lục của ngành bất động sản công nghiệp và logistics Việt Nam khi nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào các ngành chế biến và chế tạo vẫn gia tăng tích cực.

Xu hướng này không có gì đáng ngạc nhiên khi chi phí sản xuát tại Trung Quốc tiếp tục tăng, đẩy nhanh quá trình chuyển dịch nhà máy sang các khu vực khác ở Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.

Tại buổi hội thảo về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam diễn ra chiều 7/1, đại diện Công ty CBRE Việt Nam cho biết, trên thực tế, nhu cầu thiết lập các nhà máy tại Việt Nam tăng cao gần đây đã góp phần giúp thị trường bất động sản công nghiệp trở nên sôi động hơn bao giờ hết.

Các khu công nghiệp thuộc các tỉnh, thành phố lớn nhanh chóng được lấp đầy trong bối cảnh nhu cầu về phát triển công nghiệp tăng cao. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại các tỉnh, thành phố lớn phía bắc và phía nam lần lượt là 92% và 80% vào cuối năm 2019.

“Khi diện tích đất công nghiệp bắt đầu bị thu hẹp, chủ đầu tư của các khu công nghiệp hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách thuê’, đại diện CBRE nhận định.

Chủ đầu tư của các khu công nghiệp hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn.

Minh chứng là trong hai năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể trong các khu công nghiệp lớn của Việt Nam.

Cụ thể, tính đến năm 2019, khu vực phía nam (bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đã chào đón khoảng 380.500m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng khoảng 19% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, nguồn cung mới trong năm 2019 của khu vực phía bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên) là 321.420m2, tăng 25% so với cùng kỳ năm trước.

Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo để xuất khẩu là ngành “xương sống” của nền kinh tế Việt Nam, với nhiều nhà đầu tư tên tuổi đáng chú ý như Samsung, Pou Chen Group, Thaco Group và VinFast đã tạo được nhiều dấu ấn lớn nhất trong ngành.

Theo CBRE, ảnh hưởng lớn nhất của các nhà đầu tư này là xây dựng cũng như phát triển các trung tâm công nghiệp phụ trợ và cung ứng. Kể từ ngày hoạt động đầu tiên của máy Samsung tại tỉnh Bắc Ninh vào năm 2009, gã khổng lồ Hàn Quốc không chỉ thu hút mạnh mẽ các nhà cung cấp nước ngoài vào Việt Nam mà còn nhanh chóng nội địa hóa mạng lưới các nhà cung cấp của họ.

Hiện tại có 210 nhà cung cấp Việt Nam cho Samsung, trong đó có 42 công ty là nhà cung cấp cấp 1 và hầu hết các nhà máy của họ nằm cách các nhà máy chính của Samsung ở Bắc Ninh, Thái Nguyên và TP.HCM trong vòng 45km.

Trong ngành công nghiệp ô tô, các tập đoàn tư nhân Việt Nam, bao gồm Thaco Group và Vingroup, đang cho thấy những kế hoạch đầy tham vọng trong việc tạo ra các tổ hợp nhà máy sản xuất ô tô.

Đối với Tập đoàn Thaco, khu phức hợp Chu Lai Trường Hải có diện tích 325ha tại tỉnh Quảng Nam, bao gồm khu công nghiệp phụ tùng ô tô 100ha, là một trường hợp phát triển thành công của doanh nghiệp trong nước trên thị trường này.

Với mục tiêu đạt 40% tỷ lệ nội địa hoá, Thaco hợp tác với các nhà cung cấp nước ngoài có kinh nghiệm để phát triển hơn 11 nhà máy sản xuất phụ tùng không chỉ để cung cấp phụ tùng cho các nhà máy lắp ráp mà còn để xuất khẩu.

Hay như Vingroup cho ra mắt tổ hợp ô tô VinFast tại Hải Phòng, nơi có các nhà máy sản xuất phụ tùng ô tô và ô tô hiện đại nhất Việt Nam. Trong đó, 20.000 – 200.000m2 nhà máy xây sẵn tạo thành một trung tâm sản xuất phụ tùng ô tô.

“Nhìn chung, sự xuất hiện của các trung tâm công nghiệp phụ trợ đã nhận được nhiều sự quan tâm rộng rãi ở Việt Nam. Các doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ thường tập trung vào một khu công nghiệp chuyên biệt hoặc nằm trong bán kính 40m từ các nhà máy lắp ráp chính. Do đó, các chủ đầu tư đang trong thời điểm tốt để xây dựng mô hình nhà xưởng xây sẵn tập trung vào việc thu hút các ngành công nghiệp phụ trợ, cùng với phát triển ứng dụng công nghệ cao trong việc quản lý bất động sản”, lãnh đạo CBRE đánh giá.

Trên thực tế, tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn tăng cao là cơ sở mạnh mẽ để tin rằng triển vọng của sản phẩm bất động sản công nghiệp rất tích cực.

Đơn vị nghiên cứu thị trường này cho biết, phần lớn tỷ lệ nguồn cung bất động sản công nghiệp, bao gồm đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn, nằm ở các tỉnh/thành phố trọng điểm khu vực phía bắc và phía nam (được phân loại là nhóm 1).

Việc nguồn cung gia tăng đi cùng với tiến độ của các dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu, đặc biệt là mạng lưới đường cao tốc và cảng. Chi phí đất cạnh tranh hơn cũng như tỷ lệ lấp đầy thấp hơn đang khiến các khu vực công nghiệp thuộc các tỉnh lân cận nhóm 1 (được phân loại là khu vực cấp 2) trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư phát triển.

Lãnh đạo CBRE dự báo, trong tương lai sẽ có nhiều dự án phát triển công nghiệp và đầu tư vào các tỉnh, thành phố thuộc khu vực cấp 2. Phần lớn quỹ đất tại các khu vực này là đất nông nghiệp, cần phải chuyển đổi quyền sử dụng đất. Do đó, các nhà phát triển, đầu tư nước ngoài nên hợp tác với các doanh nghiệp trong nước để thuận lợi hơn trong quá trình mua bán và pháp lý.