Giá chung cư chạm ngưỡng 290 triệu đồng/m2, điều gì đang xảy ra với thị trường nhà ở Hà Nội?

Mặc dù thị trường bất động sản miền Bắc vẫn giữ vai trò đầu tàu, đóng góp hơn 50% lượng giao dịch toàn quốc, nhưng riêng tại Thủ đô, nguồn cung đang có dấu hiệu hụt hơi. Trong quý 4/2025, Hà Nội chỉ ghi nhận hơn 5.000 căn hộ mới, giảm mạnh 58% so với quý 3 và giảm tới 63% so với cùng kỳ năm 2024. Sự sụt giảm này tạo nên một cơn khát hàng nhẹ, đẩy tỷ lệ hấp thụ lên mức cao 81,4%, tương đương gần 4.100 căn đã tìm được chủ sở hữu chỉ trong ba tháng cuối năm.

Tính chung cả năm 2025, thị trường Hà Nội cung ứng ra thị trường khoảng 22.000 căn hộ, với lượng giao dịch thực tế đạt 21.000 căn. Dù con số này giảm hơn 30% so với năm 2024, nhưng nó phản ánh một trạng thái thị trường thực chất hơn: người mua vẫn sẵn sàng xuống tiền cho các dự án có pháp lý minh bạch và vị trí tốt, bất chấp giá bán liên tục thiết lập các cột mốc mới.

Căn hộ dưới 55 triệu đồng/m2 "tuyệt chủng"

Một trong những biến động lớn nhất của thị trường năm qua chính là sự biến mất hoàn toàn của phân khúc nhà ở giá rẻ. Hiện tại, người tìm mua căn hộ dưới 55 triệu đồng/m2 tại Hà Nội gần như không còn lựa chọn trên thị trường sơ cấp. Thay vào đó, đơn giá chào bán trung bình trong quý 4/2025 đã vọt lên mức 122 triệu đồng/m2, tăng tới 42% so với cùng kỳ năm trước.

Hiện tại, người tìm mua căn hộ dưới 55 triệu đồng/m2 tại Hà Nội gần như không còn lựa chọn trên thị trường sơ cấp.

Sự phân hóa giàu nghèo trên thị trường địa ốc ngày càng lộ rõ khi căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tới 85% tổng nguồn cung. Thị trường gần như sạch bóng căn hộ hạng C (phân khúc bình dân). Biên độ giá hiện đã mở rộng đến mức kỷ lục: trong khi mức giá thấp nhất còn sót lại ở vùng ven dao động khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2, thì mức cao nhất từng được ghi nhận trong quý 3/2025 đã chạm ngưỡng 320 triệu đồng/m2. Như vậy, khoảng cách về giá giữa dòng sản phẩm cao cấp nhất và thấp nhất tại Hà Nội đã nới rộng lên gấp 8 lần.

Top 5 phường "đắt đỏ" nhất Thủ đô

Dòng tiền đầu tư đang tập trung mạnh vào các khu vực lõi nội đô và các quận có hạ tầng phát triển đồng bộ. Theo ghi nhận của BHS R&D, 5 khu vực có mức giá chào bán sơ cấp cao nhất hiện nay gọi tên các phường: Tây Hồ, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Long Biên và Giảng Võ.

Trong số này, phường Tây Hồ tiếp tục giữ vị trí "quán quân" về độ đắt đỏ. Các dự án chung cư mở bán mới tại khu vực này trong quý cuối năm 2025 ghi nhận khoảng giá phổ biến từ 152 triệu đến 290 triệu đồng/m2. Việc sở hữu tầm nhìn hướng hồ và quỹ đất khan hiếm đã khiến các dự án tại đây không chỉ là nơi ở mà còn là tài sản tích lũy của giới thượng lưu.

Khác với sự sụt giảm nguồn cung tại Hà Nội, TP.HCM lại ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ trong quý 4/2025 với gần 12.500 căn hộ sơ cấp, tăng gấp 1,8 lần so với cùng kỳ năm 2024. Lượng giao dịch tại đây cũng chiếm ưu thế nhờ các đợt mở bán liên tục với tỷ lệ tiêu thụ đạt từ 90% đến 100%.

Tuy nhiên, mặt bằng giá trung bình tại TP.HCM lại có xu hướng giảm nhẹ trong nửa cuối năm 2025. Nguyên nhân chủ yếu đến từ yếu tố kỹ thuật khi Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sáp nhập vào TP.HCM, làm loãng mức giá trung bình do sự góp mặt của các dự án vùng ven. Dù vậy, tại các khu vực lõi như phường Đa Kao, Bình Trưng và Thạnh Mỹ Tây, giá bất động sản vẫn neo ở mức rất cao do thiếu vắng nguồn cung siêu sang mới.

5 khu vực có mức giá chào bán sơ cấp cao nhất hiện nay gọi tên các phường: Tây Hồ, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Long Biên và Giảng Võ.

Dự báo 2026: Nguồn cung bùng nổ, giá đi ngang?

Nhìn về tương lai giai đoạn 2026 - 2027, các chuyên gia của BHS R&D dự báo thị trường sẽ chứng kiến một làn sóng bùng nổ nguồn cung mới. Các dự án đại đô thị chuẩn bị ra hàng sẽ tập trung chủ yếu ở các khu vực lân cận Thủ đô - nơi có quỹ đất rộng và giá cả hợp lý hơn để bù đắp cho sự thiếu hụt của nội đô.

Đối với phân khúc căn hộ nội thành, áp lực hạ tầng và quỹ đất cạn kiệt sẽ khiến mức giá tiếp tục neo cao. Tuy nhiên, do giá bán vào cuối năm 2025 đã tiệm cận ngưỡng "đỉnh" chịu đựng của thị trường, xu hướng giá trong năm 2026 được dự báo sẽ đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ. Đây có thể là tín hiệu tốt để thị trường bước vào giai đoạn tích lũy ổn định hơn sau một năm tăng trưởng nóng về giá.

Hiện tại, trọng tâm của thị trường đang dịch chuyển dần ra các vùng ven. Người mua nhà có nhu cầu ở thực bắt buộc phải chấp nhận đi xa hơn để tìm kiếm những sản phẩm phù hợp với túi tiền, trong khi khu vực trung tâm sẽ dần trở thành sân chơi riêng của phân khúc đầu tư và nhà ở hạng sang.