Mua đất nền làm sao để giảm rủi ro?

Biến đất cây xanh thành dự án

Mới đây, UBND quận 12, TP.HCM đã phải ra thông báo khẩn cảnh giác người dân về việc một số cò đất tự ý phát tờ rơi rao bán dự án đất nền trái phép trên địa bàn quận.

Được biết, dự án này có tên Royal Gold Land nằm tại phường Đông Hưng Thuận. Tuy nhiên, khi kiểm tra UBND quận 12 cho biết, khu đất trên thuộc quy hoạch đất cây xanh.

Hiện cơ quan có thẩm quyền không phê duyệt hoặc thỏa thuận bất kỳ dự án nào thuộc khu vực này. Do vậy, UBND quận 12 đề nghị nhân dân lưu ý thông tin để cảnh giác, tránh bị lừa đảo bởi các đối tượng nêu trên.

Thời gian gần đây, địa ốc Sài Gòn chấn động xung quanh câu chuyện của Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba. Chỉ là doanh nghiệp môi giới, nhưng đơn vị này đã tự phong mình là chủ đầu tư dự án Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi và đứng ra thu tiền giữ chỗ của khách hàng.

Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP.HCM khẳng định, dự án "khu đô thị Tây Bắc Củ Chi Khu vực VIII-3", xã Tân Phú Trung, huyện Củ Chi mà Alibaba quảng cáo và tự nhận chủ đầu tư hiện vẫn chưa có chủ đầu tư, chưa được phép công bố bán nền nhà, thu tiền đặt chỗ.

Mới đây nhất, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết sẽ xử phạt hành chính với Alibaba vì các lỗi vi phạm liên quan đến Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản. Sở này cho biết, việc công ty chưa phải chủ đầu tư nhưng đã rao bán, đặt cọc là sai quy định.

Người mua nên làm gì?

Đứng trước tâm bão dư luận, nhưng Công ty Alibaba vẫn tiếp tục mở bán dự án đất nền Alibaba Tân Thành (Bà Rịa – Vũng Tàu). Trong buổi lễ nhiều khách hàng bức xúc tố nhiều vấn đề tại dự án này.

Thực tế, câu chuyện của Alibaba không phải điển hình mà là tình trạng khá phổ biến của thị trường đất nền hiện nay. Trước tình trạng “vàng thau” lẫn lộn nếu không tỉnh táo thì người lãnh đủ chính là khách hàng, nhà đầu tư.

Ông Võ Hữu Khoa, chuyên gia bất động sản cho rằng, không chỉ riêng đất nền mà mọi sản phẩm bất động sản khác điều quan trọng nhất chính là tính pháp lý. Trước hết phải biết ai là chủ sở hữu của bất động sản đó và pháp lý về mặt quy hoạch, xây dựng của dự án. Hiện nay các dự án đất nền nhỏ lẻ rất yếu những vấn đề này.

“Ví dụ quy định về kích thước, hạ tầng, đa số các dự án đó bán trước khi hoàn thành thủ tục về pháp lý, thành ra có dự án bán rồi nhưng sau đó lại không làm được. Phần lớn các chủ đầu tư hiện nay không đủ tiền để mua xong đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý rồi mới mở bán mà thực hiện các công việc này song song với nhau”, ông Khoa nói.

Theo ông Khoa, rất nhiều chủ đầu tư khi chỉ mới đặt cọc nhận miếng đất đã lên phương án phân lô, bản vẽ để huy động vốn của khách hàng. Sau khi thu tiền của khách họ mới thanh toán lại cho chủ đất. Thành ra họ đứng ở vai trò trung gian nên gây rủi ro lớn cho người mua.

Mặt khác, dù sở hữu đất nhưng lại chưa hoàn thành thủ tục pháp lý với nhà nước như quy hoạch, xây dựng hay các tiêu chuẩn khác không đạt được thì cũng khiến khách hàng khốn khổ vì không ra sổ được.

Khi nào chủ đầu tư mới được bán đất nền?

Luật sư Trần Đức Phượng, Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt, đối với trường hợp đất nền thì chủ đầu tư phải hội tụ nhiều điều kiện mới được tiến hành đặt cọc, hay mở bán.

Trong đó, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.

Luật sư Phượng cho rằng, để tránh rủi ro, khách hàng cần cẩn thận khi chọn đối tác, nhà đầu tư uy tín. Tìm hiểu kỹ thông tin về đối tác và sản phẩm, lựa chọn giao dịch đúng quy định pháp luật. Đồng thời phải giám sát thường xuyên hoạt động của đối tác, dự án.