Mua chung bất động sản, cơ hội hay rủi ro chực chờ?

Kênh tiếp cận nguồn vốn mới

Nhằm thu hút nguồn tiền từ khách hàng, gần đây nhiều doanh nghiệp bắt đầu tung ra hình thức đầu tư theo kiểu chia nhỏ bất động sản để bán theo cổ phần thông qua nền tảng công nghệ trực tuyến, tương tự như thị trường chứng khoán

Sau khi giới thiệu đưa công nghệ tài chính vào bất động sản, một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại Hà Nội giới thiệu sản phẩm đầu tư tài chính bất động sản trên nền tảng ứng dụng di động (app).

Nhà đầu tư có thể tham gia vào kênh gọi vốn này thông qua việc đăng ký, mở tài khoản trên app và nền tảng công nghệ do chủ đầu tư phát triển. Số tiền tối thiểu để đầu tư là 100 triệu đồng, nhiều người có thể cùng đầu tư vào một căn hộ.

Vào cuối kỳ hạn, nhà đầu tư có thể lựa chọn chốt lời qua hai hình thức. Hoặc là bán lại suất đầu tư này để thu về vốn gốc và lợi nhuận tối thiểu đã cam kết. Hoặc là biểu quyết bán căn hộ ra thị trường để thu về vốn gốc, lợi nhuận cố định và lợi nhuận từ việc bán bất động sản trong thời gian quy định.

Nhà đầu tư có thể góp vốn để cùng mua chung, đầu tư bất động sản từ một triệu đồng cho đến hàng chục tỉ đồng

Trước đó, một nền tảng công nghệ đầu tư chung bất động sản khác chỉ đưa ra mức vốn đầu tư tối thiểu từ một triệu đồng. Theo đó, một dự án bất động sản hoặc một tài sản được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia.

Nhà đầu tư có thể góp vốn để cùng mua chung, đầu tư bất động sản từ một triệu đồng cho đến hàng chục tỉ đồng, tuỳ vào năng lực tài chính của mình bằng cách mua các chứng từ có giá của dự án mình quan tâm. Nền tảng này cũng thực hiện kết nối các nhu cầu mua và nhu cầu bán của các nhà đầu tư với nhau.

Dù có nhiều app nhưng nhìn chung, hình thức mua chung bất động sản trên nền tảng trực tuyến hầu như đều đi theo cách nhà đầu tư tạo tài khoản trên nền tảng trực tuyến, chọn bất động sản muốn đầu tư, nạp tiền qua ngân hàng, theo dõi tiến độ dự án mình quan tâm và giao dịch.

Theo quảng bá của một số đơn vị đang kinh doanh mô hình này, lãi suất khi đầu tư vào mô hình này từ 6-9%/năm, thậm chí có thể lên tới 14%/năm, cao gần gấp đôi so với tiền gửi tiết kiệm hiện nay.

Còn nhiều boăn khoăn

Nói về hình thức chia nhỏ bất động sản để huy động vốn này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết từ năm 2018, HoREA đã đưa ra gợi ý Việt Nam có thể học hỏi mô hình mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain để mời gọi vốn kiểu mới.

Theo quan điểm của HoREA, mô hình chia nhỏ tài sản để mời gọi đầu tư tại Việt Nam nên được nghiên cứu theo hướng “chứng khoán hóa bất động sản”. Cách làm là mã hóa giá trị nhà đất bằng công nghệ Blockchain và sử dụng mã Token (chữ ký số được mã hóa) để tiến hành giao dịch gọi vốn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Đây là mô hình đầu tư mới có phương thức hoạt động gần tương đồng với Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) áp dụng công nghệ Blockchain vào lĩnh vực bất động sản. Có thể xem cách làm này là một giải pháp bổ sung và có triển vọng thay thế cho các phương pháp đầu tư bất động sản truyền thống.

Ông Châu cho biết, nếu đảm bảo được các yếu tố pháp lý và công nghệ, cách làm này có thể giúp thị trường gọi vốn linh hoạt hơn trước đây. Tuy nhiên, cũng có không ít cảnh báo rủi ro khi đưa đưa thị trường bất động sản vào một môi trường kinh doanh mới.

Chính vì vậy, hiệp hội sẽ tiếp tục nghiên cứu đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Chứng khoán về chứng khoán hóa bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) trong thời gian tới để thúc đẩy mô hình gọi vốn này có cơ hội được áp dụng phổ biến tại Việt Nam.

Ông Châu cho rằng, về lâu dài cần hoàn thiện các cơ chế để loại hình này phát triển phù hợp với đà phát triển của công nghệ và các loại hình đầu tư gắn liền với thị trường chứng khoán, đồng thời đề phòng nguy cơ lừa đảo theo kiểu đa cấp.

Trao đổi với CafeLand, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, với hình thức mua chung bất động sản kiểu truyền thống thì nhiều người thân quen cùng góp vốn và có thể cùng đừng tên hoặc chọn một người uy tín đứng tên trên sổ. Hoặc mọi người cùng đứng chung sở hữu sổ đỏ (thường ít hơn vì thủ tục khi chuyển nhượng phải có chữ ký của mọi người).

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển

Còn với hình thức huy động vốn từ việc chia nhỏ cổ phần bất động sản đa phần người đầu tư chỉ đưa tiền để đầu tư chung. Hình thức này rất rủi ro, đặc biệt mua chung còn kèm theo cam kết lợi nhuận lại càng rủi ro.

Ông Hiển dẫn ví dụ cam kết lợi nhuận condotel. Người mua biết được tài sản mình mua, có hợp đồng rõ ràng và có cam kết lợi nhuận. Nhưng khi chủ đầu tư không thực hiện thì nhà đầu tư vẫn là “kèo dưới”.

Còn với hình thức mua chung đang rộ lên thời gian gần đây, tài sản nhà đầu tư sở hữu không được chứng thực, không có cơ chế kiểm soát vốn, cam kết lợi nhuận có chi trả hay không vẫn phụ thuộc vào chủ đầu tư nên rủi ro rất lớn cho các nhà đầu tư.

“Tiền ít cũng có thể đầu tư, kèm theo cam kết lợi nhuận, nghe thì rất lý tưởng nhưng rất không an toàn về mặt bảo toàn tài sản và nguồn vốn của nhà đầu tư”, ông Hiển nhận định.