Môi giới chỉ cách mua căn hộ mới

Hình minh họa.

“Săn ưu đãi” liệu có lợi hơn?

Sau 5 tháng tìm kiếm các căn hộ thứ cấp, chị Minh đã quyết định chuyển hướng sang mua căn hộ mới từ chủ đầu tư. Chị liên hệ môi giới, được giới thiệu 2 dự án ở khu vực quận 9 (TP.Thủ Đức) với giá từ 3-4.5 tỉ đồng cho căn 2 phòng ngủ.

“Tưởng căn hộ ký gửi sẽ rẻ hơn mua mới, nhưng thực tế giá chẳng thấp hơn được bao nhiêu. Muốn mua thứ cấp thì phải chồng tiền trả một lần cho chủ nhà, tự đi vay ngân hàng thì khó đủ đường. Giờ mua dự án mới tuy giá có cao hơn nhưng bù lại được hưởng ưu đãi của chủ đầu tư”, chị Minh chia sẻ.

Theo lời môi giới, các mức ưu đãi chị Minh được hưởng khi mua căn hộ mới là vay 65% không phải trả gốc và lãi trong năm đầu tiên hoặc hưởng mức chiết khấu 7% nếu không vay thông qua chủ đầu tư. Dự án khác sẽ có mức chiết khấu 2% cùng với gói ưu đãi nội thất trị giá 150 triệu đồng nếu trả trước 35% giá trị căn hộ.

Chị Minh tính toán chỉ cần chuẩn bị khoảng 1-1,5 tỉ đồng là đã có thể sở hữu một căn hộ của riêng mình ở thời điểm hiện tại. Phía môi giới cho rằng việc trì hoãn trả lãi ngân hàng sẽ có lợi hơn vì thời điểm hiện tại lãi suất vay mua nhà vẫn đang cao.

Anh Chu Tân, một môi giới bất động sản lâu năm, cũng chia sẻ về các ưu đãi khi mua nhà sơ cấp, cho biết khách hàng có thể mua được căn hộ với mức giá tốt, ưu đãi cao nếu mua đúng đợt kích cầu của chủ đầu tư. Nhiều dự án sẽ liên tục tung ra các chính sách khuyến mãi mới với các đợt mở bán thay vì duy trì một chính sách ưu đãi.

“Phần lớn các dự án sẽ mở bán theo từng đợt. Mỗi đợt sẽ giới thiệu từng tầng hoặc từng tòa nhất định. Thường các tòa có vị trí tốt sẽ được bán trước để thu hút khách hàng. Để tăng tính hấp dẫn cho các đợt mở bán sau, chủ đầu tư sẽ tung ra các đợt khuyến mãi lớn trong một thời gian ngắn”, anh Tân cho biết.

Hình minh họa.

Một khách hàng tên Sơn cũng đang có nhu cầu tìm căn hộ chung cư. Anh thích các dự án mới và mua trực tiếp từ giỏ hàng của chủ đầu tư thay vì nhà ký gửi, bởi các ưu đãi hấp dẫn hơn. Đó có thể là tặng gói nội thất, tặng vàng, hay voucher,… Các ưu đãi này có thể quy đổi thành tiền, giảm trực tiếp vào giá bán. Ngoài ra còn có các ưu đãi về dịch vụ tiện ích như phòng gym, miễn lãi ngân hàng…

“Cùng một dự án, tôi sẽ hỏi nhiều môi giới khác nhau để biết được nhiều thông tin ưu đãi nhất có thể. Một số môi giới có tâm sẽ giúp tôi mua được nhà với mức giá tốt nhất thông qua giới thiệu các gói, các đợt ưu đãi có giới hạn. Những dự án khó bán, ít người biết sẽ thường tung ra khuyến mãi lớn để kích cầu.”, anh Sơn chia sẻ.

Ở góc độ môi giới, anh Tân cho rằng một mức ưu đãi cao chưa chắc đã mua được giá tốt bởi nhiều chủ đầu tư sẽ tăng giá sản phẩm trước khi tung ra ưu đãi để tối đa hóa lợi nhuận. Theo vị môi giới này, khách hàng càng mua sớm càng có lợi thay vì đợi chờ các đợt ưu đãi lớn.

“Khách hàng không nên quá trông chờ vào các gói kích cầu bằng cách theo dõi thời điểm chững lại của thị trường. Vì nếu tính thanh khoản xuống thấp thì nhiều khả năng chủ đầu tư sẽ găm hàng, chờ khi thị trường khởi sắc trở lại sẽ tiếp tục bán thay vì giảm giá quá sâu”, anh Tân khuyến cáo.

Nên mua nhà sơ cấp hay thứ cấp?

Cũng từng nhận ký gửi các căn hộ cho nhà đầu tư, anh Tân nhận định việc lựa chọn mua nhà sơ cấp hay thứ cấp phụ thuộc vào thời điểm mua.

“Nếu cùng một thời điểm thì mua của chủ đầu tư luôn là có lợi nhất. Hợp đồng rõ ràng, có ràng buộc về mặt pháp lý, giá cũng tốt hơn, lại được ưu đãi theo chính sách. Nhưng càng về sau thì có khả năng sẽ có những người mua đầu tư họ bán lại, khi đó thì giá họ bán sẽ thấp hơn so với giá bảng hàng hiện tại, nên cũng là một nguồn hàng cạnh tranh”, anh Tân chia sẻ.

Bên cạnh đó, tính pháp lý cũng là một yếu tố khách hàng nên cân nhắc khi chọn mua nhà sơ cấp hay thứ cấp.

Khi chưa có sổ hồng thì căn hộ vẫn được coi là tài sản chưa hình thành. Lúc này sẽ không có hợp đồng mua bán, mà là "chuyển nhượng hợp đồng", thay đổi bên B trên hợp đồng từ khách hàng này sang khách hàng khác. Để làm điều này cần xác nhận của chủ đầu tư. Nhiều trường hợp chủ đầu tư không xác nhận do lý do khách quan hay chủ nhà/môi giới cố tình cài cắm điều khoản gây khó dễ cho người mua. Khi đó mua bán thứ cấp có nhiều rủi ro hơn.

Hình minh họa.

Ở khía cạnh khách hàng, anh Sơn nhận định chỉ nên mua nhà ký gửi, nhà thứ cấp nếu có nhu cầu dọn vào ở ngay, còn nếu có kế hoạch dài hạn thì nên chọn mua các căn hộ mới.

“Mua nhà ký gửi có 2 trường hợp: nếu nhà hướng đẹp, vị trí tốt thì giá thường sẽ cao hơn giá nhà sơ cấp còn những căn giá rẻ thì phải chấp nhận những hạn chế về phong thủy, vị trí,… Trong khi mua nhà sơ cấp thì có nhiều lựa chọn hơn, mức giá chênh lệch giữa các căn hộ cũng không nhiều”, anh Sơn cho hay.

Theo ý kiến của chuyên gia, đối với sản phẩm thứ cấp, chủ nhà khi mua được hưởng giá thấp hơn do tính theo mặt bằng trong quá khứ nhưng khi bán lại ở thời điểm hiện tại, họ luôn cố gắng bán theo mức giá của thị trường. Do vậy, giá cả sẽ có độ chênh lệch nhất định trong khi sản phẩm thực tế đã bị khấu hao tùy mức độ. Mà tâm lý chung của nhiều người mua không sẵn sàng trả thêm đối với một sản phẩm đã qua sử dụng

Một lý do khác khiến người dân ưu tiên các sản phẩm sơ cấp là bởi các dự án mới ngày càng chú trọng hơn về hệ thống tiện ích nội và ngoại khu như siêu thị, trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu tập thể thao. Nhiều dự án còn tập trung xây dựng công viên cây xanh, hồ nước nhằm cải thiện chất lượng không gian sống, cũng như mang đến cảnh quan đẹp mắt cho cư dân.