Metro và sự tái định vị giá trị bất động sản

Tuyến metro Cát Linh - Hà Đông đoạn trên cao Nhổn - ga Hà Nội. Ảnh: Dũng Minh.

Từ câu chuyện của các tuyến metro

Giữa nhịp sống đô thị hối hả, những đoàn tàu điện màu xanh bạc chạy dọc tuyến Cát Linh - Hà Đông hay đoạn trên cao tuyến Nhổn - ga Hà Nội không chỉ mang đến một phương tiện di chuyển mới, mà còn là biểu tượng của quyết tâm xây dựng hệ thống giao thông công cộng văn minh, thân thiện môi trường, giảm dần phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Với tỷ lệ đúng giờ cũng như mức độ hài lòng của hành khách đạt trên 99%, 2 tuyến metro nội đô của Hà Nội đã chứng minh hiệu quả vận hành và khả năng giải quyết những vấn đề hiện hữu của các đô thị hiện đại như tắc đường, ô nhiễm, chật chội…, đồng thời thay đổi quan điểm của người dân, nhà đầu tư rằng, với yếu tố vị trí, vấn đề không còn là khoảng cách, mà là thời gian đi lại bao lâu.

Vài năm trở lại đây, nhu cầu tìm kiếm bất động sản khu vực nội đô đã tăng 3-4 lần, trong khi mặt bằng giá tại các khu vực trong vòng bán kính khoảng 500 m quanh các trạm metro tăng 30-40% so với trước.

Nhiều dự án hưởng lợi sau khi tuyến metro Cát Linh - Hà Đông hay đoạn trên cao tuyến Nhổn - ga Hà Nội đi vào hoạt động có thể kể đến là Hồ Gươm Plaza, New Sky Line, Westa, Discovery Compex, Indochina Plaza, Sun Feliz Suites, The Nine…

Trong kế hoạch phát triển, Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành khoảng 100 km đường sắt đô thị, hình thành mạng lưới giao thông công cộng khối lượng lớn bao phủ các hướng đô thị trung tâm, vệ tinh và vùng ven.

Trong đó, tuyến Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo dài 11,5 km (gồm 2,6 km trên cao và 8,9 km đi ngầm), tuyến số 5 Văn Cao - Hòa Lạc dài 39,6 km đã được khởi công trong tháng 10 và 12/2025. Khi hoàn thành, các tuyến metro này không chỉ mở rộng phạm vi kết nối vùng, mà còn tạo nên trục phát triển xanh, góp phần hình thành mạng lưới đô thị thông minh, thân thiện môi trường.

Theo PGS-TS. Nguyễn Hồng Thái - Phó chủ tịch Hội Kinh tế vận tải đường sắt Việt Nam, Trưởng Khoa Vận tải - Kinh tế, Trường đại học Giao thông - Vận tải, giao thông xanh tốc độ cao là cặp chìa khóa mở ra tăng trưởng mà không phải đánh đổi.

Tốc độ cao khi được “nén” thời gian di chuyển xuống mức có thể quản trị được khoảng cách kinh tế - xã hội, kết hợp với yếu tố xanh - giảm phát thải, hạn chế xâm lấn và ưu tiên phương tiện sạch sẽ giúp mô hình phát triển không trở thành “đại công trường bê tông”, mà giữ được bản sắc và sinh thái.

Sự kết hợp giữa “tốc độ” và “xanh” trong mô hình giao thông như metro không chỉ đơn thuần là giá trị thị trường hay giá trị kỹ thuật, mà còn là giá trị định hướng phát triển theo chuỗi lâu dài.

Lưu ý rằng, từ góc độ thị trường, hạ tầng giao thông xanh tốc độ cao cũng tái định vị giá trị bất động sản và cấu trúc phân bổ giá trị. Ở đây, giao thông xanh làm thay đổi mặt bằng giá, đồng thời thay đổi logic vận hành thị trường, từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn theo giá trị thực và bền vững.

“Khi cơ chế kết nối, chất lượng môi trường và cơ hội tiếp cận dịch vụ được đảm bảo, giá trị không gian sống được xác lập dựa trên chất lượng sống và khả năng phát triển lâu dài, chứ không chỉ dựa trên kỳ vọng đầu cơ”, ông Thái nhấn mạnh.

Hình dung về thành phố thông minh

Trong bối cảnh phát triển đô thị hiện đại, vai trò của giao thông đã vượt ra ngoài nghĩa vụ di chuyển, mà trở thành nền tảng để kiến tạo mối quan hệ giữa con người với con người, thiên nhiên và không gian sống. Khi giao thông được thiết kế xanh và nhân văn, người dân có điều kiện tiếp cận không gian xanh, các dịch vụ công cộng, dịch vụ tiện ích và cơ hội tương tác xã hội.

Theo kế hoạch, từ nay đến năm 2030, mỗi năm Hà Nội phấn đấu chuyển đổi 20-30% hệ thống vận tải hành khách công cộng sang sử dụng phương tiện xanh, phấn đấu đạt tỷ lệ 100% vào năm 2030. Bên cạnh đó là việc chuyển đổi trong mạng lưới taxi và xe công nghệ cùng các phương tiện cá nhân sang phương tiện “xanh”.

Ông Nguyễn Đình Nên - chuyên gia cao cấp về Quy hoạch giao thông, Công ty Tư vấn quốc tế enCity, giao thông xanh không chỉ là một mô hình quy hoạch, mà còn là chiến lược phát triển đô thị toàn diện, giúp các đô thị lớn như Hà Nội giải quyết đồng thời bài toán giao thông, nhà ở, tài chính và môi trường: Cải thiện chất lượng sống xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững và giảm thiểu tác động môi trường.

Tuy nhiên, điều này cũng đòi hỏi bài toán quy hoạch phải rất đồng bộ song hành cùng cơ chế phối hợp giữa chính quyền địa phương và khu vực tư nhân để tái cấu trúc, chuyển đổi mô hình đô thị hiện hữu. Trên thực tế, xe điện ngày càng phổ biến trên thế giới và tại Việt Nam, các hãng xe lớn như VinFast, Tesla, Hyundai, BYD… đều mở rộng thị phần với nhiều mẫu xe điện phù hợp nhu cầu đa dạng của thị trường.

Theo công bố của các nhà sản xuất, tính đến hết tháng 11/2025, gần 150.000 ô tô điện được tiêu thụ tại Việt Nam, chiếm xấp xỉ 30% toàn thị trường ô tô; lượng tiêu thụ xe máy điện ước tính cả năm 2025 đạt gần 500.000 xe, chiếm khoảng 1/6 toàn thị trường xe máy.

Việc số lượng xe điện tăng mạnh trong thời gian ngắn khiến hạ tầng sạc điện rơi vào tình trạng quá tải (phần lớn là trạm sạc AC công suất nhỏ, chủ yếu phục vụ thử nghiệm). Hiện tại, chỉ có duy nhất VinFast đầu tư trạm sạc nhanh công cộng thông qua công ty con là V-Green, nhưng số lượng vẫn khá hạn chế, tập trung chủ yếu ở các khu đô thị do Vingroup triển khai và chỉ phục vụ xe VinFast.

Không chỉ ít có lựa chọn về trạm sạc, việc thiếu các quy chuẩn mới về phòng cháy chữa cháy khiến nhiều chung cư từ chối tiếp nhận do lo ngại hệ thống phòng cháy chữa cháy kiểu cũ không được thiết kế để dập các đám cháy từ xe điện. Một chính sách lớn không thể thành công nếu hạ tầng cơ bản không có khả năng tiếp nhận thay đổi, đặc biệt ở nơi dân cư đông đúc.

Theo TS. Nguyễn Đức Kiên - nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, để trở thành một thành phố thông minh, xanh thực sự thì Hà Nội phải hiểu người dân, doanh nghiệp muốn gì, rồi từ đó mới xác định đâu là yếu tố cốt lõi cần phát triển, phục vụ cho lợi ích của mọi người.

Trong đó, những yếu tố “cứng” như hạ tầng giao thông đô thị và những yếu tố “mềm” như nhu cầu về nhà ở, năng lượng, giáo dục, y tế và môi trường sống trong lành… đều phải được đảm bảo một cách tối đa và công bằng.

Điều này cho thấy, thành phố thông minh chỉ là tên gọi khái quát, là cách định danh cho một hình mẫu đô thị hiện đại trong tương lai. Ở đó, yếu tố thông minh được đề cao nhưng không phải là tất cả, mà hạt nhân phải là yếu tố “con người” và những yếu tố mềm, những vấn đề mang tính cảm xúc, trải nghiệm.

>> Xem thêm 6 tuyến metro quan trọng của TP.HCM sẽ được triển khai đến 2030