“Ma trận” giải pháp bất động sản

Đề xuất về công ty tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia

Trong nỗ lực tháo gỡ các khó khăn cho thị trường BĐS, mới đây, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) vừa đưa ra kiến nghị lập Công ty tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia.

Theo chia sẻ mới đây của lãnh đạo BIDV, doanh nghiệp này sẽ tồn tại dưới hình thức công ty tài chính trách nhiệm hữu hạn một thành viên do Nhà nước sở hữu 100% hoặc chi phối trên 75% vốn điều lệ. Vốn điều lệ ban đầu của công ty là 5.000 tỷ đồng và kỳ vọng trong 5 năm đầu tiên sẽ huy động thêm khoảng 50 nghìn tỷ đồng từ các nguồn vốn ưu đãi của Chính phủ, ODA, tiền gửi dài hạn giá rẻ của các định chế tài chính trong nước. Vị lãnh đạo này dự tính, với lượng vốn đó thì trong 5 năm đầu tiên, công ty sẽ cung cấp nguồn vốn cho 250.000 căn nhà, tương đương 7,5 triệu mét vuông nhà ở thu nhập thấp và con số này đến 2020 là 900.000 căn nhà.

Cơ chế hoạt động của công ty này theo hai hình thức, gồm: tái cho vay thế chấp và mua lại các khoản nợ cho vay nhà ở thu nhập thấp từ các ngân hàng thương mại. Điểm khác biệt ở đây là không cho vay trực tiếp vào đối tượng thụ hưởng mà cho vay gián tiếp đối với các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thực hiện cho vay nhà ở thu nhập thấp…

“Ma trận giải pháp”?

Để “tháo gỡ khó khăn” - như lời Bộ Xây dựng vẫn dùng, thực chất là “giải cứu” thị trường BĐS đang “đóng băng”, Chính phủ, các Bộ, ngành đã đưa ra nhiều giải pháp, như giải pháp chính sách, thuế phí, chia nhỏ căn hộ, giảm lãi suất cho vay mua nhà… Tuy nhiên, theo các chuyên gia, những giải pháp này đúng là mang tính giải cứu, bởi mới nhằm đến việc tìm cách “thoát hàng” cho số căn hộ còn tồn đọng trên thị trường BĐS.

Tuy nhiên, vì là để thoát hàng nên tiền đâu ra là yếu tố luôn được quan tâm. Như giải pháp Công ty tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia nói trên - mô hình từ hữu ích và đặc biệt phát huy hiệu quả ở các nền kinh tế phát triển khi lâm vào suy thoái. Nhưng bản chất của vấn đề này vẫn là việc Nhà nước bỏ tiền ra mua lại nợ xấu.

Ở Mỹ, một phần nợ xấu BĐS được Chính phủ giải quyết bằng cách bỏ tiền ra mua. Vì thế, một số chuyên gia cho rằng, để khoản vay không chỉ được quay vòng mà còn có cơ tháo gỡ, thì cách quay vòng cũng phải được tính toán cẩn trọng, phù hợp với điều kiện Việt Nam. Nếu không, đó chỉ là một cách chuyển món nợ xấu từ túi này sang túi khác mà thôi.

Giải pháp “làm ấm” thị trường bằng việc tăng cường tín dụng cho người mua nhà, theo đó ngân hàng cho vay bằng lãi suất huy động cộng ba phần trăm cho nhà đầu tư, hoặc cộng một phần trăm cho người mua nhà thì cũng được bình luận “không khả thi”, bởi “nhà một tỷ đồng mỗi năm phải trả 100 triệu lãi vay thì người thu nhập thấp làm gì có tiền mà mua nhà, khi đó không giải cứu được thị trường, nợ xấu chồng lên nợ xấu”.

TS.Trần Du Lịch - Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Ngân sách Quốc hội - cho rằng, phải làm rõ được bao nhiêu luật đang chi phối thị trường BĐS xem bất cập chỗ nào và bàn cách sửa, nếu chỉ loanh quanh tìm cách giải quyết phần ngọn là hàng tồn thì e càng can thiệp coi chừng càng rối.