Lý do khiến nhà đầu tư ngoại tăng cường rót vốn vào bất động sản công nghiệp Việt Nam

Thông tin trên được đưa ra trong báo cáo mới đây về thị trường bất động sản công nghiệp của đơn vị nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield.

Bất động sản công nghiệp chuyển mình mạnh mẽ

Việt Nam sở hữu vị trí chiến lược, nằm giữa Trung Quốc và Singapore với 3.260 km đường bờ biển, tiếp giáp với biển Đông, một trong những khu vực giao thương đường biển trọng yếu của thế giới. Khoảng 40% lượng hàng hóa vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương sẽ đi qua khu vực biển Đông này để đến được Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ.

Bắt đầu mở cửa từ năm 1986 với chỉ khoảng 335 ha đất dành riêng cho các khu công nghiệp. Việt Nam đã đẩy mạnh lên gần 150.000 ha trong năm 2024 và dần khẳng định vị thế của mình là một trong những trung tâm sản xuất hàng đầu trong khu vực Đông Nam Á.

Thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục là thỏi nam châm thu hút vốn đầu tư của doanh nghiệp nước ngoài.

Trước đây, thị trường bất động sản công nghiệp chủ yếu tập trung vào loại hình thuê đất trong khu công nghiệp để hình thành các nhà máy sản xuất. Kể từ năm 2018, thị trường phát triển mạnh mẽ với đa dạng các loại hình như: đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn, kho xưởng hỗn hợp, kho xưởng xây theo yêu cầu và kho lạnh.

“Sự tăng trưởng ấn tượng này có thể được lý giải nhờ việc Việt Nam đã xây dựng nền kinh tế lấy xuất khẩu làm trọng tâm, tạo ra các Khu Công nghiệp và Kinh tế chuyên biệt, cùng với lực lượng lao động trẻ, tài năng với chi phí hợp lý. Với các yếu tố thu hút trên, Việt Nam có thể tự tin cạnh tranh với tư cách một trung tâm công nghiệp cho toàn bộ khu vực Đông Nam Á”, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết.

Tính đến tháng 11/2024, FDI vào Việt Nam đạt 27,26 tỷ USD, tăng gần 1,9% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc và Hồng Kông là những quốc gia dẫn đầu.

Thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục là thỏi nam châm thu hút vốn đầu tư của doanh nghiệp nước ngoài. Cushman & Wakefield thống kê trong giai đoạn 2020 đến tháng 9/2024, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản đạt 2.94 tỷ USD, trong đó bất động sản công nghiệp là loại hình dẫn đầu với tỷ trọng 40%. Chỉ tính riêng M&A 9 tháng đầu năm 2024, bất động sản công nghiệp chiếm đến 91% trên tổng giá trị giao dịch 178 triệu USD.

Mới đây, Tập đoàn Tripod Technology của Đài Loan đã thuê lại 18 ha đất tại khu công nghiệp Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) xây nhà máy sản xuất các loại mạch điện tử và bảng mạch. Tại Bắc Ninh, tập đoàn Johnson Health Tech (Đài Loan) cũng đăng ký dự án đầu tư với tổng vốn 100 triệu USD vào khu công nghiệp Thuận Thành 1. Kế hoạch là xây dựng nhà máy sản xuất thiết bị thể dục thể thao.

Trước đó vào tháng 3, quỹ đầu tư của Singapore là Mapletree Logistics Trust đã chi hơn 50 triệu USD mua lại hai nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên; Frasers Property Vietnam đầu tư hơn 250 triệu USD mở rộng danh mục đầu tư các khu công nghiệp phía Bắc; Foxconn rót 100 triệu USD thuê thêm đất tại Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) và Khu công nghiệp WHA 1 (Nghệ An)...

Ngoài các loại hình bất động sản công nghiệp truyền thống trên, thị trường còn chứng kiến các loại hình mới nổi nằm bên trong khu công nghiệp.

Cụ thể như VNG Corporation và ST Telemedia Global Data Centres hợp tác về xây dựng và vận hành các dự án trung tâm dữ liệu theo tiêu chuẩn quốc tế tại TP HCM; Daiwa House Logistics Trust hoàn tất việc mua lại dự án D Project Tan Duc 2 tại Long An, với mức giá 26,5 triệu USD; Lineage - một trong những quỹ tín thác bất động sản công nghiệp - hoàn tất liên doanh với đơn vị vận hành kho lạnh SK Logistics, khai thác hai dự án kho lạnh tại Hà Nội và Hưng Yên...

Cơ hội và thách thức cho thị trường

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, hoạt động M&A bất động sản công nghiệp diễn ra rầm rộ nhờ vào những chính sách đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối trọng điểm.

Chẳng hạn như hệ thống cao tốc Bắc - Nam và sân bay quốc tế Long Thành. Hệ thống luật mới được thông qua trong năm 2024 như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và các nghị định hướng dẫn sẽ đơn giản hóa thủ tục pháp lý, tăng nguồn cung bất động sản công nghiệp và tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài ra, giá thuê ở Việt Nam cũng cạnh tranh so với các nước. Tính tới quý 3, nguồn cung hiện hữu đất khu công nghiệp tại thị trường bất động sản công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc và Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam gồm hơn hơn 41.000 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, giá chào thuê sơ cấp trung bình đạt 154 USD/m2/thời hạn.

Trong khi đó, nguồn cung hiện hữu nhà xưởng xây sẵn ở mức 10,3 triệu m² sàn, tỷ lệ lấp đầy đạt 76%, giá chào thuê trung bình đạt 4,8 USD/m2/tháng.

Nguồn cung hiện hữu nhà kho xây sẵn ở mức 7,7 triệu m2 sàn, tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, giá chào thuê trung bình đạt 4,6 USD/m2/tháng.

M&A bất động sản công nghiệp mang lại nhiều lợi ích cho thị trường. Trong đó giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn mới, tăng cường tiềm lực tài chính và mở rộng cơ hội đầu tư.

M&A cũng giúp doanh nghiệp nhanh chóng mở rộng quy mô hoạt động và gia tăng thị phần. Đồng thời thúc đẩy phát triển bất động sản theo tiêu chuẩn cao hơn về kỹ thuật, chất lượng và môi trường. Cuối cùng, M&A giúp doanh nghiệp học hỏi kinh nghiệm và xu hướng từ các chủ đầu tư uy tín trên thế giới...

Do đó, theo dự báo trong giai đoạn 2024 - 2027, nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng đáng kể, tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường M&A.

Cụ thể, đối với các tỉnh thuộc Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc và Vùng Kinh tế trọng điểm miền Nam, nguồn cung tương lai đất công nghiệp sẽ có thêm 10.600 ha, với tốc độ tăng trưởng 7,5%/năm. Trong khi đó, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn sẽ tăng thêm nguồn cung lần lượt là 1,9 triệu m2 sàn và 2,6 triệu m2 sàn, có tốc độ tăng trưởng 5,9%/năm và 10,1%/năm.