Lý do bong bóng bất động sản Trung Quốc chưa vỡ

Người thắng xổ số thường trúng tiền mặt. Nhưng ở Trung Quốc, phần thưởng trúng số có khi là quyền được mua nhà. Nhu cầu về căn nhà mới ở vị trí tốt quá cao, và nguồn cung lại quá hạn chế, đến mức vài thành phố dùng xổ số để phân bổ chúng. Một số nơi có xác suất trúng là một trên 60.

Khi "trúng số", John Chen, kỹ sư ở Thượng Hải, có 3 phút quyết định liệu có nên chi 10 triệu nhân dân tệ (1,5 triệu USD) cho ngôi nhà hay không. "Điều này làm tài khoản ngân hàng của tôi cạn kiệt. Nhưng tôi không do dự", anh nói.

Hay như Yang Yang, doanh nhân 38 tuổi ở Hàng Châu, thất bại trong 3 lần rút thăm trước khi giành chiến thắng vào mùa xuân vừa rồi. "Nó thậm chí còn căng thẳng hơn kỳ thi tuyển sinh đại học", anh tếu táo. Được tham gia xổ số mua nhà cũng không dễ, vì người tham gia phải là cư dân ở các thành phố.

Trái lại, các khu vực rộng lớn của đất nước này lại đối diện vấn đề xây dựng quá nhiều chung cư, nền kinh tế suy thoái và ít người mua bất động sản. Hegang, thị trấn gần biên giới với Nga, nhanh chóng trở thành tâm điểm chú ý sau khi có những ngôi nhà ở đó được quảng cáo với giá chỉ 20.000 nhân dân tệ (3.000 USD), thấp hơn giá một mét vuông ở Thượng Hải.

Sự phân cực tương tự cũng phổ biến trên khắp thế giới, với giá cao ở thành phố lớn và giá thấp ở thành phố nhỏ. Nhưng mức độ phân hóa ở Trung Quốc còn gấp nhiều lần, do quy mô và tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản.

Mỗi năm, Trung Quốc xây dựng khoảng 15 triệu ngôi nhà mới, gấp 5 lần số lượng ở Mỹ và châu Âu cộng lại. Lĩnh vực bất động sản – cả tác động trực tiếp từ tất cả các công trình xây dựng lẫn ảnh hưởng gián tiếp đến mọi thứ từ bê tông cho đến rèm cửa – chiếm một phần tư GDP Trung Quốc.

Các tác động tài chính cũng rất sâu sắc. Vào năm 2021, các công ty bất động sản Trung Quốc sẽ phải hoàn trả hơn 100 tỷ USD trái phiếu, theo Moody’s. Đối với toàn thế giới, khoảng một phần mười dư nợ ngân hàng của các khách hàng phi tài chính, là chuyển đến lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc, dù với mục đích tài trợ cho các công ty bất động sản hay thế chấp cho người mua nhà.

Công nhân làm việc tại công trường xây dựng Trung tâm Greenland Vũ Hán, một tòa nhà chọc trời cao 636 m ở Vũ Hán, tỉnh Hồ Bắc, Trung Quốc. Ảnh: AFP.

Một quan điểm thường được đề cập là thị trường đang có một quả bom hẹn giờ. Vài yếu tố cơ bản thực sự đáng báo động. Toàn bộ 1/5 số nhà ở Trung Quốc bị bỏ trống. Đầu tư vào bất động sản tương đương với khoảng một phần mười GDP hàng năm, cao hơn mức độ Nhật Bản đạt được trước khi bong bóng bất động sản xuất hiện vào ba thập kỷ trước. Nợ tăng lên đối với người mua nhà và nhà thầu. Evergrande, công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc, vay 120 tỷ USD, tăng gấp 56 lần chỉ trong thập kỷ qua.

Tuy nhiên, nhìn chung những lo ngại như vậy không có gì mới. Nhìn lại năm 2009, Jim Chanos, nhà quản lý quỹ đầu cơ, cho biết Trung Quốc là "Dubai đang trên đà phát triển", dự đoán lĩnh vực bất động sản của nước này sẽ phát triển vượt bậc. Kể từ đó, giá tăng gấp đôi, và số nhà mới được xây dựng đủ cho 250 triệu người. Thời hạn kéo dài của thời kỳ bùng nổ này cho thấy thị trường này phức tạp hơn một vụ bong bóng.

Lời giải thích chính cho sự thành công – hay, nói cách khác, không thể sụp đổ – là các quy định với mục đích ngăn cản những dự báo về sự sụp đổ. Một số được Trung Quốc áp dụng từ lâu, chẳng hạn như quy định khoản trả trước cho các khoản vay thế chấp ít nhất phải bằng 30% giá trị ngôi nhà.

Do bỏ nhiều vốn sở hữu ngôi nhà, chủ nhà có nhiều động lực trả tiền thế chấp hàng tháng, hạn chế nguy cơ vướng vào vòng luẩn quẩn: vỡ nợ, bán nhà bị ép giá và giảm giá. Ở nhiều thành phố đông dân nhất, nhu cầu cũng bị hạn chế chặt chẽ, do hộ khẩu gia đình là điều kiện tiên quyết khi mua nhà.

Khi lĩnh vực bất động sản phát triển đến mức khổng lồ, chính phủ nước này cam kết phát triển cái được xem là "cơ chế dài hạn" nhằm ổn định giá cả và đầu tư. Thị trường bất động sản, theo quan điểm của chính phủ, quá quan trọng nên không thể để thị trường này phát triển đơn độc.

Trong thực tế, điều này tạo ra nhiều quy tắc. Các thành phố như Thượng Hải và Hàng Châu yêu cầu các công ty bất động sản mở xổ số cho những căn hộ mới, ưu tiên những người chưa có nhà. Nhiều nơi khác đưa ra những hạn chế mua căn nhà thứ hai. Điều này thường khiến ván cờ trở nên đầy căng thẳng.

Kể từ khi lệnh cấm mua nhà thứ hai được áp dụng cho các gia đình, vài cặp vợ chồng ly hôn giả để mua thêm được căn nhà khác. Vào ngày 21/1, Thượng Hải đưa ra quy định những người ly hôn phải đợi đến ba năm mới được tính là người mua nhà lần đầu, nếu như đã sở hữu nhà lúc kết hôn.

Chính phủ đang kiểm soát các công ty bất động sản mắc nợ nhiều nhất. Cuối năm ngoái, ngân hàng trung ương và bộ xây dựng cho biết sẽ bắt đầu đánh giá đòn bẩy các công ty bất động sản trên cơ sở "ba vạch đỏ". Một trong số đó, là tiêu chí công nợ của họ không được vượt quá 70% tài sản.

Chỉ có 11 trong số 100 công ty bất động sản lớn nhất đạt điểm chuẩn vượt qua cả ba tiêu chí, theo công ty tư vấn Plenum. Những công ty khác cần phải tìm cách đạt được tiêu chuẩn. Nếu không, họ sẽ phải đối mặt với những giới hạn nghiêm ngặt về tài chính trong tương lai.

Vài công ty bất động sản đang cố gắng tăng tỷ lệ vốn vay bằng cách thu hút các nhà đầu tư mới hoặc thành lập các công ty con, chẳng hạn các chi nhánh quản lý tài sản. Đối với nhiều công ty, bước đầu tiên rõ ràng là thúc đẩy dòng tiền bằng cách bán được nhiều nhà nhanh hơn, điều này dẫn đến việc phải giảm giá.

R&F là một trong những công ty bất động sản lớn đang gặp khó khăn. Ở Giang Môn, Quảng Đông, công ty này giảm 20% giá nhà trong những tháng gần đây. Doanh số bán hàng, từng chậm lại, nay tăng vọt – trung bình 15 căn mỗi ngày.

Ngay cả vào buổi chiều các ngày trong tuần, một lượng ổn định các khách hàng tiềm năng đều đặn đi đến các công trình xây dựng nhằm xem xét tiến độ thi công. Một nhân viên, có mái tóc cắt giống như thần tượng nhạc pop Hàn Quốc, khoe chỉ riêng anh ta bán được những căn trị giá 18 triệu nhân dân tệ trong tháng 12, mặc dù con số đó chỉ đủ xếp thứ ba so với các đồng nghiệp.

Khi xem xét phạm vi hẹp, nhiều biện pháp can thiệp đạt được hiệu quả. Ở các thành phố lớn nhất, về cơ bản, giá cả không đổi trong điều kiện lạm phát được điều chỉnh trong vòng 4 năm qua. Doanh số bán bất động sản hàng năm trên toàn quốc vẫn ở mức tương tự trong suốt thời gian đó.

Kế hoạch phá dỡ những ngôi nhà cũ ọp ẹp và đưa cho chủ nhà tiền mặt để mua nhà mới giúp xóa bỏ vài căn nhà còn tồn đọng ở các thị trấn nhỏ. Sẽ chỉ mất khoảng 10 tháng để dọn sạch tất cả căn nhà tồn đọng hiện có với mức doanh số hiện tại. "Lĩnh vực bất động sản thực sự vững mạnh hơn trước đây. Chính phủ hiện có rất nhiều đòn bẩy", Zhang Sisi của Đại học Tế Nam ở Quảng Châu cho biết.

Ẩn dưới bề mặt tĩnh lặng

Nhưng sự yên tĩnh này lại tạo ra lo lắng khác. Khi các công ty bất động sản trúng thầu ở những thành phố lớn, họ phải định giá trong phạm vi hẹp do chính phủ quy định. Hậu quả tai hại là những căn nhà mới có thể rẻ hơn một phần ba so với những căn nhà cũ trong cùng khu vực.

Do đó, có một quy tắc khác ngăn mọi người bán nhà mới nhằm kiếm lợi nhuận. Vài thành phố lớn áp dụng hình phạt đối với chủ sở hữu bán đi căn nhà mới mua trong vòng 5 năm. Trong khi đó, xổ số hoạt động như một hạn ngạch quyết định quy mô thị trường. Giá cả có thể được kiểm soát, nhưng nhiều nhu cầu không được đáp ứng một cách đơn giản.

Thị trường vì thế ít giống một câu chuyện thành công mà trông giống nồi áp suất nhiều hơn. Vì vậy, trong cuộc can thiệp khác, các quan chức cố gắng hướng người dân ra khỏi các thành phố lớn đến sống ở những thành phố nhỏ hơn.

Những đô thị này được kết nối với các thành phố lớn bằng tàu cao tốc nhưng lại dễ có được hộ khẩu. Nhằm khiến chúng trở nên hấp dẫn, chính phủ đầu tư nhiều hơn vào trường học và bệnh viện. "Đôi khi cũng cần bộ giáo dục, chứ không phải bộ xây dựng, giải quyết vấn đề trong thị trường bất động sản", cô Zhang cho biết.

Có bằng chứng cho thấy các công ty bất động sản đang thích ứng với chính sách này. Năm ngoái, khu vực 4 tỉnh thịnh vượng ven biển (Quảng Đông, Phúc Kiến, Chiết Giang và Giang Tô) chiếm 34% tổng đầu tư bất động sản ở Trung Quốc, so với 26% thập kỷ trước.

"Các công ty bất động sản đã điều chỉnh. Họ không còn mua những lô đất lớn ở bất cứ nơi nào trong nước. Hiện họ nhắm đến các lô đất nhỏ hơn ở các khu vực đắc địa," Xiao Wenxiao ở CRIC Research, công ty tư vấn, cho biết. Nói cách khác, thị trường nhà ở Trung Quốc dường như có vị thế tốt hơn so với chứng khoán.

Cùng với đó, vấn đề quan trọng là dư địa dành cho thị trường bất động sản ra sao. Tỷ lệ còn trống 22% - kết quả cuộc khảo sát của Đại học Kinh tế và Tài chính Tây Nam vào năm 2017 – cho thấy thị trường này đã bão hòa. Nhân khẩu học của Trung Quốc cũng cho thấy nhu cầu đang suy yếu. Dân số trong độ tuổi lao động, là nhóm người mua nhà nhiều nhất, đang giảm dần. Với tốc độ di cư từ nông thôn ra thành thị, nguồn nhu cầu lớn khác ở các thành phố, cũng bắt đầu chậm lại.

Tuy nhiên, tỷ lệ còn trống 22% phần lớn phản ánh tình trạng xây dựng quá mức ở những thị trấn nhỏ. Theo China International Capital, tỷ lệ còn trống ở trong và xung quanh các thành phố lớn có thể ít hơn 10%, thấp so với tiêu chuẩn quốc tế. Nhu cầu khu vực này vẫn chưa đáp ứng hết.

Một phần mười các căn hộ ở thành phố không có nhà vệ sinh riêng. Và nhiều người trong số những người thuộc tầng lớp trung lưu đang gia tăng, những người dành phần lớn thời gian trong năm vừa qua sống trong tình trạng phong tỏa, quyết định muốn có căn nhà rộng hơn một chút. "Nói cách khác, những người có tiền ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng ngôi nhà", ông Yang cho biết.

Tổng hợp tất cả các điều này, dự báo cơ bản của China Index Academy, công ty nghiên cứu bất động sản lớn nhất Trung Quốc, là doanh thu về bất động sản sẽ giảm 4% hoặc ở mức đó hàng năm trong vòng nửa thập kỷ sắp tới, chuyển từ khoảng 15 triệu căn được bán vào 2020 xuống còn 13 triệu vào năm 2025.

Đây sẽ là một thách thức đối với Trung Quốc, khi bất động sản từ lâu là trụ cột sẽ dần thành một lực cản. Tuy nhiên, lĩnh vực này sẽ theo hướng dần tuột dốc chứ không sụp đổ. Hay như The Economist bình luận rằng, nếu lắng nghe đủ kỹ, tiếng tích tắc của quả bom hẹn giờ dần trở nên nhỏ hơn.