Lo doanh nghiệp bất động sản "thua thiệt" khi đầu tư các dự án "đắp chiếu"

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, góp ý để xây dựng hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đề xuất điều chỉnh thời hạn sử dụng đất

Trong văn bản, HoREA cho biết, khoản 17 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là việc người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi thời hạn sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.

Tuy nhiên, nội dung này chưa được quy định đầy đủ tại khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chỉ quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất, nhưng quy định này lại có nhiều bất cập.

Cụ thể, khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất là chưa chính xác. Bởi vì khi hết thời hạn sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục xin gia hạn chứ không làm thủ tục điều chỉnh thời hạn.

Trong khi đó, khoản 3 Điều 176 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “đối với dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mà có điều chỉnh thời hạn hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư thì người sử dụng đất được Nhà nước điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp”, nhưng trường hợp này chưa được quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nên chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật.

Dự án Grand Sentosa (tên cũ Kenton Node) sau thời gian dài "đứng im" đã về tay Novaland.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa quy định trường hợp điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và người sử dụng đất được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với thời gian sử dụng đất được điều chỉnh và phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện về môi trường.

Ông Châu lấy ví dụ, dự án Sài Gòn One Tower số 1 đường Hàm Nghi, quận 1 đã được UBND TP.HCM giao đất từ năm 2008, bị thế chấp và trở thành nợ xấu được VAMC thu giữ. Năm 2019 dự án được đưa ra đấu giá, lúc đó thời hạn sử dụng đất chỉ còn 39 năm nên chỉ được định giá khởi điểm để đấu giá là 6.110 tỷ đồng. Nếu có quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất lên đủ 50 năm thì giá khởi điểm để đấu giá chắc chắn sẽ cao hơn mức 6.110 tỷ đồng, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Một trường hợp khác, nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại của các chủ đầu tư yếu kém bị “đắp chiếu, trùm mền” và đã được các doanh nghiệp bất động sản mua và tái khởi động lại. Điển hình như Novaland đã mua lại hơn 30 dự án, Hưng Thịnh đã mua lại hơn 10 dự án... Nhưng do thời hạn sử dụng đất chỉ còn lại khoảng trên dưới 40 năm, nên các chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bị thua thiệt khi tái khởi động lại các dự án này.

“Nếu có quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất lên đủ 50 năm thì chủ đầu tư được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh”, ông Châu cho biết.

Kiến nghị bổ sung quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất

Trong văn bản, Hiệp hội cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” chỉ phù hợp với trường hợp đất phi nông nghiệp đã có sẵn cơ sở hạ tầng, công trình xây dựng (như nhà xưởng trong khu công nghiệp cho thuê) mà người thuê có thể đưa vào sản xuất, kinh doanh được ngay. Nhưng cần bổ sung quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp:

Thứ nhất, quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đầu tư theo quy định.

Thứ hai, trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 177 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ ba, thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ thời điểm được “gia hạn sử dụng đất” theo quy định tại khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ tư, thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng đất theo quy định tại khoản 17 Điều 3 và khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ năm, quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép công trình xây dựng của dự án đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Bởi lẽ, đối với các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà nhà đầu tư phải mất một thời gian để xây dựng các công trình của dự án thì mới được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Thời hạn sử dụng đất nên được tính kể từ ngày công trình xây dựng của dự án đưa vào sử dụng. Còn trong giai đoạn xây dựng cơ bản thì nên áp dụng hình thức Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất.

Chẳng hạn như một khu nhà chung cư thì chủ đầu tư phải mất thời gian khoảng trên dưới 02 năm để thi công các công trình thì mới được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Vậy nên trong thời gian thi công xây dựng này thì chủ đầu tư trả tiền thuê đất cho Nhà nước và thời hạn sử dụng đất nên được tính kể từ ngày dự án hoàn thành đưa vào sử dụng.

Để tránh tình trạng chủ đầu tư lợi dụng, “chây ỳ”, chậm đưa đất vào sử dụng thì cần phải xử lý thật nghiêm để kiểm soát chặt chẽ tiến độ thực hiện dự án mà chủ đầu tư đã đăng ký và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.