Lộ diện phân khúc ngỡ “ế đau” lại được săn đón trên thị trường bất động sản

Vừa xuống tiền đặt cọc mua một căn hộ chung cư hơn 70m2 tại Dĩ An, Bình Dương vào tháng trước, chị Như Huyền (ngụ tại Dĩ An, Bình Dương) cho biết, giá căn hộ chị mua không hề giảm như kỳ vọng. Tôi mua lại căn hộ này của một nhà đầu tư khác, tuy nhiên căn hộ đã có sổ, giá 3,2 tỷ đồng, vẫn cao hơn giá bán ban đầu từ chủ đầu tư cả trăm triệu đồng.

“Tôi mua để ở nên chỉ cần giá vừa tầm với, giấy tờ đảm bảo là ưu tiên hàng đầu, giá cao hơn vì mua lại cũng có thể chấp nhận được”, chị Huyền nói.

Anh Nguyễn Thanh Phúc, một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp tại TP.HCM cho biết, thị trường đang khó khăn nên vẫn có thể tìm được bất động sản giảm giá trên thị trường. Tuy nhiên, những bất động sản này đều có ít nhiều “vấn đề”.

“Có trường hợp nhà giá tốt so với thị trường nhưng lại kẹt vị trí không phải hẻm xe hơi, mua bán rất khó khi thị trường trầm lắng. Cũng có căn hộ đã hoàn thiện, tiện ích nội khu tốt nhưng lại nằm ở dự án có tỷ lệ lấp đầy chưa cao, cư dân sinh sống không nhiều, mua đi bán lại không hề dễ”, anh Phúc nói.

Theo nhà đầu tư này, căn hộ chung cư giá quanh 2-3 tỷ đồng vị trí tốt, dự án có dân về ở đông, thuận tiện di chuyển vào trung tâm thì thanh khoản vẫn tương đối tốt.

Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng nhận định căn hộ chung cư là phân khúc chung cư ít bị ảnh hưởng nhất trong giai đoạn khó khăn vừa qua khi giá bán sơ cấp vẫn tăng nhờ nhu cầu ở thực cao.

Riêng trong quý 3, nhu cầu phân khúc này đã có dấu hiệu phục hồi khi lượng tìm mua tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Các căn hộ chung cư có vị trí thuận tiện cũng như quản lý vận hành tốt giá bán vẫn tăng.

Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội và TP.HCM đều tăng. Tại Hà Nội, giá trung bình tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt gần 51 triệu đồng mỗi m2. Tương tự, tại TP.HCM, giá bán thứ cấp tăng 3% so với quý trước, đạt 45 triệu đồng một m2. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, thành phố Thủ Đức. Còn giá bán sơ cấp căn hộ tại thành phố đã đạt hơn 60 triệu đồng một m2.

Báo cáo công bố mới của một đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho biết, căn hộ chung cư là loại hình hiếm hoi vẫn duy trì những con số tăng trưởng dương trên cả thị trường mua bán và cho thuê, trong khi nhiều loại hình giảm tốc.

Báo cáo thị trường quý 3 của CBRE Việt Nam cũng cùng chung nhận định, trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 2,6% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 4% so với cùng kỳ năm trước.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, mức giảm giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu đến từ phân khúc hạng sang và siêu cao cấp. Đây là phân khúc mà trước đây các nhà đầu tư, nhà đầu cơ đầu tư rất nhiều mà bây giờ họ không cho thuê được hoặc cho thuê với mức lợi nhuận rất thấp chỉ khoảng 3-4% nên họ tìm cách bán ra.

Đối với các dự án cao cấp hạng sang đang trong quá trình giao nhà, nhà đầu tư phải trả khoảng 25% để nhận nhà, trong khi đó chi phí đi vay ngân hàng, áp lực tài chính đang đè nặng và họ buộc phải thoát ra khỏi khoản đầu tư đó. Do vậy, nhà đầu tư giảm giá để thoát hàng. Chính sự giảm giá này khiến giá bán trung bình trên thị trường thứ cấp giảm.

“Tuy nhiên, đối với những dự án trung cấp và cao cấp, mức giá đang tăng. Thậm chí tăng từ 15 đến 20% tại một số khu vực ở một số khu vực thuộc thành phố Thủ Đức. Những người bán hiện tại đang có mức lãi từ 10-15% thậm chí cao hơn”, bà Dung nói.

Lý giải cho sự tăng trưởng này, bà Dung cho rằng do nhu cầu của người mua tìm kiếm các sản phẩm đã bàn giao với mức giá hợp lý hơn so với giá thị trường sơ cấp, và đặc biệt là đối với các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP.Thủ Đức. Những dự án này được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, nên sau 3-4 năm đi vào hoạt động không bị xuống cấp, tiện nghi tiện ích tốt phục vụ cho những người có nhu cầu ở thực.