Kỳ vọng lượng giao dịch bất động sản năm 2022 sẽ phục hồi ấn tượng

Lượng giao dịch năm 2022 được kỳ vọng sẽ phục hồi ấn tượng nhờ nguồn cung mới tăng, nhu cầu nhà ở được thúc đẩy mạnh mẽ cùng tỷ lệ hấp thụ cao.

Lượng giao dịch quý 3 năm 2021 ảm đạm ở TPHCM do giãn cách xã hội chặt chẽ

Theo ghi nhận của VnDirect, thị trường căn hộ TP HCM trong quý 3 năm 2021 chứng kiến sự sụt giảm mạnh cả về lượng cung mới (-70% so với cùng kỳ) xuống 1.600 căn và lượng giao dịch (-68,4% so với cùng kỳ) xuống còn 1.582 căn, mức thấp nhất trong 5 năm. Nguồn cung nhà liền thổ vẫn gặp khó khăn khi chỉ 10 căn được mở bán, giảm 99,2% so với cùng kỳ.

Về giá nhà ở, căn hộ thứ cấp tại 12/22 quận huyện tại TPHCM giảm 0,5%-9,2% so với quý trước nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ. Trong đó, giá sơ cấp căn hộ trung bình tăng 17% so với cùng kỳ lên 2.271 USD/m2.

Về giá đất, theo nghiên cứu thị trường của VnDirect, 12/23 quận huyện của TP HCM đã ghi nhận giá đất thứ cấp giảm 1,2% -9,2% so với quý trước trong quý 3 năm 2021 do đợt dịch bùng phát lần thứ 4. Trong khi đó, giá đất khu Tây Bắc của TP HCM vẫn tiếp tục tăng ấn tượng trong quý 3, đặc biệt là Củ Chi (+15,6% so với quý trước), Bình Chánh (+10,6% so với quý trước) nhờ đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc cùng với quy hoạch lên quận tại các huyện này. Giá đất tại 19/23 quận, huyện của TP HCM ghi nhận mức tăng 1,4% -28,4% so với cùng kỳ trong quý 3 năm 2021 .

COVID-19 bùng phát kìm hãm đà phục hồi của thị trường nhà ở Hà Nội

Không giống như TP HCM, theo VnDirect, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý 3 năm 2021 chỉ giảm nhẹ 0,6% so với cùng kỳ, đạt 3.483 căn.

Tuy nhiên, lượng tiêu thụ giảm 33,4% so với cùng kỳ do phân khúc cao cấp có tỷ lệ hấp thụ thấp và hoạt động bán hàng bị gián đoạn.

Nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội trong quý 3 năm 2021 khởi sắc với số lượng mở bán mới tăng 877,8% so với cùng kỳ (440 căn) và lượng tiêu thụ tăng 206% so với cùng kỳ (410 căn).

Tương tự tại TP HCM, VnDirect cho biết, giá nhà thứ cấp tại Hà Nội giảm theo quý nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ. Giá sơ cấp căn hộ trung bình tăng 15,9% so với cùng kỳ lên 1.542 USD/m2.

Về giá đất, trong qusy 3 năm 2021, VnDirect nhận thấy sự sụt giảm đáng kể ở các quận huyện tăng đột biến từ đầu năm 2021 như Gia Lâm ( -28,1% so với quý trước), Nam Từ Liêm ( -19,7% so với quý trước) và Đông Anh ( -19,4% so với quý trước) do cơ quan quản lý đã siết chặt tại các địa điểm sốt nóng này cũng như các hoạt động bán hàng bị gián đoạn do làn sóng COVID -19 lần thứ 4. So với cùng kỳ năm trước, giá đất vẫn ghi nhận mức tăng 1,9% - 20,6% so với cùng kỳ ở khắp 16/16 quận huyện Hà Nội .

Triển vọng 2022: Sẵn sàng phục hồi mạnh mẽ

VnDirect đưa ra kỳ vọng rằng thị trường bất động sản nhà ở sẽ phục hồi từ 2022, dựa trên ba yếu tố: 1) nguồn cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng trong 2022; 2) lãi suất vay mua nhà thấp củng cố quyết định mua nhà; và 3) nguồn cung mới hồi phục ấn tượng nhờ nới lỏng pháp lý.

Trong đó, VnDirect nhận thấy lãi suất vay mua nhà ở các ngân hàng nội địa tương đối ổn định ở mức 9,2-9,5% trong 9 tháng đầu năm 2021, vẫn là mức thấp nhất trong 10 năm. VnDirect kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ duy trì chính sách tiền tệ thích ứng vào năm 2022 nhờ lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát. Do đó, VnDirect duy trì quan điểm lãi suất cho vay thế vay mua nhà sẽ vẫn được duy trì ở mức thấp ít nhất tới cuối quý 2 năm 2022, từ đó sẽ hỗ trợ kích cầu bất động sản.

VnDirect kỳ vọng nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM sẽ chạm đáy vào năm 2021 và phục hồi mạnh mẽ 60-70% vào năm 2022-2023, được hỗ trợ bởi các quy định mới tháo gỡ các nút thắt pháp lý như Nghị định 148 và Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020. Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM năm 2022 sẽ phục hồi 69,5% so với cùng kỳ lên 22.000 căn và tăng 55,7% so với cùng kỳ lên 34.000 căn vào năm 2023, trong đó phân khúc trung cấp tăng trở lại chiếm 30-50% tổng nguồn cung căn hộ. VnDirect tin rằng thị trường nhà ở vùng ven tại TP HCM như Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè, Thủ Đức sẽ thu hút đầu tư vào năm 2022, nhờ sự phát triển cơ sở hạ tầng ở những khu vực này.

Cùng với đó là kỳ vọng về nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội tăng khoảng 40% so với cùng kỳ đạt 25.600 căn trong 2022, sau đó sẽ hồi phục về mức 2018-2019 với 36.100 căn trong 2023, chủ yếu đến từ phía Tây và phía Đông Hà Nội. Tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng sẽ cải thiện lên mức 90%-110% trong 2022-2023, cao hơn mức 75%-90% trong 2018-2019, tương đương với khoảng 27.000-32.000 căn tiêu thụ mỗi năm. Đối với thị trường nhà liền thổ, nguồn cung mới tiếp tục phụ thuộc vào lượng mở bán tại các dự án lớn trong 2022. Theo CBRE, nguồn cung mới nhà liền thổ dự kiến giảm khoảng 40% so với cùng kỳ còn 1.500 căn trong 2022 do sự đóng góp từ Vinhomes ít đi so với các năm trước. Thị trường được kỳ vọng sẽ có thêm các dự án lớn mở bán như Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Cổ Loa, các giai đoạn tiếp theo tại EcoPark và Gamuda City.

VnDirect nhấn mạnh thị trường nhà đất tại các tỉnh lân cận có vị trí thuận lợi kết nối với Hà Nội như Hưng Yên sẽ là điểm sáng trong 2022. Vinhomes cũng dự kiến mở bán một khu đô thị Vinhomes Dream City (460ha) tại Hưng Yên trong 2022. VnDirect cho rằng Hưng Yên là một trong những khu vực đang nổi lên đáng chú ý tại thị trường bất động sản miền Bắc, cùng với Bắc Ninh và Quảng Ninh. Theo CBRE, giá đất tại Hưng Yên tăng 12% so với cùng kỳ trong 2020, cao hơn mức tăng trung bình 7,6% so với cùng kỳ của Hà Nội. Nguồn cung nhà đất mới tại Hưng Yên có thể đạt 2.500 căn trong 2021, cao hơn nguồn cung tại Hà Nội 16,8%, nhờ sự đóng góp từ các khu đô thị lớn.

Ngoài ra, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội cũng sẽ duy trì đà tăng trưởng ổn định +5%-7% so với cùng kỳ vào năm 2022. Trong khi đó, VnDirect kỳ vọng phân khúc căn hộ hạng sang sẽ thiết lập mức giá mới với dự án Masterise ở Hàng Bài có giá bán dựa theo ước tính trên thị trường khoảng 8.000-10.000 USD/m2. Đối với thị trường nhà đất, VnDirect cho rằng giá đất tại khu vực ngoại thành Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong năm 2022 nhờ cơ sở hạ tầng phát triển, đặc biệt là metro Cát Linh - Hà Đông đã được đưa vào vận hành từ tháng 11.2021, sẽ thúc đẩy giá đất tại các khu vực lân cận như Hà Đông, Đống Đa.

Bất động sản nghỉ dưỡng: những điều xấu nhất đã qua

Ngoài ra, VnDirect cũng cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ hồi phục nhanh chóng trong tương lai nhờ hỗ trợ của vắc xin cùng với sự phục hồi của thị trường du lịch tại Việt Nam. Sóng gió của bất động sản nghỉ dưỡng do dịch COVID-19 gây ra có thể kết thúc từ cuối 2021.

VnDirect tin rằng các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng liền thổ sẽ là phân khúc đầu tiên được hưởng lợi từ sự phục hồi, khi người tiêu dùng tìm kiếm các địa điểm có sự tách biệt và môi trường ngoài trời trong bối cảnh dịch bệnh.