Kinh doanh địa ốc: Có giải pháp, chờ diễn tiến…

Chờ giải pháp “ngấm”

Nhóm giải pháp của Chính phủ vừa đưa ra là rất tích cực và đồng bộ. Chẳng hạn, với các bộ ngành, đó là rà soát tất cả các dự án phát triển nhà ở để phân loại nhằm xác định có nên tiếp tục thực hiện hay không, cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình như thế nào cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội. Liên quan đến thủ tục là việc rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, đặc biệt là giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường, thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

Với ngân hàng, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ để cho các đối tượng thu nhập thấp vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý, kỳ hạn trả nợ phù hợp.

Nhằm hỗ trợ thị trường, có các giải pháp giảm 50% thuế VAT từ 1-7-2013 đến 30-6-2014 đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội; giảm 30% thuế VAT đầu ra đối với hoạt động kinh doanh, đầu tư nhà ở là căn hộ có diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; áp dụng thuế suất 10% đối với thuế thu nhập doanh nghiệp sớm hơn sáu tháng so với lộ trình cho các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội… Ngoài ra, còn một số giải pháp khác để tìm nguồn vốn dài hạn cho bất động sản.

Những nỗ lực nói trên của Chính phủ, dù vậy, chỉ là bước khởi đầu có tính “kích hoạt”, cần có những hành động cụ thể của các cơ quan ban ngành liên quan thì nghị định mới có thể đi vào thực tế. Các giải pháp được cho rằng đã hướng đến cả cung lẫn cầu của thị trường.

Với người mua – chủ thể quan trọng nhất của thị trường hiện nay, họ sẽ được ưu đãi thông qua việc được giảm hay giãn nộp thuế VAT vì họ chính là đối tượng chịu thuế chứ không phải là doanh nghiệp và họ sẽ được ưu đãi trong vay vốn mua nhà – lãi suất thấp, thời hạn dài. Còn việc doanh nghiệp được chuyển đổi công năng dự án chính là giúp họ có thể thoát khỏi tình trạng sa lầy vào phân khúc dư thừa, chuyển sang phân khúc có nhiều người mua.

Bất cứ chính sách nào cũng cần có độ trễ để đi vào đời sống sản xuất – kinh doanh, đặc biệt là trong lĩnh vực vốn “đụng chạm” đến nhiều bộ ngành như bất động sản. Nghị quyết ấy muốn được thực hiện cần phải có thông tư hướng dẫn từ các bộ ngành liên quan, rồi sẽ có những khúc mắc liên quan đến cách nhìn nhận vấn đề, rồi thời gian sẽ bị kéo dài…

Về nguồn vốn từ ngân hàng, các ngân hàng thương mại nhà nước được chỉ đạo vẫn sẽ chấp hành các yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước nhưng có thể không giảm độ khắt khe xét duyệt đối với các hồ sơ cấp tín dụng… Nói vậy để thấy, các giải pháp cần có thời gian để “ngấm”, còn hiện tại thì nhiều doanh nghiệp bất động sản đã trong hoàn cảnh vô cùng khó khăn, không biết có tồn tại đến lúc thị trường hồi phục hay không.

Tâm điểm sẽ là nhà ở xã hội

Theo số liệu cung cấp bởi các công ty nghiên cứu thị trường, tình trạng giảm giá trong phân khúc căn hộ, nhà liền kề, biệt thự tiếp tục diễn ra, trong khi thanh khoản vẫn không tăng. Trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, giá bán trung bình đều giảm ở hầu hết các địa phương, điều dễ hiểu khi nguồn cung vẫn nhiều hơn lượng sản phẩm bất động sản tiêu thụ.

Tỷ lệ hấp thụ của các phân khúc này gần như không thay đổi theo mỗi quý, chỉ dưới 10% và hầu như vắng bóng các nhà đầu tư thứ cấp. Phân khúc đất nền có khá hơn, nhưng cũng không nhiều, sáng giá nhất thị trường thời gian qua vẫn là phân khúc căn hộ nhỏ giá rẻ, cảở trong Nam lẫn ngoài Bắc. Chính vì vậy, một số doanh nghiệp cho rằng các bộ ngành và địa phương cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn, cho phép xây căn hộ diện tích 25m2 và mở rộng mô hình nhà ở xã hội theo hình thức thương mại, khi ấy thị trường sẽ có căn hộ thương mại với giá bán bằng hoặc thấp hơn nhà ở xã hội.

Trong khi chờ đợi một sự đột phá “nhà thương mại 25m2”, các cơ quan ban ngành đang tập trung hơn vào nhà ở xã hội. Được biết, nhiệm vụ chủ yếu của ngành Xây dựng trong năm 2013 là hoàn thiện các cơ chế, chính sách trong các lĩnh vực quản lý nhà nước, tăng cường công tác quản lý, kiểm tra giám sát trong đầu tư xây dựng, nhất là các dự án có vốn ngân sách nhà nước, nâng cao hiệu quả đầu tư, chất lượng công trình, chất lượng quy hoạch, kiểm soát chặt các dự án phát triển đô thị theo quy hoạch, kế hoạch…

Trong vấn đề tập trung giải quyết tình trạng đóng băng thị trường bất động sản gắn liền với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, thì trọng tâm của ngành này chính là đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội.

Chính vì vậy, trong buổi làm việc với 19 tổng hội, hội ngành nghề xây dựng tuần qua, Bộ Xây dựng cho biết sản phẩm nhà ở xã hội sẽ không còn là sản phẩm phân phối như hiện nay, mà có sự cạnh trạnh giữa các đơn vị xây dựng về giá cả, chất lượng, mẫu mã. Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết sẽ có nghị định quản lý và phát triển nhà ở xã hội, các địa phương và doanh nghiệp nhà nước buộc phải tham gia, theo đó Bộ Xây dựng sẽ phân bổ chỉ tiêu đến từng đơn vị, kết quả thực hiện sẽ là căn cứ để đánh giá các thành tích khác.

Lâu nay, do cơ chế quản lý “chặt thì rất chặt, lỏng lại rất lỏng”, nên nhà ở xã hội vốn được rất nhiều ưu đãi về thuế, cơ chế lại có chất lượng, giá bán, tiến độ… không đáp ứng được kỳ vọng của người mua và cơ quan quản lý, chưa kể đối tượng mua bị kiểm soát chặt chẽ. Kể từ nửa cuối năm 2012, thị trường bất động sản đã chứng kiến hàng loạt dự án nhà thương mại có giá 10-14 triệu/m2, tức là rẻ hơn hoặc tương đương với giá nhà xã hội.

Giá nhà xã hội đang ở mức cao không chỉ so với căn hộ thương mại giá rẻ mà cũng cao so với mức thu nhập của người mua. Các chuyên gia kinh tế đã tính toán rằng với mức thu nhập bình quân của người có thu nhập thấp thì giá bán một căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội chỉ nên khoảng 300 triệu đồng/căn là hợp lý. Còn nhà thu nhập thấp mà có giá 700 triệu đến 1 tỉ đồng phù hợp với đối tượng khác chứ không phải người thu nhập thấp. Mà đây sẽ là phân khúc được cả Nhà nước và doanh nghiệp lẫn người thu nhập thấp chưa có nhà ở hướng đến trong thời gian tới.

Phong Vân - Hải An