Khu đô thị “ma” bao vây Hà Nội

Khu đô thị “ma”

Khảo sát thực tế cả bốn phía Đông - Tây - Nam - Bắc của thủ đô Hà Nội mới đây cho thấy, tình trạng khu đô thị “ma” đang có nguy cơ xuất hiện ngày càng nhiều. Cũng xin nói rõ, “ma” ở đây là thực trạng không có hoặc rất ít người ở.

Bước vào cửa ngõ phía Bắc thủ đô, cách nội thành chừng hơn hai chục cây số, nằm kề bên trục đường Thăng Long - Hà Nội, Khu biệt thự Quang Minh, huyện Mê Linh, đập vào mắt mọi người bởi sự hoang phế từ những năm 2003 - 2004. Hầu hết trong số hơn 300 lô đất biệt thự của dự án đã có chủ. Năm 2006, khu biệt thự rộng khoảng 40 héc-ta này đi vào hoạt động, song tỷ lệ người đến ở chỉ chiếm khoảng 10%. Chủ đầu tư ngán ngẩm thừa nhận, phần thô đã xong từ lâu nhưng chẳng có người ở, cho nên nhiều căn cỏ mọc đầy, lấp kín lối vào. Cách đó không xa, Khu đô thị mới Chi Đông do Vinaconex 9 làm chủ đầu tư đã được triển khai từ năm 2004, đến nay hạ tầng kỹ thuật đã xong nhưng hầu như chưa có chủ nhân nào xây nhà để ở.

Nằm tại phía Đông Hà Nội, Khu đô thị mới Nam Từ Sơn có diện tích quy hoạch 200 héc-ta thuộc xã Phù Chẩn, huyện Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh, giáp với Quốc lộ 1b, cách trung tâm Hà Nội 18 km và trung tâm TP. Bắc Ninh 15 km. Khu đô thị mới Nam Từ Sơn được thiết kế đồng bộ từ hạ tầng kỹ thuật đến hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn quốc tế. Các công trình xây dựng theo kiến trúc hiện đại châu Âu. Diện tích quy hoạch giai đoạn 1 là 22,5 héc-ta. Phần xây thô đã hoàn thành cách đây khoảng 5 năm, nhưng hiện vẫn bỏ hoang.

Khu vực phía Tây và Nam Hà Nội hiện đang được xem là điểm nóng của thị trường bất động sản thủ đô nhưng trên thực tế, những dự án đã được đưa vào sử dụng hiệu quả chỉ tập trung chủ yếu từ vành đai 2 trở vào. Kể từ vành đai 2 trở ra, dọc các trục đường mới như Đại lộ Thăng Long, Lê Văn Lương kéo dài, Quốc lộ 32, các dự án đang mọc lên như nấm nhưng chủ yếu được mua bán lòng vòng mà chưa đến được tay người thực sự có nhu cầu để ở.

Cụ thể, những khu đô thị mới đã được đầu tư xây dựng khang trang, chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho khách hàng cả năm nay như Khu đô thị Văn Phú, nhưng hầu như không có người ở, dù con đường trục qua khu đô thị này đã hoàn thành thoáng rộng và được kết nối với trục đường Quang Trung (Hà Đông) khá sầm uất. Nhân viên Trung tâm bất động sản Bảo Long trên đường Quang Trung cho biết, các chủ nhà trong dự án này đa số đều là dân “lướt sóng”, họ chỉ mua bán kiếm lời chứ không có nhu cầu ở thực sự.

Đi dọc theo đường 70 cũ sang Nhổn cũng có thể thấy hàng loạt khu đô thị mới xây xong bỏ đó như Xuân Phương, Vân Canh đến những khu đô thị đang hoàn thiện hạ tầng như Đại học Vân Canh. Tại những khu đô thị này, cản trở lớn nhất là đường xá đi lại chưa hoàn thiện, chưa kể đến điện, nước và dịch vụ kỹ thuật khác chưa được đấu nối đầy đủ, nên dù có nhu cầu vào ở thì chủ nhân cũng đành chịu.

Lãng phí tiền tỷ

Ông Nguyễn Mạnh Hiển, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trong khi một bộ phận không nhỏ người dân Hà Nội đang gặp khó khăn về chỗ ở, việc hàng trăm biệt thự hay cả khu đô thị bị bỏ hoang không chỉ phản ánh bức tranh không đẹp của bộ mặt đô thị mà còn rất lãng phí và phản cảm.

Đánh giá tình trạng những căn biệt thự hay cả khu đô thị đã và sẽ có nguy cơ bị bỏ hoang tại Hà Nội, ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam khẳng định, đó là một sự lãng phí lớn.

“ Những khu biệt thự ấy thể hiện sự quy hoạch vô lối, chỉ chiều lòng một số người giàu và sử dụng đất đai một cách lãng phí”, ông Liêm nói và cho rằng, “không phải cứ có tiền là muốn lãng phí bao nhiêu cũng được, quỹ đất bố trí đó phải phù hợp và đóng góp chung cho sự phát triển của đô thị”.

Theo ông Liêm, chủ nhân của những ngôi nhà này có thể là người bị “đứt gánh giữa đường” vì lý do tài chính. Hoặc cũng có thể là một số người mua nhà với mục đích để dành tiền, để đồng tiền không bị mất giá chứ không có nhu cầu để ở hoặc cho thuê. Những người này có tâm lý đã đổ tiền vào bất động sản thì kiểu gì cũng sinh lời lớn. Và có khả năng trong đó còn có một bộ phận những người kiếm tiền bất chính đã rót tiền vào bất động sản để rửa tiền.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, những khu biệt thự bỏ hoang ở Hà Nội là cái giá phải trả cho những khiếm khuyết về chính sách quản lý bất động sản ở nước ta, cụ thể là chưa ngăn chặn được nạn đầu cơ và quy hoạch chưa tương xứng.

“ Lỗi này được xác định là do có tình trạng các cấp hữu trách thẩm định và duyệt quy hoạch, dự án không kỹ lưỡng, không đầy đủ. Giải pháp về thuế hiện nay không hạn chế được nạn đầu cơ. Mức thuế suất lũy tiến cao nhất đối với phần đất ở vượt hạn mức cũng chỉ là 0,15% trên bảng giá đất do các địa phương công bố, tính ra thì số tiền mà các nhà đầu cơ phải bỏ ra chưa có nghĩa lý gì so với lợi nhuận kếch xù mà hoạt động gom đất, gom biệt thự tạo sự khan hiếm giả tạo đẩy giá lên quá cao mang lại”, ông Võ nói và kiến nghị Nhà nước cần điều chỉnh chính sách thuế theo hướng tăng lũy tiến để hạn chế tình trạng đầu cơ đất.

Đồng tình với ý kiến trên, nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, thực tế cho đến nay sắc thuế về sử dụng đất phi nông nghiệp rõ ràng có vấn đề. Các công cụ chống đầu cơ đất đai ở đô thị đang bị vô hiệu hóa. Ở nhiều nước, việc áp dụng thuế lũy tiến sử dụng đất rất hiệu quả trong việc chống đầu cơ bằng cách đánh thuế thật nặng phần vượt quá diện tích đất được sử dụng, khiến người “ôm” nhiều đất buộc phải bán chứ không có tình trạng để hoang phí như ở Việt Nam.