Không ai tin nhà đất đã đến đáy

Chìm ngỉm

Cuối tuần qua, Ba Đình Land cùng với đối tác mới là Công ty TNHH Sông Hằng tái khởi động lại dự án căn hộ Hattoco và chính thức mở bán với giá từ 15 triệu đồng/m2. So với giá căn hộ mở bán trước đây, mức giá này đã giảm tới 6 triệu đồng/m2.

Được khởi công từ năm 2009, đến cuối năm 2011 Ba Đình Land đã đầu tư được 400 tỷ đồng để xây dựng đến tầng 10 trong tổng số 39 tầng của dự án. Nhưng sau đó, gặp phải kinh tế khó khăn, dự án thiếu vốn triển khai nên phải tạm dừng thi công gần 1 năm.

Hàng loạt dự án vừa mở bán cũng đã phải chấp nhận giảm giá hàng triệu đồng. Đơn cử, dự án Nam Đô Complex của GP invest cũng đã giảm xuống còn 20 triệu đồng/m2. Trước đó, chủ đầu tư này đã từng cho rằng, giá căn hộ hiện nay tương đối rẻ và khó có chuyện giảm giá nữa. Nhiều dự án lớn khác đã trở về mức giá khá "mềm" như The Westa 16,5 triệu đồng/m2, Hồ Gươm Plaza khoảng 17-18 triệu đồng/m2.

Giá cả và niềm tin là yếu tố quyết định cho thị trường BĐ.

Theo số liệu thống kê của CBRE, Hà Nội hiện còn tồn 20.500 căn chung cư, là những căn do các chủ đầu tư chào bán nhưng không tìm được người mua. Đơn vị này ước tính, sẽ mất từ 1,5 năm đến 4 năm để tiêu thụ hết lượng hàng tồn kho này.

Nếu như đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên thị trường thứ cấp với mức giảm có thể lên tới 30% mức giá mua vào, thì đến cuối năm 2012, các chủ đầu tư quyết liệt giảm giá chào bán sơ cấp, có trường hợp lên tới 40% mức giá chào ban đầu. Mức giảm giá lớn nhất trên thị trường hiện nay vẫn thuộc về thứ cấp, hàng loạt nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ tới 50% để rút khỏi thị trường.

Hết thời đua nhau bán, các chủ đầu tư mới tính chuyện xây căn hộ. Năm 2012, thị trường căn hộ chứng kiến nguồn cung chào bán mới sụt giảm mạnh, giảm tới 65% so với năm trước, chủ yếu do các chủ đầu tư trở nên hết sức thận trọng kể từ nửa cuối năm 2011. Trong khi đó, số căn hoàn thiện trong năm 2012 tăng mạnh, đạt mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây.

Tại TP HCM, vẫn còn trên 28.000 căn hộ tồn kho trên thị trường chưa có chủ sở hữu, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp và hạng sang do mức giá chào bán của những phân khúc này vẫn còn rất cao so với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư. CBRE VN nhận định sẽ mất ít nhất 5 năm để thị trường có thể vượt qua tình trạng thừa cung này.

Trong chín tháng đầu năm 2012, hàng loạt chủ đầu tư tại TP HCM đã tung ra các dự án căn hộ diện tích vừa phải với giá bán từ 600 triệu đến 1 tỷ đồng và đạt được con số bán rất khả quan, ví dụ như dự án Ehome 3 với 333 căn tại Quận Bình Tân đạt tỷ lệ bán khoảng 75% trong chưa đầy 5 tháng chào bán. Quý cuối cùng của năm tiếp tục đón nhận thêm một dự án căn hộ bình dân được chào bán với cùng mức giá như trên là dự án Tanibuilding Sơn Kỳ 2 với 150 căn hộ và dự án này cũng đã bán được 75% căn hộ.

Giảm giá chả ai thèm

Dường như các chương trình khuyến mại cũng như ưu đãi về lãi suất chưa thực sự hấp dẫn người mua. Ngay cả khi giá bán giảm, người mua chưa vội vàng mua ngay bởi họ kỳ vọng mức giá sẽ giảm hơn nữa.

Theo CBRE VN, người mua nhà đang còn chần chừ xuất phát từ yếu tố tâm lý hơn là khả năng chi trả. Ngay cả khi có khả năng chi trả cho căn hộ, họ cũng chưa vội thực hiện giao dịch do tâm lý kỳ vọng giá giảm thêm, sự thiếu hụt niềm tin vào khả năng thực hiện cam kết của các chủ đầu tư, cũng như quan niệm giá cả đang ở mức quá cao - hệ quả của cuộc đua tranh về giá hiện tại. Do vậy, việc giảm giá chỉ có tác dụng nếu như mức giảm lớn hơn kỳ vọng của người mua.

Bà Ngô Thị Hương Giang, Phòng Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam phân tích, thời gian qua, việc hàng loạt dự án bị trì hoãn chậm tiến độ đã làm mất lòng tin của người mua nhà, chính vì thế mà họ đang quan sát và chờ đợi. Việc giảm giá của chủ đầu tư thực sự sẽ không hiệu quả nếu không tính tới tiến độ dự án.

Để giải quyết vấn đề hàng tồn kho, ông Marc Townsend, đại diện CBRE VN cho rằng, lượng hàng tồn kho chỉ có thể giải quyết trong 2 - 3 năm tới nếu giá được điều chỉnh lại, người mua cảm thấy tự tin hơn hoặc có khả năng tiếp cận được nhiều nguồn vốn vay hơn.

Nhận định về thị trường 2013, CBRE VN vẫn tỏ ra quan ngại, giá chào thứ cấp tiếp tục giảm 10%, tiếp nối mức giảm 15% trong năm 2012. Giao dịch sẽ vẫn ở mức thấp, tập trung chủ yếu ở các dự án có giá bán đặc biệt hấp dẫn so với đối thủ cạnh tranh và tiến độ xây dựng tốt. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá chào do áp lực cạnh tranh, nhưng mức giảm phải lên tới 30%-50% mức giá chào ban đầu mới hi vọng phát huy tác dụng. Do vậy, 2013 dự kiến sẽ còn là một năm đầy thách thức với các chủ đầu tư.