Quy chế quản lý nhà chung cư: Có xóa bỏ được tranh chấp?

Phân rõ sở hữu chung - riêng

Điểm đáng lưu ý trong nội dung của quy chế là việc xác định rõ sở hữu chung – riêng cũng như mức phí dịch vụ quản lý chung cư. Theo đó, phần sở hữu riêng là phần diện tích bên trong căn hộ của chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư (CĐT) đã bán cho riêng từng tổ chức, cá nhân. Với chủ đầu tư, phần sở hữu riêng là phần CĐT giữ lại, không bán và không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ. Phần diện tích thuộc sở hữu chung bao gồm không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng...

Riêng với CĐT bán căn hộ trước 1-7-2006 và chưa phân bổ giá thành đầu tư xây dựng diện tích để xe đạp, xe máy vào giá bán căn hộ, chưa thể hiện vị trí, ranh giới sở hữu chung - riêng trên bản vẽ đính kèm hợp đồng... thì phải xây dựng phương án phân bổ giá thành vào diện tích sở hữu riêng. Phương án này sẽ được hội nghị nhà chung cư thông qua và là cơ sở để các chủ sở hữu đóng góp kinh phí để đưa diện tích này về phần sở hữu chung. Căn hộ được bán từ 1-7-2006 tới trước ngày 8-8-2010, nếu nơi để xe ô tô tại tầng hầm chưa phân bổ giá vào giá bán căn hộ thì thuộc quyền sở hữu riêng của CĐT. Các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hòa giải, nếu không được sẽ chuyển tòa án giải quyết.

Quy chế cũng quy định rõ việc thành lập ban quản trị nhà chung cư. Trong thời gian không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, CĐT có trách nhiệm chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị. Hội nghị nhà chung cư được tổ chức mỗi năm 1 lần, nếu cần thiết có thể tổ chức hội nghị bất thường. Đặc biệt, về giá dịch vụ nhà chung cư, trường hợp giá dịch vụ đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thỏa thuận đó. Sau khi thành lập ban quản trị nhà chung cư và xác định phần sở hữu chung - riêng thì giá dịch vụ bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của DN, chi phí cho ban quản trị (nếu có), lợi nhuận định mức hợp lý và thuế giá trị gia tăng. Với dự án nhà chung cư có sử dụng dịch vụ gia tăng (tắm hơi, bể bơi...) mức thu thực hiện theo thỏa thuận giữa hai bên. Phí trông giữ ô tô, xe đạp, xe máy được hạch toán riêng và được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư. Các loại phí an ninh, trật tự an toàn xã hội, phòng cháy, chữa cháy, trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô, vệ sinh thực hiện theo quy định của UBND TP.

Keangnam - nơi xảy ra nhiều tranh chấp về giá dịch vụ nhà chung cư. Ảnh: TL

Cần sự mạnh tay xử lý của chính quyền

Thực tế cho thấy, những tranh chấp tại các chung cư thời gian qua chủ yếu xoay quanh phí quản lý dịch vụ và sở hữu chung - riêng. TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: Việc phân định rõ các nội dung này trong quy chế là một tín hiệu khá tích cực cho công tác điều hành, quản lý chung cư thời gian tới. Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu, khi chưa có ban quản trị, CĐT quản lý chung cư là đúng. Song, để tránh tình trạng CĐT tự ý đưa ra mức phí quá cao dẫn tới tranh chấp như thời gian qua, vẫn cần một mức phí trần dịch vụ. Sau khi ban quản trị được thành lập, mức phí này sẽ thay đổi, tăng hay giảm phụ thuộc nhu cầu người dân.

Đặc biệt, theo TS Liêm, những tranh chấp thời gian qua không thể đổ tội hoàn toàn cho CĐT mà một phần trách nhiệm thuộc về các cơ quan chức năng, đã thiếu đi tính kiểm tra, kiểm soát, tổ chức thực hiện những gì mình ban hành.

"Do Sở Xây dựng không đủ nhân lực nên công tác này sẽ do UBND các quận đảm nhận. Đồng thời, CĐT chung cư cần tham gia một lớp học về vấn đề quản lý chung cư để thống nhất quan điểm. Các trưởng ban quản lý chung cư nên tham gia lớp tập huấn về trách nhiệm của ban quản lý chung cư” – TS Liêm nhấn mạnh.