Khơi thông thủ tục đất đai TPHCM: Vẫn tiếp tục… chờ gỡ

Một dự án tại TPHCM phải tạm dừng thi công vì các thủ tục pháp lý chồng chéo.

Mới đây, tại hội thảo cũng với chủ để phát triển thị trường BĐS… do Ban Kinh tế Trung ương, phối hợp cùng Hiệp hội BĐS TPHCM tổ chức, cũng với nhiều ý kiến cũ của doanh nghiệp BĐS đưa ra và vẫn nhận được sự trả lời tiếp tục… trình và gỡ.

Vẫn tiếp tục nêu kiến nghị cũ

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch CTCP Tập đoàn Hưng Thịnh, cho biết Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành được Quốc hội, Chính phủ ban hành đã giải quyết được nhiều vấn đề và tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS.

Tuy nhiên, các chính sách pháp luật vẫn chưa theo kịp để điều chỉnh các loại hình BĐS mới. Việc vận dụng và giải thích pháp luật của cơ quan có thẩm quyền trong quản lý đất đai, thủ tục đầu tư, thủ tục xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất dự án… còn nhiều bất cập, gây ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư, góp phần làm giảm nguồn cung và đẩy giá bán các sản phẩm BĐS tăng trong thời gian qua.

Để giải quyết các vấn đề này tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch và bền vững, theo ông Trung phải cải cách thủ tục hành chính về lĩnh vực đầu tư dự án BĐS, cũng như cải cách phương thức xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án.

Đây là những thủ tục phức tạp, dẫn đến tình trạng kéo dài và thiếu minh bạch của dự án, các sai phạm của cơ quan thẩm quyền trong thời gian qua. Bên cạnh đó, hiện rất nhiều dự án BĐS vướng đất xen cài, dẫn đến vướng các thủ tục đầu tư.

Theo đó, cần định nghĩa lại thế nào là “đất công” cũng như phân biệt với “đất xen cài”, để có cơ chế cho phép chủ đầu tư được giao phần đất xen cài thực hiện dự án.

Đối với loại hình condotel (căn hộ du lịch), căn hộ khách sạn… dù đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, cũng như pháp luật đất đai về kinh doanh BĐS đã quy định nguyên tắc về việc cấp sở hữu công trình không phải nhà ở và công nhận việc mua bán này, nhưng thực tế nhiều địa phương vẫn lúng túng khi áp dụng cơ sở pháp lý để thực hiện các thủ tục liên quan đến mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán (tương tự như nhà ở), và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua.

Dẫn đến các chủ đầu tư và các nhà đầu tư hoang mang, có nhiều trường hợp phát sinh tranh chấp. Đây là cản trở lớn khiến loại hình BĐS du lịch chưa thể phát triển thuận lợi, tạo điều kiện để thu hút được vốn đầu tư ngoài nước.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch CTCP Nam Long, cho rằng vướng tiền sử dụng đất, dẫn đến nhà đầu tư khi quyết định đầu tư vẫn không được biết tiền sử dụng đất, hay như đang ở thấp tầng chuyển lên cao tầng hệ số sử dụng đất là bao nhiêu đều là ẩn số. Muốn giải quyết được những ách tắc này, cần có nhạc trưởng, phải có tổng tư lệnh sau đó mới đến Chính phủ và các bộ ngành lập ban chuyên trách liên bộ mới làm được.

Nêu dẫn chứng về bất cập này, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết dự án của ông xin chỉ tiêu dân số từ 2.000 người lên 3.000 người nhưng 3 năm không xong. Sở QH-KT và UBND huyện Bình Chánh cứ “đá” qua lại không đơn vị nào chịu giải quyết.

Ông Lê Hòa Bình, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 cũng dẫn đến sự chuyển dịch đất đai mạnh mẽ cho các dự án phát triển khu đô thị, khu nhà ở thời điểm trước khi luật này có hiệu lực.

Vì vậy, theo ông Bình, việc xác định sự ảnh hưởng của chính sách và hệ thống văn bản pháp luật đến thị trường BĐS TPHCM cần đánh giá tổng hợp, tương quan giữa tiến trình phát triển của thị trường BĐS và thời điểm ban hành của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các chính sách về nhà ở, tín dụng.

Bất cập, bất cập và tiếp tục chờ

Thực trạng hiện nay của thị BĐS là sự chồng chéo của pháp luật trong quy định thủ tục đầu tư, dù đã được kiến nghị và đưa ra “mổ xẻ” nhiều lần, nhưng giải pháp để tháo gỡ vẫn chưa có lối ra.

Tại hội thảo, ông Nguyễn Đức Hiển, Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương, cho biết trong 10 năm qua, đô thị hóa và phát triển đô thị của Việt Nam có bước phát triển nhanh, thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước và đạt được nhiều mục tiêu đề ra.

Tuy nhiên đô thị hóa và phát triển độ thị còn bộc lộ nhiều hạn chế, như nguy cơ mất cân đối về phát triển giữa đô thị và nông thôn, giữa môi trường nhân tạo và môi trường tự nhiên, chênh lệch phát triển và thu nhập giữa các vùng còn khá lớn, hạ tầng quá tải, kết nối chưa đồng bộ… Đặc biệt, thị trường BĐS thời gian qua còn nhiều hạn chế, bất cập, gặp nhiều khó khăn, nhiều chính sách chưa sửa đổi kịp thời.

Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho rằng thực trạng nhiều dự án dừng hoãn là do những chồng chéo về pháp luật trong thủ tục. Đây là những rào cản không mới doanh nghiệp đã kiến nghị rất nhiều lần nhưng vẫn chưa có giải pháp tháo gỡ triệt để. Thực tế này đang là trở ngại cho sự gia tăng nguồn cung của thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội trong khi nhu cầu vẫn cao.

Còn nhớ, hồi tháng 2, tại cuộc họp gặp gỡ doanh nghiệp BĐS trên địa bàn TPHCM để lắng nghe những khó khăn, kiến nghị của doanh nghiệp và tìm cách tháo gỡ, Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thành Phong đã chỉ ra những nguyên nhân do các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch, đô thị chưa thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành.

Cùng với đó, nhiều dự án trong quá trình thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, điều này dẫn đến việc đùn đẩy, chưa đảm bảo quy trình liên thông, đồng bộ trong việc giải quyết của các cơ quan quản lý nhà nước. Gần 1 năm trôi qua, những vướng mắc này lại tiếp tục được các doanh nghiệp địa ốc kiến nghị tháo gỡ.