Hoãn 'chốt lời' chung cư để chờ tăng giá

Nhà đầu tư 56 tuổi cho biết mới rao bán một căn chung cư hai phòng ngủ rộng 90 m2 tại dự án trên phố Duy Tân, quận Cầu Giấy ngay sau Tết. Căn này ông mua để cho thuê từ năm 2020 với giá 3,4 tỷ đồng. Tham khảo nhiều căn đã giao dịch xung quanh, giá nhà của ông hiện lên khoảng 4,9 tỷ. Ông cho rằng giá nhà đã đạt ngưỡng đỉnh nên phải nhanh "chốt lời" để chuyển đổi danh mục đầu tư.

Mới gửi môi giới rao bán, hôm sau đã có 6 lượt khách xem nhà. Nhiều người có thể xuống tiền ngay nếu chủ nhà thiện chí bán và giảm bớt khoảng 50-100 triệu đồng. Ông Hưng chần chừ, chưa chốt giao dịch. Sau một tuần liên tục đón hàng chục lượt khách xem nhà, ông đổi ý không bán mà tiếp tục cho thuê giá 14 triệu đồng một tháng.

Ông Hưng đầu tư ba căn chung cư cho thuê tại các quận nội thành gần 4 năm nay. Ông cho hay, bán thời điểm nào trong năm nay cũng có lợi nhuận ít nhất 40-50%. Ngoài căn chung cư ở quận Cầu Giấy, hai căn còn lại ông mua ở khu đô thị gần đại lộ Thăng Long, quận Nam Từ Liêm, rộng 75 m2 mỗi căn cũng tăng từ 2,8 tỷ đồng lên khoảng 3,9 tỷ sau ba năm.

"Tôi định bán bớt chung cư để đa dạng hóa kênh đầu tư, nhưng lại thấy tiếc vì giá còn tăng tiếp trong năm nay, chưa kể khoản tiền cho thuê mỗi tháng ", nhà đầu tư này nói.

Trường hợp như ông Hưng không hiếm gặp. Bà Ngọc, ngụ quận Ba Đình, đang cho thuê ổn định căn chung cư 60 m2 với giá 8 triệu đồng mỗi tháng ở huyện Gia Lâm. Đây là căn nhà thứ hai bà mua giá 1,8 tỷ đồng từ năm 2021. Trước Tết, bà có ý định bán căn này vì biết chung cư Hà Nội đang được giá, dễ mua bán. Khách thuê cũng ngỏ ý muốn mua lại với giá 2,2 tỷ đồng. Dù đã tăng hơn 22% so với lúc mua, bà Ngọc chần chừ không muốn bán vì chưa biết dùng tiền nhãn rỗi vào kênh nào.

"Giá vàng neo cao, lãi suất tiết kiệm quá thấp nên giữ căn chung cư cho thuê là lựa chọn tốt nhất với tôi lúc này. Nếu giá tăng lên 3 tỷ đồng tôi mới tính đến việc bán nhà", bà nói.

Anh Hùng, một môi giới chuyên phân các dự án phía Tây Hà Nội, cho hay từ cuối năm ngoái đến nay, anh gặp nhiều trường hợp khách gửi bán chung cư nhưng "quay xe phút chót". Phần lớn người bán thuộc nhóm sở hữu nhiều nhà, không có áp lực bán gấp như nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Môi giới này nói, nhiều người ký gửi tài sản chỉ để khảo sát căn nhà của họ hiện được giá bao nhiêu trên thị trường và thanh khoản ra sao.

"Nhu cầu bán có xu hướng giảm nên bảng hàng chuyển nhượng tại nhiều dự án chung cư ở hai quận trung tâm cũng hạn chế, giảm khoảng 20-30% so với năm ngoái", anh này nói.

Tòa chung cư tại khu Nam Trung Yên, Cầu Giấy. Ảnh: Ngọc Thành

Tâm lý chần chừ của một nhóm người bán chung cư là điều dễ hiểu bởi đà tăng giá phân khúc này chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Dữ liệu của kênh Batdongsan chỉ ra giá rao bán chung cư bình dân và trung cấp tại Hà Nội tính đến tháng 2 tăng giá khoảng 2% so với cuối 2023. Trong giai đoạn 2015-2023, chỉ số tăng giá chung cư ở thủ đô đã vượt 80%. Lực cầu lớn là yếu tố quan trọng đẩy giá chung cư lên cao. Kênh Batdongsan ghi nhận mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 1 tăng 66% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đơn vị nghiên cứu CBRE cũng cho biết tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán chung cư mới tại Hà Nội đã tăng 14,6% theo năm, bằng với mức đã ghi nhận ở TP HCM giai đoạn 2020-2021. Các dự án mở bán mới đều có giá cao, trung bình 53 triệu đồng mỗi m2.

Ông Phạm Đức Toản, Nhà sáng lập EZ Property, cho biết trong ba năm trở lại đây, giá chung cư tại Hà Nội tăng liên tục trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp do thiếu nguồn cung trầm trọng. Điều này giúp những nhà đầu tư chung cư trước thời điểm dịch bệnh đều có lời ít nhất 30%. Trong khi nhiều phân khúc bất động sản "đóng băng", chung cư tăng giá đều 12-15% mỗi năm, chưa kể hiệu suất cho thuê khoảng 4-5% một năm, đem đến mức lợi nhuận khá ổn. Do đó, không chỉ chủ nhà không muốn bán mà một nhóm có sẵn khoản tiền nhãn rỗi cũng muốn tham gia thị trường này.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cũng cho rằng trước năm 2020, phần lớn người dân nhìn nhận chung cư là loại hình mua bán không sinh lời, chỉ có lỗ. Tuy nhiên, giá mua bán leo thang đã đẩy giá thuê tăng từ sau dịch bệnh, đưa chung cư trở thành sản phẩm đầu tư ưa chuộng gần đây

"Định kiến đầu tư chung cư là tiêu sản trước đây đã dần được phá bỏ", ông Đính nói.

Lý do là chung cư không chỉ tạo ra dòng tiền cho thuê đều đặn hàng tháng với mức cao hơn gửi tiết kiệm, mà còn có khả năng tăng giá. Dữ liệu của VARS chỉ ra vài năm qua, giá chung cư tăng trưởng bình quân hai chữ số mỗi năm. Riêng năm ngoái, chỉ số giá chung cư Hà Nội đã tăng 16% so với hồi đầu năm.

Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý sau 5-7 năm kể từ khi nhận bàn giao, tốc độ tăng giá của chung cư sẽ bão hòa và biên độ tăng giảm dần qua các năm. Khi đó, hiệu suất cho thuê cũng sẽ có xu hướng giảm dần. Với những nhà đầu tư chuyên nghiệp muốn thay đổi khẩu vị đầu tư, đây là thời điểm hợp lý để chốt lời chung cư nếu tuổi thọ dự án đã lớn.

Còn với nhà đầu tư không chuyên, muốn tham gia thị trường chung cư thời điểm này, ông Phạm Đức Toản cho rằng cần lưu ý vùng giá đã neo cao trong khi nguồn cung kém đa dạng. Phân khúc sản phẩm tăng mạnh nhất thời gian qua nằm trong vùng giá 2-4 tỷ đồng một căn. Nếu dùng thêm đòn bẩy tài chính, lợi nhuận đầu tư sẽ càng giảm và ít dư địa tăng trưởng so với nhiều phân khúc khác.