Hoài Đức lên quận, giá đất vẫn sẽ đi ngang?

Nhà đầu tư vẫn đang nghe ngóng

Trong giai đoạn 2011 – 2014, đất nền Hoài Đức cũng từng lên “cơn sốt” trước thông tin huyện này sắp lên quận. Thời điểm đó, giá một số lô đất bình thường được cò đất thổi lên đến 40-50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, ngay khi cơn sốt hạ nhiệt, giá đất nền tại đây “rơi tự do” chỉ còn 10-15 triệu đồng/m2 khiến nhiều người lỡ ôm đất được phen lao đao.

Vào cuối 2018, thị trường đất nền khu vực này một lần nữa xôn xao trước thông tin Hoài Đức sẽ lên quận vào năm 2020. Nhiều nhà đầu tư tiếp tục bước vào cuộc “săn đất” khiến giá đất tại đây rục rịch tăng trở lại. Tuy nhiên, mức độ tăng giá tuỳ thuộc vị trí từng khu vực.

Theo khảo sát của CafeLand, hiện tại giá đất thổ cư trong ngõ ô tô vào được tại nhiều khu vực thuộc An Khánh - An Thượng, Vân Canh – nơi được cho là đang có hạ tầng khá tốt - có giá từ 21 – 31 triệu đồng/m2; một số lô đất dọc trục đường các dự án, vị trí đẹp có giá từ 40 – 42 triệu đồng/m2. Mức giá này theo một số môi giới tại đây chỉ tăng nhẹ từ 2 – 3 triệu đồng/m2 so với trước.

Khảo sát tại một số khu vực trên địa bàn Hoài Đức cho thấy, giá đất có tăng nhưng không nhiều, chỉ nhích nhẹ một vài giá.

Ảnh: Tâm An

Nói về khả năng tăng giá đất nền của những khu vực này trong năm 2019, anh Hùng, một môi giới lâu năm tại Hoài Đức, cho rằng khả năng tăng giá chỗ nào cũng có, nhưng để tăng giá tốt nhất thì nơi đó phải gắn liền với cơ sở hạ tầng đồng bộ. Trong đó, An Khánh, An Thượng là những khu vực đáp ứng được tiêu chí này, vừa có hạ tầng tốt, xung quanh lại nhiều dự án lớn mọc lên. Do đó, khách hàng có nhu cầu đầu tư có thể mua đất ở hai xã này.

Theo anh Hùng, đất trong ngõ ô tô vào được tại An Khánh hiện có giá khoảng 31 triệu đồng/m2. Đất An Thượng có giá hợp lý hơn khoảng 12 – 14 triệu đồng/m2 trong ngõ sâu, đất trong ngõ ô tô vào được từ 16 - 21 triệu đồng/m2, đất mặt tiền kinh doanh được khoảng 19 triệu đồng/m2, có chỗ rơi vào 31 – 33 triệu đồng/m2 ở trục đường liên xã.

Tại các khu vực lân cận như Song Phương, Vân Côn, anh Hùng cho biết giá đất cũng tương đương như An Thượng. Những chỗ kinh doanh được có giá khoảng từ 21 triệu đồng/m2.

“Tại các xã An Thượng, An Khánh, mấy năm nay giá đất đã đi ngang, có tăng nhưng không nhiều, chỉ nhích nhẹ một vài giá. Duy chỉ có đất tại thị trấn Trạm Trôi mặt đường QL32 hay Sơn Đồng, những khu đất đẹp mới tăng giá mạnh, có lô có giá bán lên đến cả trăm triệu đồng/m2, tăng gấp mấy lần so với trước do đây là khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ, có nhiều khu đô thị mọc lên”, anh Hùng nói.

Cũng theo anh Hùng, thông tin Hoài Đức lên quận ít nhiều có ảnh hưởng đến giá đất và giao dịch đất nền khu vực này thời điểm cuối năm khi tỷ lệ người dân tìm mua, có nhu cầu tư vấn đất nền tại đây tăng so với bức tranh không mấy sôi động trước đó.

“Tuy nhiên, đây không phải lần đầu Hoài Đức có thông tin lên quận. Trước đây, nhà đất Hoài Đức cũng sốt giá với thông tin này nhưng rồi cuối cùng khi thị trường chững lại, giá đất bị lao dốc nhanh chóng. Những người có nhu cầu tìm mua hay tư vấn đất nền tại đây hiện có tăng nhưng chủ yếu vẫn đang tham khảo, nghe ngóng, không có nhiều giao dịch thành công. Do đó, khách hàng cẩn cận trọng tránh đi vào vết xe đổ của cơn sốt đất tại Hoài Đức cách đây 3 năm”, vị môi giới này cảnh báo.

Coi chừng “bổn cũ soạn lại”

Trao đổi với CafeLand, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết cùng với việc quy hoạch các tuyến đường vành đai 3,5 và vành đai 4, thông tin Hoài Đức lên quận sẽ là bước tiến lớn trong quá trình đô thị hóa, giúp thị trường bất động sản có những chuyển biến mạnh mẽ. Do đó, nhiều nhà đầu tư đặt kỳ vọng vào khả năng tăng giá phân khúc đất nền khu vực Hoài Đức trong năm 2019.

Bất động sản Hoài Đức dường như vẫn đang bị "mắc dớp" bởi các dự án bỏ hoang, chậm tiến độ nên vẫn chưa thể bứt phá. Ảnh: Tâm An

Tuy nhiên, mức độ và khả năng tăng giá còn phụ thuộc vào vị trí địa lý cũng như hạ tầng, tiện ích của địa phương và diện tích, phong thuỷ của lô đất. Hơn nữa, đây mới chỉ là sự thay đổi hành chính, địa danh. Một khu vực để chuyển từ xã lên phường, huyện lên quận cần quá trình hoàn thiện hạ tầng, tiện ích và phải có quy hoạch cụ thể. Trong khi các tuyến đường vành đai vẫn chưa chính thức được khởi công. Do đó, giá đất không thể vì thế mà tăng một sớm, một chiều.

Bài học gần đây nhất là tại Đông Anh. Ngay từ khi có thông tin Hà Nội xây dựng cầu, kết nối hạ tầng giao thông từ Đông Anh vào nội thành đã khiến giá đất tại đây rơi vào thời kỳ sốt nóng xuất phát từ tâm lý “đón đầu hạ tầng, quy hoạch”. Tuy nhiên, qua thời gian, các dự án vẫn chưa được triển khai, những nhà đầu tư lỡ “ôm đất chờ thời” rơi vào cảnh “dở khóc dở mếu” vì không thoát được hàng.

Do đó, lãnh đạo VARS khuyên các nhà đầu tư phải thật cẩn trọng, phải tìm hiểu kỹ càng về mặt pháp lý và quy hoạch khu đất đang có nhu cầu mua bán.

Thậm chí, một chuyên gia khác trong ngành bất động sản còn cho rằng, thị trường bất động sản Hoài Đức có khả năng lặp lại kịch bản lên quận từ mấy năm trước, tức sốt nóng rồi sẽ rơi tự do. Chưa kể, khu vực này dường như còn “mắc dớp” từ hàng nghìn căn biệt thự bỏ hoang tại các khu đô thị Kim Chung - Di Trạch cho tới Lideco do thiếu tiện ích, hạ tầng và năng lực chủ đầu tư nên những năm qua vẫn chưa thể bứt phá như mong đợi.

“Muốn nhà đất Hoài Đức có một sức bật rõ hơn trong tương lai, trước hết cả chủ đầu tư và cơ quan chức năng phải tạo ra được cơ chế, nâng cao năng lực trong việc quản lý và phát triển dự án, đầu tư hạ tầng… Giải quyết được “dớp” cũ thì mới mong thị trường được khai thông, từ đó tạo động lực “nhảy xa” trong những năm tới”, vị chuyên gia này đề xuất.