Hai khách sạn nổi tiếng bất ngờ sang tay gần 54 triệu USD hé lộ cuộc “đổi gu” của dòng tiền đầu tư tại Việt Nam

Theo ghi nhận từ JLL, hai thương vụ liên quan đến PARKROYAL Saigon và Hotel Perle D’Orient Cát Bà, với tổng giá trị đạt khoảng 53,7 triệu USD, là những ví dụ tiêu biểu cho làn sóng đầu tư mới đang hình thành.

Không còn đặt nặng yếu tố quy mô hay tốc độ mở rộng danh mục, các nhà đầu tư hiện nay tiếp cận thị trường theo hướng thận trọng hơn, ưu tiên chất lượng tài sản, dòng tiền ổn định và dư địa tăng trưởng dài hạn.

Trong bối cảnh thị trường du lịch Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi và trưởng thành hơn, những yếu tố từng được coi là “đòn bẩy nhanh” như mua - bán chênh lệch giá trong ngắn hạn dần mất đi sức hấp dẫn. Thay vào đó, hiệu suất vận hành thực tế của khách sạn bao gồm công suất phòng, doanh thu trên mỗi phòng và khả năng tạo dòng tiền bền vững trở thành tiêu chí cốt lõi quyết định việc xuống tiền.

Khách sạn Hotel Perle D’Orient Cát Bà

Điều này cũng lý giải vì sao các cuộc đàm phán gần đây thường kéo dài hơn và đòi hỏi quá trình thẩm định kỹ lưỡng hơn. Nhà đầu tư không chỉ nhìn vào vị trí hay thương hiệu, mà còn phân tích sâu cấu trúc vận hành, chiến lược quản lý và tiềm năng tái định vị sau khi mua lại.

Ở góc độ thị trường, xu hướng này đang khiến hoạt động đầu tư khách sạn trở nên chọn lọc hơn. Theo dữ liệu từ JLL, lợi suất đầu tư khách sạn trong giai đoạn 2023-2024 dao động khoảng 6-7,5%. Tuy nhiên, với những tài sản được tái cấu trúc hiệu quả, mức lợi suất kỳ vọng có thể nâng lên 8-9%. Đây là mức sinh lời đủ hấp dẫn, nhưng chỉ đạt được khi nhà đầu tư có chiến lược rõ ràng trong việc nâng cấp và tối ưu vận hành, thay vì chỉ nắm giữ thụ động.

Cùng với đó, giá trị giao dịch tính trên mỗi phòng cũng có xu hướng gia tăng, phản ánh sự cạnh tranh ngày càng cao đối với các tài sản chất lượng. Nguồn cung khách sạn đạt chuẩn quốc tế, sở hữu vị trí chiến lược và có hiệu suất vận hành tốt không nhiều, trong khi nhu cầu tìm kiếm các tài sản này lại tăng lên, đặc biệt từ các nhà đầu tư tổ chức.

Một điểm đáng chú ý khác là sự trỗi dậy mạnh mẽ của nhà đầu tư trong nước. Không còn đóng vai trò “người mua phụ”, nhiều doanh nghiệp nội địa với nền tảng tài chính vững đã chủ động săn tìm cơ hội, tham gia sâu vào các thương vụ lớn. Họ không chỉ mua để nắm giữ, mà còn đặt mục tiêu tái cấu trúc, nâng cấp tài sản nhằm gia tăng giá trị theo thời gian. Nhóm này đang dần trở thành nguồn “vốn tăng trưởng” quan trọng, sẵn sàng chấp nhận chu kỳ đầu tư dài hơn để đổi lấy hiệu quả bền vững.

Trong khi đó, nhà đầu tư nước ngoài vẫn duy trì sự quan tâm đối với thị trường Việt Nam, nhưng cách tiếp cận đã thay đổi rõ rệt. Thay vì mở rộng nhanh danh mục, họ ưu tiên những tài sản đáp ứng đầy đủ tiêu chí về vị trí, tiêu chuẩn vận hành và khả năng sinh lời. Kỷ luật đầu tư cũng được siết chặt hơn, đặc biệt trong việc định giá rủi ro và xây dựng chiến lược thoái vốn.

Khách sạn PARKROYAL Saigon

Một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư là khung pháp lý. Thực tế cho thấy, việc hiểu và cấu trúc đúng pháp lý ngay từ đầu có thể quyết định tiến độ và khả năng hoàn tất giao dịch. Tại Việt Nam, dù nhà đầu tư nước ngoài được phép sở hữu tới 100% vốn trong doanh nghiệp khách sạn, nhưng do đất khách sạn thuộc nhóm đất thương mại - dịch vụ và thường áp dụng hình thức thuê, nên cấu trúc đầu tư cần được thiết kế phù hợp với thời hạn thuê cũng như chiến lược nắm giữ dài hạn.

Những cải thiện gần đây về môi trường pháp lý đang góp phần giảm bớt rủi ro và tăng tính minh bạch cho thị trường. Tuy vậy, yêu cầu về sự chuẩn bị kỹ lưỡng vẫn rất cao, đặc biệt với các thương vụ quy mô lớn hoặc có yếu tố nước ngoài.

Từ góc độ thực tiễn giao dịch, sự kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước am hiểu thị trường và nhà đầu tư quốc tế giàu kinh nghiệm quản lý đang tạo ra những cấu trúc hợp tác linh hoạt hơn. Điều này không chỉ giúp tối ưu nguồn vốn mà còn nâng cao chất lượng vận hành, hướng tới các chuẩn mực quốc tế.

Chia sẻ về xu hướng này, ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch cấp cao bộ phận mua bán khách sạn khu vực châu Á - Thái Bình Dương của JLL, cho rằng các giao dịch hiện nay không còn đơn thuần là mua - bán tài sản. Thay vào đó, mỗi thương vụ đều gắn liền với một chiến lược tái định vị rõ ràng, nhằm nâng cao hiệu quả vận hành trong bối cảnh thị trường du lịch đang bước vào giai đoạn phát triển sâu hơn.

Nhìn về triển vọng, thị trường đầu tư khách sạn Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì đà tích cực trong năm 2026, với tổng giá trị giao dịch ước đạt khoảng 200 triệu USD. Tuy nhiên, số lượng thương vụ dù có thể tăng lên, nhưng tính chọn lọc sẽ ngày càng cao. Các giao dịch lớn nhiều khả năng sẽ tập trung vào khách sạn tại các đô thị trung tâm và các khu nghỉ dưỡng cao cấp, nơi hội tụ đầy đủ các yếu tố về nhu cầu du lịch, hạ tầng và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Dù vậy, một “nút thắt” đáng chú ý vẫn tồn tại là nguồn cung tài sản phù hợp với tiêu chí của nhà đầu tư tổ chức còn hạn chế. Điều này khiến quá trình tìm kiếm và đàm phán kéo dài, đồng thời đẩy giá trị các tài sản chất lượng lên cao hơn.