Giá thuê và công suất thuê văn phòng Hà Nội liên tục tăng

Ảnh minh hoạ

Với lượng nguồn cung chất lượng trong tương lai, chuyên gia cho rằng giá thuê văn phòng tại thị trường thủ đô sẽ tiếp tục đà tăng trưởng.

Cụ thể, trong quý 4.2022, công suất thuê văn phòng toàn thị trường Hà Nội tăng 1 điểm % theo quý và 7 điểm % theo năm. Theo đó, hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất là 96% và hạng A có diện tích cho thuê thêm lớn nhất trong quý, đạt 54.979m2.

Trong những năm gần đây, các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào phân khúc văn phòng tại Việt Nam nghiêm túc, bài bản hơn, kéo theo chi phí đầu tư cao hơn. Vô hình chung, đây là yếu tố khiến giá thuê được đẩy cao lên. Về giá thuê, hạng A có giá thuê cao nhất, đạt 852.000 VNĐ/m2/tháng, tăng 4% theo quý và 11% theo năm. Song song với đó, giá thuê hạng B và hạng C cũng tăng lần lượt 6% và 7% theo quý do giá thuê cải thiện ở một số dự án.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại của Savills Hà Nội, nhận định khoảng 5-7 năm trước, chi phí đầu tư tòa nhà văn phòng hạng A chỉ dao động trong khoảng 600-700USD/m2 thì hiện nay để có thể xây dựng được một tòa nhà hạng A với các tiêu chuẩn quốc tế và có chứng chỉ xanh, chi phí đầu tư có thể lên tới 1.000USD/m2, thậm chí 1.600USD/m2.

Tại Hà Nội, giá thuê văn phòng được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách chênh lệch với TP.HCM, với giá thuê văn phòng hạng A dự kiến vào năm 2024 có thể lên tới 50USD/m2 đã bao gồm phí dịch vụ.

Tuy nhiên, trên thực tế, giá thuê tại thị trường văn phòng Hà Nội năm 2022 đã ghi nhận mức tăng, nhưng xu hướng tăng chủ yếu chỉ tại những dự án mới với chất lượng cao.

Bà Minh cho biết tại một số dự án cũ, giá thuê thậm chí có xu hướng giảm so với trước đó. Vì vậy, nếu xét về bình quân giá trung bình của toàn thị trường thì tăng không đáng kể. Sang đến năm 2023, giá thuê trung bình tại thị trường văn phòng Hà Nội được kỳ vọng sẽ tăng rõ rệt hơn nhiều nhờ nguồn cung văn phòng hạng A sắp tới.

Ngoài ra, thị trường cũng chứng kiến sự dịch chuyển của nhóm khách thuê ngành ngân hàng, tài chính, bảo hiểm từ khu vực trung tâm sang khu vực nội thành. Các công trình chất lượng cao với giá thuê cạnh tranh tại khu vực nội thành được khách thuê ưa chuộng, đặc biệt là các dự án được cấp chứng chỉ xanh và có thông số kỹ thuật cao. Việc này cũng đồng thời đặt ra áp lực cạnh tranh về giá đối với các tòa nhà văn phòng cũ.

Văn phòng vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn

So với năm 2022, thị trường văn phòng năm 2023 sẽ tiếp tục ghi nhận những hoạt động khả quan với nhiều nguồn cung chất lượng. Nhiều doanh nghiệp đánh giá thị trường Việt Nam là điểm sáng trong việc phát triển kinh tế của khu vực Đông Nam Á. Chính vì thế, bước sang năm 2023, thị trường văn phòng có thể đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn.

Theo bà Minh, văn phòng vẫn là một trong những mảng có lợi tức đầu tư tốt và hấp dẫn.

“Thường khi tòa nhà đạt được tỷ lệ lấp đầy trung bình thì tỷ suất lợi nhuận đối với cả một tòa nhà văn phòng là khá tốt. Ngoài ra, khách thuê văn phòng thường sẽ ký hợp đồng 5-10 năm. Dòng tiền do đó được giữ ổn định. Kể cả trong điều kiện Covid, dù phải chịu ảnh hưởng từ các quy định giãn cách thì các văn phòng vẫn thanh toán chi phí thuê bình thường.

Bởi lẽ đó, đây vẫn được xem là mảng đầu tư ổn định. Những chủ đầu tư có dòng tiền tốt, có tiềm lực về tài chính, và muốn phát triển tòa nhà để xây dựng thương hiệu thì có thể cân nhắc lựa chọn đầu tư dự án văn phòng”, bà Minh cho biết.

Tuy nhiên, văn phòng có hạn chế là ít linh hoạt hơn so với các mảng khác về khả năng mở rộng vị trí và bắt buộc phải theo đúng tổ hợp xung quanh của các khu vực văn phòng.

Theo bà Minh, việc tách ra thành các khu vực như vậy sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp tìm kiếm địa điểm thuê dễ dàng hơn, doanh nghiệp sẽ hiểu hơn khu vực nào sẽ có thể thuận tiện nhất cho ngành nghề kinh doanh với nguồn cầu riêng biệt.

Ví dụ tại Hà Nội, khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm là trung tâm tài chính, kinh tế và chính trị. Do vậy, đây là địa điểm tập trung nhiều đại sứ quán, các công ty về tài chính ngân hàng, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các công ty doanh nghiệp chứng khoán. Trong khi đó, khu vực nội thành sẽ tập hợp phần lớn các khách thuê doanh nghiệp, tập đoàn đa quốc gia hoạt động về lĩnh vực công nghệ thông tin, giao dịch tư vấn, ngân hàng. Khu vực phía Tây, sẽ tập trung các công ty sản xuất, nghiên cứu, công nghệ thông tin.