Biệt thự Hà Nội lập mặt bằng giá mới, có khu rao bán hơn nửa tỷ/m2

Khi mặt bằng giá tại nhiều khu đô thị nội thành liên tục được đẩy lên những nấc thang cao hơn, trật tự quen thuộc của các “khu nhà giàu” cũng bắt đầu xáo trộn.

Theo số liệu mới công bố của Bộ Xây dựng, trong quý 4/2025, giá giao dịch biệt thự và nhà liền kề trên phạm vi cả nước nhìn chung giữ nhịp ổn định so với quý trước. Tuy nhiên, nếu nhìn tổng thể cả năm 2025, mặt bằng giá đã tăng khoảng 10-20% so với năm 2024, tập trung chủ yếu tại những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, vị trí thuận lợi và nguồn cung mới khan hiếm. Hà Nội là địa bàn thể hiện rõ nét nhất xu hướng này, khi giá biệt thự và nhà liền kề tăng bình quân 10-15%, thậm chí có khu vực ghi nhận mức tăng 20-30% chỉ trong một năm.

Diễn biến tăng giá không chỉ diễn ra tại các đại đô thị mới, mà lan mạnh vào khu vực nội đô - nơi quỹ đất ngày càng hạn chế, thủ tục pháp lý khắt khe và gần như không có dự án mới quy mô lớn được bổ sung. Chính sự khan hiếm nguồn cung đã tạo lực đẩy mạnh mẽ cho mặt bằng giá, khiến nhiều dự án cũ nhưng sở hữu vị trí đẹp, hạ tầng ổn định liên tục được “tái định giá”.

Nhìn tổng thể cả năm 2025, mặt bằng giá đã tăng khoảng 10-20% so với năm 2024.

Bức tranh giá bán tại Hà Nội hiện cho thấy sự phân hóa rất rõ. Một số dự án ở khu vực phía Tây và vành đai đang được chào bán quanh ngưỡng trên dưới 200 triệu đồng/m2, trong khi các khu đô thị đã hình thành lâu năm, nằm sát lõi đô thị hoặc có kết nối giao thông thuận lợi lại tiến nhanh về vùng giá 300-400 triệu đồng/m2. Đặc biệt, Đại Kim - Định Công trở thành tâm điểm khi mức giá rao bán cao nhất được ghi nhận lên tới 580 triệu đồng/m2, lập mặt bằng giá mới cho phân khúc biệt thự tại Hà Nội.

Điều đáng nói là mức giá này đã vượt qua Ciputra - khu đô thị Nam Thăng Long vốn được xem là “thước đo” của phân khúc nhà giàu suốt nhiều năm. Hiện tại, giá biệt thự tại Ciputra phổ biến trong khoảng 410-500 triệu đồng/m2, tức vẫn thấp hơn đỉnh giá tại Đại Kim - Định Công.

Sự đảo chiều này phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang các khu vực có lợi thế về vị trí nội đô, khả năng khai thác thương mại, mật độ dân cư cao và tính thanh khoản tốt hơn.

Diễn biến tăng giá không chỉ diễn ra tại các đại đô thị mới, mà lan mạnh vào khu vực nội đô. Ảnh minh hoạ

Không chỉ Đại Kim - Định Công, một số dự án cao cấp khác tại Hà Nội cũng đang tiệm cận hoặc chạm ngưỡng nửa tỷ đồng mỗi mét vuông. Những khu tổ hợp nhà ở thương mại nằm trên các trục đường lớn, hưởng lợi từ hạ tầng giao thông và tiện ích đồng bộ liên tục được giới đầu tư săn tìm, đẩy giá rao bán lên cao. Trong khi đó, các khu đô thị xa trung tâm hoặc hạ tầng chưa hoàn chỉnh vẫn duy trì mặt bằng giá thấp hơn đáng kể, tạo nên sự phân hóa ngày càng rõ rệt trong cùng một phân khúc.

>> Tham khảo các dự án khu đô thị tại Hà Nội

Các chuyên gia nhìn nhận, đà tăng giá biệt thự tại Hà Nội trong năm 2025 chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố. Một mặt, quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế khiến nguồn cung biệt thự mới gần như “đóng băng”. Mặt khác, chi phí đất đai, xây dựng và tài chính liên tục tăng đã kéo mặt bằng giá lên cao. Bên cạnh đó, tâm lý nắm giữ tài sản dài hạn của giới giàu và nhà đầu tư lớn cũng góp phần làm giảm lượng hàng thứ cấp, khiến thị trường rơi vào trạng thái khan hiếm cục bộ.

Tuy vậy, việc giá biệt thự chạm những ngưỡng rất cao cũng đặt ra câu hỏi về khả năng hấp thụ trong trung và dài hạn. Khi giá đã vượt xa khả năng tiếp cận của số đông, thanh khoản sẽ phụ thuộc chủ yếu vào nhóm khách hàng giàu có và nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.