Tâm lý người mua nhà suy giảm, giá căn hộ Hà Nội sẽ rớt mạnh vào năm 2023?

Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp Hà Nội được dự báo sẽ giảm từ 3-5%. Ảnh minh hoạ

Công ty Chứng khoán VNDirect vừa công bố Báo cáo “Bất động sản dân cư – Mùa đông khắc nghiệt phía trước”.

Giá căn hộ sẽ giảm mạnh vào năm 2023?

Tại báo cáo trên, VNDirect đã dẫn số liệu của CBRE, cho biết doanh số ký bán sụt giảm từ quý 3.2022 khi lượng căn hộ tiêu thụ giảm mạnh 40% so với quý trước ở cả TP.HCM và Hà Nội.

Đơn vị này nhận định giá sơ cấp nhà liền thổ xây sẵn giảm 10-15% so với quý trước do nhu cầu nhà ở suy yếu trong quý 3, trong khi căn hộ tăng nhẹ trung bình 1-3% so với quý trước.

Theo VNDirect, ngành bất động sản nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức, trong đó các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành TPDN. Bên cạnh đó, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà. Nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.

“Chúng tôi ước tính khoảng 46.145 tỉ đồng TPDN bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023 và 64.185 tỉ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư”, VNDirect nhận định.

Nói về phân khúc căn hộ, đơn vị này cho biết, tại Hà Nội, thị trường căn hộ Hà Nội trong quý 3.2022 sụt giảm cả về số lượng mở bán mới (-22% so với quý trước xuống 3.640 căn) và lượng tiêu thụ (-39% so với quý trước về 3.624 căn). Phân khúc cao cấp và trung cấp lần lượt đóng góp 65%/34% tổng số lượng tiệu thụ. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 3.2022 giảm 23% so với quý trước xuống còn 99%.

Theo VNDirect, giá bán căn hộ sơ cấp ở phân khúc trung cấp lần đầu tiên ghi nhận giảm sau 3 năm (-3% so với quý trước) sau khi tăng 12,3% trong nửa đầu năm 2022. Trong khi các khu vực khác tăng nhẹ 1-2% so với quý trước trong quý 3.2022. Giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng nhẹ 1,3% so với quý trước lên 1.896 USD/m2 trong quý 3.2022.

Dự báo về triển vọng của phân khúc căn hộ trong năm 2023, VNDirect cho rằng, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội ổn định trong năm 2023 với khoảng 20.000-22.000 căn mở bán, được hỗ trợ bởi hai dự án mới của Vinhomes.

“Chúng tôi kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 90% do tâm lý người mua nhà suy giảm, tương đương với 18.000-20.000 căn tiêu thụ vào năm 2023. Đồng thời dự báo giá bán căn hộ sơ cấp sẽ giảm nhẹ 3-5% và kỳ vọng sẽ có thêm các chương trình giảm giá bán cho người mua nhà không sử dụng vay vốn ngân hàng, để kích cầu”.

Diễn biến giá căn hộ tại TP.HCM được cho là còn giảm sâu hơn khi nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ.

“Chúng tôi cho rằng tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm xuống 80% do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong 2023. Đồng thời kỳ vọng giá sơ cấp căn hộ các phân khúc sẽ giảm 5-10% trong năm 2023. Chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế”, nhóm phân tích của VNDirect cho biết.

Người mua nhà liền thổ “vị trí vàng” cũng thận trọng

Đối với các phân khúc nhà liền thổ, dự báo nguồn cung mới trong năm 2023 vẫn ảm đạm. “Nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại Hà Nội năm 2023 sẽ tiếp tục phụ thuộc vào các dự án khu đô thị lớn. Con số này có thể sẽ đi ngang ở mức 2.000-2.200 căn trong năm 2023, chủ yếu từ các khu đô thị mới như Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Cổ Loa và mở bán giai đoạn tiếp theo từ các dự án khu đô thị Hinode Royal Park, An Lạc Green. Chúng tôi kỳ vọng những dự án mới phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch vẫn đạt tỷ lệ tiêu thụ khả quan do người mua ở phân khúc này có sức mua cao, ít nhạy cảm với lạm phát và lãi suất tăng cao, đồng thời sử dụng bất động sản như nơi “trú ẩn” lạm phát”, báo cáo của VNDirect đánh giá.

Còn tại TP.HCM, nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tiếp tục khan hiếm trong 2023 do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm, chủ yếu đến từ vùng ngoại thành TP.HCM như Thủ Đức, Quận 12 và Bình Chánh.

“Chúng tôi cho rằng giá sơ cấp nhà liền thổ có thể nhanh chóng quay về mức 7.000-8.000 USD/m2 trong năm 2023-24, do tâm lý người mua nhà sẽ thận trọng hơn với các dự án có “vị trí vàng” sau làn sóng bắt giữ liên quan đến các chủ đầu tư bất động sản lớn.

Chúng tôi cho rằng giá đất thứ cấp tại các dự án có pháp lý minh bạch, hướng tới nhu cầu người ở thực sẽ khó có sự sụt giảm đáng kể, do người mua tại các dự án này ít nhạy cảm với lạm phát và lãi suất vay tăng cao. Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng giá đất tại các khu vực sốt đất trong hai năm qua mang tính đầu cơ cao như Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh sẽ có sự sụt giảm đáng kể, trong bối cảnh tín dụng vào bất động sản đầu cơ được giám sát chặt chẽ cùng với kiểm soát quản lý đất đai tại các khu vực sốt đất và gia tăng rủi ro vượt khả năng trả nợ vay”, nhóm phân tích của VNDirect cho biết.