Gần nghĩa trang, giá bán của Goldmark City có quá cao?

Phối cảnh dự án Goldmark City

Với tổng cộng khoảng 5.000 căn hộ cùng các hệ thống tiện ích như trường học, trung tâm thương mại, toà nhà văn phòng, đây là một trong những dự án căn hộ lớn nhất tại Hà Nội được chào bán trong những năm gần đây.

Diện tích và số căn hộ của dự án này tương đương với tổ hợp Royal City trên đường Nguyễn Trãi.

Goldmark City nằm trên con đường huyết mạch Hồ Tùng Mậu, ở khu vực cửa ngõ phía Tây của Thành phố. Đây cũng là khu vực phát triển đô thị năng động với nhiều dự án đã hình thành như Khu đô thị Mỹ Đình I và II, Khu đô thị Cổ Nhuế và Thành phố giao lưu. Điểm dễ nhận thấy nhất là Goldmark City nằm ngay cạnh một nghĩa trang lớn và gần đó là khu nhà tang lễ mới đi vào hoạt động.

Ngoài yếu tố vị trí mà người mua cân nhắc xem có nên mua căn hộ hay không thì giá bán của dự án khiến nhiều khách hàng băn khoăn. Theo công bố của TNR Holdings Việt Nam, Goldmark City chào giá khởi điểm từ 27 triệu đồng/m2 cho căn hộ hoàn thiện cao cấp, tức là muốn mua căn hộ tại đây, khách hàng phải có ít nhất gần 2 tỷ đồng.

Nếu so với những dự án căn hộ khác như Royal City hay Dolphin Plaza thì giá bán của Goldmark City rẻ hơn. Tuy nhiên, chất lượng xây dựng, thiết kế, tiện ích cũng như môi trường sống của Goldmark City có thực sự xứng đáng với mức giá trên hay không thì vẫn còn phải chờ, bởi một hạng mục quan trọng cho việc bán hàng là nhà mẫu thì Goldmark City vẫn chưa có, nên khách hàng cũng chỉ biết mua tù mù trên … bản vẽ.

Một điểm đáng chú ý nữa, cả chủ đầu tư là Công ty TNHH Thương mại – Quảng cáo – Xây dựng – Địa ốc Việt Hân và nhà quản lý, phát triển độc quyền dự án là TNR Holdings đều là những “tân binh” trên thị trường bất động sản, chưa có dự án nhà ở nào đã hoàn thành để kiểm chứng năng lực phát triển dự án.

Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân tự giới thiệu là chủ đầu tư của nhiều dự án bất động sản lớn như Dream City tại Phú Thọ và Skypark tại Vũng Tàu. Tuy nhiên, cả hai dự án này đều chưa triển khai xây dựng.

Năm ngoái, dự án Goldmark City (trước đây là Castle Plaza) bị liệt kê vào danh mục các dự án nợ tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại buổi mở bán cuối năm ngoái, bà Đinh Ngọc Châu Hương, Tổng giám đốc Công ty, cho biết, Việt Hân được giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất theo chủ trương hỗ trợ các doanh nghiệp gặp khó khăn. Đồng thời, Việt Hân đã rót hơn 240 tỷ đồng vào đền bù giải toả dự án này nên sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất.

Trong khi đó, TNR Holdings Việt Nam thì là cái tên hoàn toàn mới trên thị trường bất động sản. Công ty này mới được thành lập cuối năm ngoái và được giới thiệu là quy tụ được các nhân sự đã từng làm ở các công ty, tập đoàn VID Group, CBRE, STDA… Tuy nhiên, năng lực của TNR Holdings Việt Nam đến đâu vẫn là điều bí ẩn.

Mặc dù mới gia nhập thị trường nhưng TNR Holdings Việt Nam tỏ ra tự tin khi định giá khởi điểm của Goldmark City khá cao so với mặt bằng chung của khu vực. Chẳng hạn, dự án gần đó như Scitech, Vinaconex 7 bán với giá khởi điểm 17 triệu đồng/m2 còn tổ hợp Green Stars khởi điểm từ 23 triệu đồng/m2.

Có một số dự án có giá tương đương như Sun Square và FLC Complex nhưng các dự án này đều nằm ở những vị trí mặt tiền đường Phạm Hùng và Lê Đức Thọ và lại không gần nghĩa trang như Goldmark City. Hơn nữa, mặc dù cùng mức giá nhưng do thiết kế căn hộ nhỏ hơn nên FLC Complex Phạm Hùng có giá khởi điểm chỉ từ 1,5 tỷ đồng/căn, trong khi phải có 2 tỷ đồng mới mua được căn hộ Goldmark City. Đây chính là điểm khiến người mua nhà chần chừ khi xem xét căn hộ Goldmark City.

Có thể, thị trường bất động sản đang khởi sắc là cơ hội để định giá sản phẩm cao hơn. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng cần lưu ý rằng, thị trường vẫn chưa hết khó khăn, và sức ép vẫn còn rất lớn. Đặc biệt, nguồn cung khổng lồ đã và đang gia nhập thị trường, nên nếu không có chiến lược giá hợp lý, sẽ rất khó bán căn hộ.

Như ở khu vực quanh Goldmark City, nếu không mua dự án này, khách hàng cũng thoải mái chọn dự án Green Stars (2.000 căn hộ), FLC Complex (500 căn hộ), Sun Square (500 căn hộ), MB Land Mỹ Đình (400 căn). Đặc biệt, còn 2 dự án là đối thủ tiềm tàng của Goldmark City cũng đang chuẩn bị khởi động là Thành phố Xanh Cầu Diễn trên đường Hàm Nghi và một dự án khoảng 2.500 căn hộ trên khu đất giữa đường Nguyễn Cơ Thạch va Lê Đức Thọ. Các dự án này đều được phát triển bởi những công ty có tên tuổi và kinh nghiệm trên thị trường bất động sản nên sẽ là đối thủ cạnh tranh giành khách hàng của Goldmark City.

Trên toàn thị trường Hà Nội, sự lựa chọn cũng ngày càng phong phú với những dự án mới như Home City Trung Kính (1.200 căn), Five Stars Kim Giang (1.200 căn), Park Hill ở Times City, Hoà Bình Green City, Imperia Garden (1.600 căn)…

Vì thế, nếu Goldmark City không triển khai xây dựng và bán căn hộ nhanh thì chắc chắn sẽ vấp phải sự cạnh tranh khốc liệt. Nhưng nếu định giá khởi điểm quá cao so với mặt bằng chung thì kinh doanh không hề dễ. Các công ty phân phối dự án này tuyên bố là đã bán được 350 căn hộ, nhưng so với tổng số 5.000 căn hộ thì số lượng căn hộ đã bán không đáng bao nhiêu.

Trong một thị trường mà nguồn cung ngày càng dồi dào, khả năng tăng giá căn hộ rất khó xảy ra. Vì thế, xác định giá khởi điểm cao khiến vừa khó bán hàng, vừa khó nâng giá sau này. Trong đầu tư bất động sản, thường thì những người mua trước được ưu đãi về giá, còn người mua sau phải chịu giá cao hơn.

Nhưng trong trường hợp giá dự án khởi điểm đã quá cao thì người mua cũng không vội gì xuống tiền mua trước bởi họ nhận thấy nếu chủ đầu tư nâng giá thì sẽ không bán được hàng và kết cục là mắc kẹt. Nhất là đối với Goldmark City, nên nếu không mua trước thì khách hàng cũng không lo gì là không mua được vì nguồn cung lên tới 5.000 căn và để tiêu thụ hết không hề dễ dàng.

*Tiêu đề được đặt lại cho phù hợp với quan điểm CafeLand.