Sau 4 năm đầy biến động, Novaland liệu có hồi sinh?

Từ năm 2022 đến nay, Novaland trải qua giai đoạn đầy biến động khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ khó khăn, dòng vốn bị siết chặt, áp lực nợ vay gia tăng và hàng loạt dự án chậm tiến độ. Sau nhiều năm tái cấu trúc, câu hỏi được đặt ra là liệu Novaland có thể hồi sinh trong năm 2026 hay không.

Một góc đô thị Aqua City. Ảnh: Novaland

Từ đỉnh cao tăng trưởng đến bước ngoặt khó khăn

Trước năm 2022, Novaland là cái tên nổi bật nhờ sở hữu hàng loạt dự án quy mô lớn như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận), NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu), cùng nhiều dự án nhà ở tại TP.HCM.

Tuy nhiên, năm 2022 trở thành bước ngoặt khi thị trường bất động sản đảo chiều. Tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, lãi suất tăng nhanh, kênh trái phiếu doanh nghiệp rung lắc mạnh và thanh khoản thị trường giảm sâu.

Dù vẫn ghi nhận doanh thu hơn 11.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế khoảng 2.182 tỷ đồng trong năm này, Novaland bắt đầu lộ rõ áp lực tài chính do phải duy trì nguồn vốn lớn cho nhiều dự án cùng lúc.

Cổ phiếu NVL cũng lao dốc mạnh. Từ vùng giá quanh 80.000 - 90.000 đồng/cổ phiếu hồi đầu năm 2022 (đã điều chỉnh), NVL liên tục giảm sâu khi thị trường bước vào giai đoạn siết tín dụng bất động sản, lãi suất tăng nhanh và khủng hoảng niềm tin trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt trong quý 4/2022, NVL nhiều phiên giảm sàn liên tiếp, có thời điểm rơi về vùng khoảng 20.000 đồng/cổ phiếu, tức mất hơn 70% giá trị so với đầu năm.

Đà giảm mạnh của cổ phiếu NVL thời điểm đó đến từ nhiều nguyên nhân cộng hưởng, gồm lo ngại về áp lực nợ vay và lượng trái phiếu đáo hạn lớn, thanh khoản thị trường bất động sản suy yếu, tâm lý bán tháo lan rộng ở nhóm cổ phiếu địa ốc, cùng với hoạt động giải chấp cổ phiếu tại nhiều doanh nghiệp trong ngành.

Diễn biến này khiến vốn hóa Novaland “bốc hơi” hàng chục nghìn tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, đồng thời đánh dấu bước ngoặt lớn của doanh nghiệp sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

2023: Ưu tiên ổn định tài chính

Bước sang năm 2023, Novaland chuyển trọng tâm từ tăng trưởng sang ổn định hệ thống tài chính. Doanh nghiệp triển khai đàm phán với các chủ nợ, tái cơ cấu trái phiếu, rà soát danh mục đầu tư và cắt giảm chi phí hoạt động. Đồng thời, công ty tìm cách tái khởi động các công trường để có sản phẩm bàn giao, tạo dòng tiền.

Kết quả kinh doanh cho thấy giai đoạn co hẹp rõ nét. Cả năm 2023, doanh thu hợp nhất chỉ còn khoảng 4.757 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 486 tỷ đồng, giảm tương ứng 57,3% và 77,7% so với năm 2022.

2024: Cú sốc báo lỗ nghìn tỷ

Năm 2024 tiếp tục là giai đoạn nhiều thử thách đối với Novaland khi doanh nghiệp ghi nhận khoản lỗ lớn sau nhiều năm tăng trưởng nóng. Theo báo cáo tài chính cả năm, Novaland đạt tổng doanh thu hợp nhất từ bán hàng và cung cấp dịch vụ 9.073 tỷ đồng, tăng mạnh so với năm 2023. Riêng doanh thu thuần từ bán hàng đạt gần 8.356 tỷ đồng, tăng 104%, chủ yếu đến từ việc bàn giao sản phẩm tại các dự án như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City, Palm City và một số dự án khác. Công ty cũng bàn giao tổng cộng 1.422 sản phẩm trong năm.

Tuy nhiên, dù doanh thu cải thiện đáng kể, Novaland vẫn báo lỗ sau thuế khoảng 4.351 tỷ đồng trong cả năm 2024, đảo chiều mạnh so với mức lãi 486 tỷ đồng của năm trước.

Trước đó, tại báo cáo bán niên sau soát xét, doanh nghiệp từng gây chú ý khi chuyển từ mức lãi tự lập 345 tỷ đồng sang lỗ 7.327 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc trích lập nghĩa vụ tài chính liên quan dự án Nam Rạch Chiếc tại TP Thủ Đức (cũ) cùng các điều chỉnh kế toán khác.

Khoản lỗ lớn cho thấy Novaland không chỉ chịu áp lực từ thị trường bất động sản trầm lắng mà còn phải xử lý hàng loạt tồn đọng tài chính và pháp lý tích lũy trong nhiều năm. Đây cũng là năm bản lề buộc doanh nghiệp phải tăng tốc tái cấu trúc để chuẩn bị cho giai đoạn phục hồi sau đó.

2025: Bắt đầu có tín hiệu tích cực

Năm 2025, Novaland ghi nhận kết quả kinh doanh cải thiện đáng kể so với năm 2024, đánh dấu tín hiệu hồi phục sau giai đoạn khó khăn kéo dài. Theo công bố của doanh nghiệp, trong quý 4/2025, Novaland đạt doanh thu thuần hợp nhất 1.567 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 3.638 tỷ đồng. Kết quả tích cực trong quý cuối năm đến từ việc tăng bàn giao sản phẩm, doanh thu tài chính tăng mạnh, chi phí tài chính giảm và lợi nhuận khác cải thiện.

Lũy kế cả năm 2025, Novaland ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất 6.965 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu từ bán hàng đạt khoảng 6.365 tỷ đồng, chủ yếu đến từ bàn giao sản phẩm tại các dự án như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City, Sunrise Riverside và Palm City. Lợi nhuận sau thuế cả năm đạt khoảng 1.819 tỷ đồng, đảo chiều mạnh so với mức lỗ hơn 4.300 tỷ đồng của năm 2024.

Về tài chính, tại thời điểm cuối năm 2025, tổng tài sản của Novaland duy trì ở mức lớn, đồng thời doanh nghiệp cho biết tổng dư nợ khoảng 65.000 tỷ đồng. Đây vẫn là áp lực đáng kể, song kết quả có lãi trở lại cho thấy quá trình tái cấu trúc nợ, xử lý chi phí và khôi phục hoạt động bàn giao dự án bắt đầu phát huy tác dụng.

Năm 2025 vì vậy được xem là giai đoạn bản lề của Novaland: chưa hoàn toàn trở lại thời kỳ tăng trưởng mạnh, nhưng đã xuất hiện những tín hiệu phục hồi rõ hơn sau chuỗi năm đầy biến động.

2026: Đặt cược vào năm bản lề

Tại Đại hội đồng cổ đông tổ chức tháng 4/2026, Novaland công bố kế hoạch kinh doanh với kỳ vọng tạo bước ngoặt phục hồi. Doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu thuần 22.700 tỷ đồng, gấp 3,3 lần năm trước; lợi nhuận sau thuế 1.850 tỷ đồng; bàn giao 2.651 căn sản phẩm, gấp gần 3 lần năm 2025.

Trong đó, nguồn thu dự kiến đến từ 1.622 căn tại TP.HCM, gồm các dự án như Victoria Village và The Grand Manhattan; 835 căn tại Aqua City; 104 căn tại NovaWorld Hồ Tràm; và 90 căn tại NovaWorld Phan Thiết.

Ngoài ra, Novaland đặt mục tiêu bàn giao 4.347 sổ hồng tại TP.HCM và bắt đầu cấp sổ cho Aqua City từ quý 2/2026. Đối với NovaWorld Phan Thiết, việc xác định tiền sử dụng đất được kỳ vọng hoàn tất trong quý 2 năm nay.

Dự án NovaWorld Phan Thiết

Tăng tốc tái cấu trúc

Ban lãnh đạo Novaland cho biết tiến trình tái cấu trúc trong năm 2026 sẽ được đẩy mạnh hơn, dựa trên bốn trụ cột gồm tăng tốc xây dựng và bàn giao để thu tiền; từng bước tháo gỡ pháp lý dự án; đa dạng hóa nguồn vốn huy động; và hưởng lợi từ môi trường chính sách hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Doanh nghiệp cũng đã ký hợp tác chiến lược với một số nhà thầu, nhà cung cấp để chốt giá một số gói thầu, giảm rủi ro biến động chi phí xây dựng.

Loạt kế hoạch huy động vốn

Để củng cố nguồn lực tài chính, Novaland trình cổ đông nhiều phương án huy động vốn trong năm 2026, gồm phát hành riêng lẻ tối đa 800 triệu cổ phiếu; phát hành tối đa 151,85 triệu cổ phiếu hoán đổi trái phiếu trong nước; phát hành cổ phiếu thưởng tối đa 167,6 triệu cổ phiếu; và phát hành ESOP tối đa 111,7 triệu cổ phiếu.

Doanh nghiệp cũng tiếp tục triển khai gói vay chuyển đổi tối đa 15.000 tỷ đồng, trong đó 2.500 tỷ đồng đã được giải ngân.

Song song đó, Novaland tiếp tục xử lý khoản trái phiếu chuyển đổi quốc tế còn dư nợ 305 triệu USD bằng phương án gia hạn thời điểm đáo hạn sang năm 2028.

Chuyển giao thế hệ lãnh đạo

Một diễn biến đáng chú ý khác là ông Bùi Cao Nhật Quân được bầu làm Chủ tịch HĐQT Novaland nhiệm kỳ 2026-2031, thay ông Bùi Thành Nhơn. Ông Bùi Thành Nhơn chuyển sang vai trò Chủ tịch Ủy ban Chiến lược - ESG.

Đây được xem là bước chuyển giao quan trọng trong giai đoạn Novaland bước vào chu kỳ tái thiết mới.

Novaland liệu có hồi sinh?

Novaland vẫn sở hữu nhiều lợi thế như quỹ đất lớn, thương hiệu mạnh và danh mục dự án trải dài nhiều địa phương. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng đang đối mặt ba bài toán không dễ giải: áp lực nợ vay, tiến độ pháp lý và sức mua thị trường.

Nếu hoàn thành kế hoạch bàn giao, cải thiện dòng tiền và tiếp tục xử lý nợ hiệu quả, năm 2026 có thể trở thành bước ngoặt giúp Novaland trở lại đường đua. Ngược lại, nếu thị trường hồi phục chậm hơn kỳ vọng, hành trình hồi sinh của doanh nghiệp này có thể còn kéo dài thêm nhiều năm nữa.