Doanh nghiệp bất động sản vơi bớt áp lực đáo hạn trái phiếu

Thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực, từ đó làm vơi bớt nỗi lo đáo hạn trái phiếu. Đồ hoạ: Thanh Vũ

Theo dữ liệu do Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 6/2025 có 65 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ, tổng giá trị đạt 86.953 tỷ đồng. Trong đó, có tới 12.922 tỷ đồng là trái phiếu đến từ ngành bất động sản. Như vậy, qua 6 tháng đầu năm 2025, nhóm doanh nghiệp địa ốc đã hút hơn 41.416 tỷ đồng từ kênh trái phiếu.

Trong nửa cuối năm 2025, ước tính sẽ có khoảng 131.601 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Riêng ngành bất động sản đã chiếm tới 53% giá trị đáo hạn, tương đương với 69.970 tỷ đồng.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, trong giai đoạn khó khăn nhất của thị trường địa ốc (từ tháng 6 đến tháng 8/2023), Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã được Chính phủ ban hành, cho phép doanh nghiệp và nhà đầu tư đàm phán giãn, hoãn nợ trái phiếu. Với “phao cứu sinh” này, 60% doanh nghiệp đã được gia hạn thêm 2 năm, qua đó đưa thời điểm trả nợ sang năm 2025.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, áp lực trái phiếu trong năm nay không đáng lo ngại. Tình trạng vỡ nợ ít có khả năng xảy ra, do thị trường bất động sản đã dần tích cực hơn. Nhiều doanh nghiệp chỉ cần đặt mức chiết khấu sản phẩm khoảng 10% là đã bán được hàng, thay vì 40 - 50% như giai đoạn trước.

Không chỉ vậy, ông Lực tự tin cho rằng, thị trường địa ốc đang được hưởng lợi từ các yếu tố vĩ mô. Theo đó, lạm phát đang tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ... trong ngưỡng Quốc hội cho phép. Ngoài ra, các điểm nghẽn trong thể chế, pháp lý cũng đã dần được tháo gỡ.

Mới đây, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cũng đã đưa ra những nhận định lạc quan về tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025.

Đơn vị nghiên cứu này nhận định, hiện đang là thời điểm “vào mùa” của các chủ đầu tư bất động sản. Đa phần các chủ đầu tư đã hoàn tất quá trình tái cơ cấu và sẵn sàng bước vào chu kỳ phát triển mới với tâm thế tích cực, hướng đến việc mở rộng quy mô hoạt động.

Bên cạnh sự trở lại mạnh mẽ của những thương hiệu quen thuộc, thị trường cũng chứng kiến sự xuất hiện của nhiều chủ đầu tư mới với tiềm lực tài chính vững vàng. Những doanh nghiệp này đang tích cực tuyển dụng nhân sự, triển khai kế hoạch phát triển dự án và mở rộng hợp tác với các đơn vị phân phối.

Sau thời gian dài “đắp chiếu” vì pháp lý, hàng loạt dự án đã bắt đầu “hồi sinh” và mở bán trở lại từ đầu năm 2025. Ngoài ra, để đón đầu chu kỳ mới, nhiều chủ đầu tư cũng đang rục rịch kế hoạch “bung hàng” vào nửa cuối năm nay.

Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Đầu tư, trưởng phòng phân tích của một công ty đầu tư kỳ vọng rằng, năm 2025 sẽ là thời điểm bản lề để ngành bất động sản tiếp tục tăng trưởng mạnh. Nhận định này xuất phát từ các động lực chính sau đây.

Đầu tiên, cả nước đã hoàn thành việc sắp xếp lại đơn vị hành chính, ổn định môi trường chính trị trong kỷ nguyên vươn mình. Thứ hai là mục tiêu tăng trưởng GDP 8% trong năm 2025 và 2 chữ số năm 2026, trong đó nhấn mạnh tầm quan trọng của yếu tố kinh tế tư nhân và tăng trưởng tiêu dùng trong nước.

“Với kỳ vọng thu nhập dân cư gia tăng thì nhu cầu an cư, khả năng tài chính để mua nhà cũng tăng. Mặt khác, bất động sản là ngành đóng góp một phần không nhỏ trong GDP. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), bất động sản đóng góp 8 - 10% GDP. Trong khi tỷ lệ này tại các nước phát triển lên tới 10 - 20% GDP. Do đó, dư địa hiện vẫn còn rất lớn”, nhân vật cho hay.

Ngoài ra, ngành địa ốc còn được hưởng lợi từ môi trường lãi suất thấp và những cải cách về thể chế. Bộ ba luật về bất động sản, Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, nỗ lực đẩy mạnh đầu tư công và cắt giảm thủ tục hành chính… Đây đều là những bệ phóng quan trọng giúp ngành bất động sản tiếp tục “cất cánh”.

“Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản vẫn có. Tuy nhiên, đây sẽ không phải thách thức quá lớn khi thời điểm nửa cuối 2025 trùng với thời điểm ra hàng của các doanh nghiệp. Ví dụ Vinhomes có Vinhomes Hậu Nghĩa, Cổ Loa, Đan Phượng; Nam Long có Mizuki; Khang Điền có dự án Gladia. Pháp lý được gỡ vướng giúp triển khai nhanh hơn các dự án cũng như tạo điều kiện doanh nghiệp có thể chuyển nhượng dự án để tạo ra dòng tiền trả nợ”, vị trưởng phòng phân tích cho biết.

Dù bức tranh chung của thị trường đã dần tích cực hơn nhưng ngành địa ốc vẫn tiềm ẩn một số rủi ro nhất định. Hiện nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp và mang nặng tính đầu cơ. Vì vậy, nếu lãi suất tăng, nguy cơ bùng phát nợ xấu sẽ tương đối lớn.“Ngoài ra, trong bối cảnh chi phí đất dự kiến tăng cao theo bảng giá đất mới, cùng đà tăng từ giá nguyên vật liệu xây dựng, các doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu sức ép lớn từ chi phí đầu vào, khiến áp lực dòng tiền tăng lên”, vị chuyên gia nhấn mạnh.