Doanh nghiệp bất động sản không bị tác động bởi bảng giá đất mới của TP.HCM

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất mới, dự kiến áp dụng từ đầu 2026. Theo dự thảo, khu vực trung tâm TPHCM trước sáp nhập ghi nhận hệ số giá đất tăng tối đa 1,56 lần; Bình Dương cũ lên cao nhất 8,1 lần và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ là 3,78 lần.

Đánh giá tác động về mặt kinh tế xã hội, cơ quan này cho biết, việc xây dựng bảng giá đất không gây ảnh hưởng đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do tiền sử dụng đất các dự án bất động sản được xác định bằng phương pháp thặng dư.

Do đó, kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư dù cao hay thấp hơn giá đất tại bảng giá đất cũng không phải điều chỉnh theo giá đất tại Bảng giá đất theo quy định tại khoản 8 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 (sử dụng kết quả xác định được theo phương pháp thặng dư).

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, giá đất mới không gây ảnh hưởng đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Đối với các doanh nghiệp sản xuất, thương mại, dịch vụ, giá đất là một phần trong chi phí đầu vào của sản xuất, kinh doanh và dịch vụ, được xác định theo giá thị trường. Trong 12 trường hợp áp dụng bảng giá đất, có hai trường hợp ảnh hưởng đến chi phí đầu vào gồm: tính thuế sử dụng đất và tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất. Nếu giá đất tăng, thuế và tiền thuê đất sẽ tăng, làm tăng chi phí đầu vào.

Về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bảng giá đất áp dụng ổn định trong 5 năm theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nên việc điều chỉnh bảng giá đất không ảnh hưởng đến thu thuế đến năm 2026. Về tiền thuê đất, Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tỷ lệ % tính tiền thuê đất, từ 0,25% đến 3%. Khi giá đất tăng, tiền thuê đất hàng năm cũng sẽ tăng, nếu không điều chỉnh tỷ lệ thuê.

Cũng theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, có 12 nhóm có thể chịu tác động từ bảng giá đất mới, gồm:

- Người được bố trí tái định cư sẽ xác định được ngay giá đất nền tái định cư theo bảng giá đất điều chỉnh. Theo Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp này xác định giá đất cụ thể. Việc này tạo ra sự công khai, minh bạch và công bằng đối với việc thu hồi đất và bố trí tái định cư.

- Hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong đó, hộ dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại khu vực Bình Dương trước sáp nhập. Dù vậy, Sở cho rằng mức độ ảnh hưởng không đáng kể vì bảng giá vẫn bám sát mức phổ biến trên thị trường.

Đối với khu vực TP.HCM cũ, bảng giá dự kiến không làm thay đổi nhiều chi phí hành chính. Đất ở Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh hầu như giữ nguyên. Bên cạnh đó, giá đất nông nghiệp được đề xuất tăng theo khu vực đảm bảo hài hòa trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập.

Tương tự như trên, bảng giá đất mới trên địa bàn các phường, xã thuộc khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu cũng ảnh hưởng như khu vực TP.HCM cũ.

- Các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Về bản chất Bảng giá đất điều chỉnh có ảnh hưởng không đáng kể đến các đối tượng thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, vì theo Luật Đất đai năm 2013 các trường hợp này được xác định giá đất cụ thể (theo giá thị trường) nay được cập nhật vào bảng giá đất là phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM.

- Bảng giá đất điều chỉnh ảnh hưởng đến mức thu thuế sử dụng đất. Trước đây, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính theo công thức 0,03% x giá bảng giá đất x diện tích đất trong hạn mức. Tuy nhiên, theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bảng giá đất để tính thuế ổn định 5 năm, áp dụng đến hết năm 2026. Do đó, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không ảnh hưởng đến thu thuế phi nông nghiệp đến hết năm 2026.

Có 12 nhóm có thể chịu tác động từ bảng giá đất mới

- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Theo Luật Đất đai 2024, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tác động tích cực, giúp hạn chế tình trạng ghi giá chuyển nhượng thấp hoặc cao hơn so với thực tế. Điều này góp phần xóa bỏ tình trạng “hai giá” trên thị trường, tạo sự minh bạch trong quá trình chuyển nhượng và cung cấp dữ liệu quan trọng cho công tác quản lý đất đai.

- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Bảng giá đất điều chỉnh có ảnh hưởng đến lệ phí trong quản lý, sử dụng đất nhưng cập nhật đầy đủ phù hợp với tình hình thực tế, mặt bằng giá đất trên địa bàn TP.HCM

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Khi áp dụng Bảng giá đất điều chỉnh sẽ tăng mức phạt, do đó, có tác động theo hướng tích cực nhằm hạn chế việc vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.

- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

- Bảng giá đất điều chỉnh có ảnh hưởng đến trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, tác động này tạo sự công bằng cho các đối tượng sử dụng đất.

- Ngoài ra, bảng giá đất điều chỉnh có ảnh hưởng đến việc tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhưng cập nhật đầy đủ phù hợp với tình hình thực tế, mặt bằng giá đất trên địa bàn TP.HCM.