Do đâu giá căn hộ vùng ven ngày càng cao, vượt cả khu trung tâm?

Giá căn hộ vùng ven đang có xu hướng tăng cao

Vượt xa trung tâm

Giữa tháng 6 vừa qua, Masterise làm lễ cất nóc tổ hợp chung cư Masterise West Heights ở phường Tây Mỗ (Nam Từ Liêm, Hà Nội).

Dự án gồm 3.500 căn với giá trung bình 60 triệu đồng/m2. Đây là một trong những dự án hiếm hoi đang được triển khai thời điểm này ở Hà Nội.

Ngay bên cạnh, vào gần cuối tháng 6, MIK Group vừa tiến hành bàn giao căn hộ toà Imperia Smart City cho những khách hàng đầu tiên.

Dự án này là một hợp phần của khu đô thị Vinhomes Smart City, thuộc phân khúc cao cấp với mức giá giao dịch hiện từ 52-55 triệu đồng/m2.

Cách đó không xa, dự án The Matrix One (Nam Từ Liêm) của MIK Group đang rao bán giá 60-70 triệu đồng/m2. Mức giá này được cho là cao nhất trong số các dự án mới tại Hà Nội, ngang với các dự án trung tâm như Lancaster Luminaire đường Láng hay Green Diamond 93 Láng Hạ, quận Đống Đa…

Tại Hà Đông, dự án The Terra An Hưng cũng không nằm ngoài xu hướng tăng giá khi mức giá hiện đang dao động từ 34-36 triệu đồng/m2, tăng 11 triệu đồng/m2 so với thời điểm mở bán 2 năm trước.

Tại khu vực phía Đông, dự án Masteries Waterfront ở Gia Lâm cũng ghi dấu ấn đậm nét trên hành trình Bắc tiến của Masterise khi có mức giá 60 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo “Tiêu điểm thị trường bất động sản” mới được CBRE Việt Nam công bố, trong 6 tháng đầu năm 2022, tại Hà Nội có khoảng 8.200 căn hộ chung cư mở bán mới ra thị trường. Đáng chú ý, căn hộ cao cấp ở Hà Nội chiếm 55% tổng nguồn cung mới.

Đây là tỷ trọng cao nhất của phân khúc này tại Thủ đô kể từ năm 2011 đến nay. Về vị trí, khu vực phía Tây là khu vực đóng góp nhiều nguồn cung mới nhất với 53% tổng số căn mở bán.

Giá bán trên thị trường sơ cấp cũng được ghi nhận trung bình ở mức 1.872 USD (khoảng 45 triệu đồng)/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với mức giá cùng kỳ năm 2021.

Khách hàng dần chấp nhận

Đánh giá về thực tế này tại thị trường Hà Nội, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng câu chuyện giá căn hộ vùng ven cao hơn cả khu trung tâm tại Hà Nội cũng xảy ra tương tự như thị trường TP.HCM.

Tại TP.HCM, trong nửa đầu năm nay đón nhận số lượng sản phẩm nhà ở chung cư tăng cao đột biến so với cùng kỳ, đạt gần 13.000 căn. Tổng nguồn cung mới trong nửa đầu 2022 gần bằng nguồn cung mới cả năm 2021. Tuy nhiên, số lượng sản phẩm này chủ yếu tập trung ở các dự án lớn.

Tổ hợp chung cư Masterise West Heights ở phường Tây Mỗ (Nam Từ Liêm, Hà Nội) có giá trung bình 60 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, hiện nay, tại TP.HCM không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có thì nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán căn hộ ở thị trường TP.HCM tăng vọt.

Ông Kiệt cho rằng kịch bản này cũng đang diễn ra ở Hà Nội khi căn hộ giá rẻ từ cuối năm 2021 đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường.

Đặc biệt, giá căn hộ tại các quận vùng ven đang có xu hướng tăng cao, thậm chí ngang bằng và vượt xa khu trung tâm vì nhiều yếu tố.

Theo chuyên gia CBRE, các chủ đầu tư lớn có quỹ đất lớn, đầu tư hệ sinh thái hoàn thiện nên những dự án của họ khi đưa ra thị trường có sự hoàn chỉnh về tiện ích.

Bên cạnh đó, hiện nay hạ tầng kết nối những khu vực ở vùng ven Hà Nội với khu trung tâm ngày càng hoàn thiện, giúp cho việc di chuyển thuận tiện hơn rất nhiều nên nhiều người chấp nhận đi xa để có không gian sống tốt hơn.

Thực tế này cũng xuất phát từ sự mất cân đối về nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội.

“Thời gian vừa qua, nguồn cung trên thị trường ít nhiều có bị ảnh hưởng nên những chủ đầu tư lớn khi có quỹ đất lớn, định hình của họ là tạo ra khu đô thị hoàn chỉnh. Do vậy, mức giá họ đưa ra thị trường cao hơn so với những dự án trước đây cũng ở vị trí tương tự. Mà nền tảng giúp họ làm được điều đó là quy hoạch tổng thể, thương hiệu chủ đầu tư, và sự chấp nhận của khách hàng”, ông Kiệt nhận định.

Theo vị này, nếu như trước đây khách hàng khó chấp nhận mức giá cao tại một dự án độc lập cách xa trung tâm thì nay, cũng tại vị trí đó, nếu dự án đảm bảo các yếu tố về tiện ích, hạ tầng kết nối, uy tín chủ đầu tư và chất lượng sản phẩm thì khách hàng sẵn sàng chấp nhận đi xa để có một cuộc sống đảm bảo hơn.

Cũng theo chuyên gia CBRE, sự mất cân đối về nguồn cung nhà ở tại các TP lớn như Hà Nội và TP.HCM ngày càng rõ. Do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao nên hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Dòng tiền sẽ nằm ở các sản phẩm cao cấp, nhóm sôi động nhất chỉ nằm ở các nhà đầu tư có tài chính mạnh. Hiện nay, việc mua sản phẩm khoảng 3 tỉ trên thị trường thứ cấp cũng rất khó khăn vì ngân hàng đang quản lý chặt tín dụng.

Dự báo về giá nhà trong thời gian tới, ông Kiệt cho rằng trong ngắn hạn từ 6 tháng tới 1 năm, giá nhà sẽ không giảm, hoặc chỉ giảm khi xuất hiện phân khúc sản phẩm mới, và các nhóm nhà đầu tư làm nhà giá rẻ hơn.

Nguyên nhân là do các đơn vị phát triển hiện tại cũng phải đối mặt với nhiều vấn đề liên quan đến tín dụng.

Ông Kiệt cho biết dòng tiền vào bất động sản hiện tại bị kiểm soát khá chặt nên chi phí huy động vốn hiện đã tăng rất nhiều. Bên cạnh đó chi phí về lãi vay, chi phí xây dựng nguyên vật liệu, đặc biệt trong bối cảnh giá xăng dầu đang tăng thì giá mặt bằng chung nguyên vât liệu cũng sẽ tăng.

“Khi các chi phí liên quan đều tăng thì giá nhà khó giảm. Chủ đầu tư vẫn muốn phát triển và bán sản phẩm nhanh nhất nhưng vẫn phải đảm bảo lợi nhuận nên sẽ tạo ra xu hướng tăng giá bán, thậm chí còn phải đảm bảo bù đắp chi phí cơ hội trong suốt thời gian dài thị trường gặp trở ngại do dịch bệnh”, ông Kiệt phân tích.