Đất nền tăng giá trên diện rộng: chỉ là chuyện nhất thời?

Giá đất nền tại các quận huyện ven Sài Gòn đang sốt ảo?

Giao dịch căn hộ sụt giảm

Bước qua quý I/2017, thị trường căn hộ TP.HCM đang có dấu hiệu hụt hơi so với những quý trước đó. Những số liệu trong báo cáo thị trường căn hộ 2 tháng đầu năm của Hiệp hội bất động sản Việt Nam chỉ rõ, tại TP.HCM số lượng giao dịch thành công trong tháng 1/2017 đạt khoảng 1.400 giao dịch, giảm 3,4% so với tháng 12/2016. Qua tháng 2 lượng giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 900, giảm 35% so với tháng 1.

Báo cáo thị trường bất động sản TPHCM quý I/2017 của CBRE cũng cho thấy, thị trường căn hộ bán khởi đầu quý 1 một cách trầm lắng với sự suy giảm trong số căn hộ chào bán mới và số căn bán được trong tất cả các phân khúc, đặc biệt đối với phân phúc Cao cấp và Hạng sang.

Cụ thể, trong Quý 1/2017, thị trường đón nhận thêm 5.083 căn từ 21 dự án, trong đó có 6 dự án mới, giảm 44% theo quý và giảm 49% theo năm. Số căn bán được suy giảm với chỉ 6.051 căn hộ được tiêu thụ, giảm 47% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm trước.

Theo CBRE, sự sụt giảm này có thể xuất phát từ việc các chủ đầu tư đang điều chỉnh chiến lược, xem xét lại dự án. Dự báo, thị trường sẽ nhộn nhịp trở lại trong các quý tiếp theo khi lượng dự án chào bán sẽ tăng lên.

Giá đất nền “nhảy múa”

Khác hẳn với sự trầm lắng của phân khúc căn hộ, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM đang ghi nhận sự sốt nóng khắp trên diện rộng.

Khu Đông gồm quận Thủ Đức, quận 9 và quận 2 luôn là tâm điểm của cơn sốt đất nền. Giá bán đất thuộc khu vực này đang được đẩy lên chóng mặt.

Dọc các tuyến đường Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh, Bưng Ông Thoàn, đường Liên phường… đâu đâu cũng xuất hiện các bảng quảng cáo rao đất nền. Nhiều quán cafe nhỏ ven đường trở thành “trụ sở” di động của các nhân vân môi giới nhà đất.

Anh N, một môi giới đang “cắm chốt” dưới chân cầu vượt vòng xoay Nguyễn Duy Trinh cho biết, do sự phát triển nhanh chóng của hệ thống hạ tầng cũng như nhu cầu rất lớn của người mua nên giá đất nền khu vực này đang biến đổi liên tục. Cụ thể, một nền đất có diện tích khoảng 60m2 nằm cách đường Nguyễn Duy Trinh vài trăm mét cuối năm 2016 chỉ khoảng 20 triệu/m2 thì nay đang được rao bán với giá 28 triệu/m2.

Khảo sát giá bán trên tuyến đường Bưng Ông Thoàn nơi đang có nhiều dự án bất động sản lớn được xây dựng giá đất cũng tăng mạnh trung bình khoảng 25 – 30 triệu/m2, mặt tiền đường Liên Phường giá bán cũng tăng lên từ 30 triệu/m2…

Những tuyến đường giáp tỉnh Đồng Nai như Nguyễn Xiển, Phước Thiện… vốn được xem là vùng xa xôi hẻo lánh thì thời gian gần đây giá đất cũng được đẩy lên. Một dự án nằm sâu trong hẻm đường Nguyễn Xiển nhưng được rao giá 15 triệu/m2 và được dự báo có thể sẽ còn tăng lên. Theo một môi giới tại đây, sở dĩ khu này lên giá vì quỹ đất quận 9 ngày càng khan hiếm. Bên cạnh đó, khu vực này vừa xuất hiện thêm “một siêu dự án” đang được triển khai cũng là một nguyên nhân khiến giá giá đất được “ăn ké”.

Theo công bố nghiên cứu của Công ty DKRA, trong một thập niên qua giá đất nền khu Đông đã tăng từ 5 – 10 lần. Cụ thể, tại quận 9, giá đất nền đã biến động khá cao, từ mốc 3 - 6 triệu đồng mỗi m2 năm 2006 hiện nay đã chạm ngưỡng 18,5 - 32 triệu đồng mỗi m2. Trong suốt chu kỳ này, giá đất quận 9 đã bất ngờ vọt lên cao nhất vào giai đoạn 2015 - 2016, từ 15 - 23 triệu đồng mỗi m2 đã bứt phá lên ngưỡng 16 - 30 triệu đồng mỗi m2.

Cẩn trọng tin đồn

Không chỉ khu Đông, đất nền khu Nam và khu Tây Bắc TP.HCM và các tỉnh lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Long An cũng đang tăng mạnh. Lý giải về cơn “sốt” đất nền, nhiều chuyên gia phân tích nhiều nguyên nhân:

Thứ nhất, so với căn hộ thì đất nền vẫn là kênh trú ẩn an toàn, không bị mất giá. Ngoài ra, tâm lý muốn sở hữu một căn nhà riêng của người Việt Nam vẫn còn rât lớn nên phân khúc này được ưa chuộng.

Thứ hai, là do sự phát triển và đồng bộ mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng giao thông. Những khu vực được đầu tư bài bản về hạ tầng, sự hình thành các tuyến metro, các tiện ích trường học, bệnh viện, dịch vụ… xuất hiện sẽ đẩy giá đất nền tăng lên.

Ngoài ra, sự đổ bộ của các nhà đầu tư với các dự án bất động sản đẳng cấp về những khu vực này cũng khiến cho giá đất cũng được dịp ăn theo.

Tuy nhiên, chuyên gia khuyến cáo việc giá đất nền đang tăng quá nóng ở một số khu vực hiện nay đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ bị thổi giá. Sự xuất hiện ồ ạt của giới đầu cơ, đặc biệt là những người săn đất nền theo thông tin đón đầu quy hoạch, hạ tầng đang gây nhiễu thông tin và loạn giá bán.

Thời gian gần đây, những thông tin như chúa đảo Tuần Châu sẽ làm siêu đô thị tại Củ Chi, hay việc đề xuất các quận, huyện như Bình Chánh, Nhà Bè lên quận đã có những tác động không nhỏ tới thị trường đất nền khu vực này.

Theo Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty địa ốc Việt An Hòa, các nhà đầu tư phải cẩn trọng với những thông tin dạng đồn thổi như thế này. “Thông tin Tập đoàn Tuần Châu đầu tư dự án ở khu Tây Bắc đã làm cho đất ở đây tăng đến 15-20% trong khoảng hai tháng trở lại đây. Tuy nhiên yếu tố này chỉ mang tính nhất thời, các nhà đầu tư nên thận trọng”, ông Quang nói.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, từ thông tin tiềm năng cho đến khi đầu tư dự án là cả một quá trình rất dài, không thể chỉ trong một sớm một chiều. Ông lấy ví dụ, phải mất 23 năm thì Phú Mỹ Hưng mới hoàn thành xây dựng xong quỹ đất khoảng 400ha, Tập đoàn Tuần Châu với quỹ đất 15.000ha thì thời gian để hoàn thành đang là dấu hỏi lớn.

Để làm được dự án, trước hết chủ đầu tư phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đặc biệt là hạ tầng nối dự án với khu trung tâm thành phố, tốn không ít tiền bạc mà một mình chủ đầu tư không làm hết được. Do đó, các nhà đầu tư nên thận trọng nếu không muốn sa lầy vào cơn sốt giá ảo đang được tạo nên tại các quận huyện vùng ven.