Đằng sau mức giá “bỏng tay” của bất động sản TP. Thủ Đức

Giá tăng chóng mặt

Có lợi thế về vị trí cửa ngõ phía Đông TP.HCM, cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh, và cú hích mạnh từ khi được phê duyệt lên thành phố đã giúp bất động sản Thủ Đức trở nên cực kỳ sôi động trong những năm gần đây.

Đáng nói, bất chấp khó khăn do dịch bệnh Covid – 19 trong giai đoạn 2020 – 2021 và những bất ổn kinh tế hiện nay, giá nhà đất ở TP. Thủ Đức vẫn tăng mạnh ở mọi phân khúc. Sức nóng tăng giá lan toả từ tâm khu đô thị Thủ Thiêm đến mọi ngõ ngách những khu vực tiếp giáp với Đồng Nai, Bình Dương.

Nửa đầu năm 2022, TP. Thủ Đức liên tục xuất hiện những siêu dự án với giá bán “đỉnh” nhất từ trước đến nay. Trong đó, Masterise Homes là doanh nghiệp nổi bật khi liên tục tung ra thị trường các dự án có giá bán cao ngất ngưỡng.

Cụ thể, tháng 4/2022, doanh nghiệp này công bố dự án The Global City nằm dọc tuyến cao tốc TP. HCM – Long Thành (quận 2 cũ) với giá nhà liền thổ 400 triệu đồng một m2. Ngay sau đó, Masterise tiếp tục cho ra mắt dự án biệt thự khác tại phường Long Bình (quận 9 cũ) với mức giá gây choáng từ 250 – 270 tỉ đồng căn.

Một dãy nhà phố trên đường Đồng Văn Cống, TP. Thủ Đức

Theo số liệu của CBRE, trong quý 2/2022, mức giá chào bán sơ cấp trung bình ở thị trường TP.Thủ Đức là 145 triệu đồng/m2 đất đối với nhà phố (tăng 12,2% theo quý và 72,8% theo năm), 188 triệu đồng/m2 đất đối với biệt thự (tăng 42,9% theo quý và 88,6% theo năm), và 150 triệu đồng/m2 đất cho nhà phố thương mại (shophouse) (tăng 5,0% theo năm).

Không chỉ riêng phân khúc nhà phố, giá bán chung cư tại TP. Thủ Đức cũng liên tục nhảy vọt. Theo khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường, dự án căn hộ có giá thấp nhất hiện nay đang triển khai tại TP. Thủ Đức có giá trên 40 triệu đồng/m2.

Anh Vương, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm ở TP. Thủ Đức chia sẻ, giá bất động sản tại thành phố này tăng mạnh thời gian qua có nhiều yếu tố. Bên cạnh cạnh lợi thế sẵn như vị trí, hạ tầng thì giá nhà đất tăng mạnh do ảnh hưởng bối cảnh khó khăn của thị trường.

Cụ thể, nguồn cung khan hiếm do hàng trăm dự án không thể triển khai do vướng rà soát pháp lý những năm gầy đây. Chi phí phát triển dự án bị đẩy lên quá cao.

“Việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho mỗi dự án bất động sản thường rất dài. Doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản không chỉ mất chi phí cơ hội của vốn, mất chi phí lãi vay mà còn chịu thêm rất nhiều chi phí không tên khác làm cho giá thành lên quá cao”, anh Vương nói.

Tuy nhiên, nhà đầu tư này cũng thừa nhận, ngoài những yếu tố trên thì giá nhà đất TP. Thủ Đức có phần đang bị thổi phồng quá mức. Đặc biệt với phân khúc cao cấp, siêu sang.

Sự tăng giá này có phần ảnh hưởng từ “dư chấn” sau các vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, cùng tâm lý ưa thích đầu tư, đầu cơ phân khúc nhà liền thổ của người dân.

Nhà chục tỉ “phủ bụi” nhiều năm

Khảo sát thực tế, mặc dù giá bán vẫn nhích theo thời gian, song rất nhiều dự án nhà phố, biệt thự ở TP. Thủ Đức vẫn trong tình trạng “cửa đóng then cài” suốt nhiều năm.

Nằm liền kề với cảng Cát Lái, khu đô thị Phố Đông Village của chủ đầu tư Kiến Á là dự án nổi bật hơn cả tại khu vực. Khu đô thị này gồm nhiều dự án chung cư và nhà phố liền kề. Tuy nhiên, khi đi sâu vào dự án này, rất dễ nhận thấy hàng loạt căn nhà phố liền kề được xây dựng nhiều năm nhưng chưa có người về ở.

Một số căn dán bảng cho thuê, trong khi số khác do để trống nhiều năm nên một số hạng mục bị hư hỏng, cỏ dại mọc um tùm. Được biết, giá thuê mỗi căn biệt thự, nhà liền kề tại dự án này khoảng 20 – 25 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá bán mỗi căn nhà phố có diện tích 6x22, xây dựng 1 trệt, một lầu khoảng 13 tỉ đồng.

Nhiều căn nhà phố không người ở tại dự án Phố Đông Villge

Tình cảnh tương tự cũng diễn ra tại dự án khu đô thị Đông Tăng Long nằm trên đường Nguyễn Duy Trinh. Hàng chục căn nhà phố xây dựng ở khu đô thị này đã hoàn thiện nhưng không có người ở, để cỏ dại xâm lấn. Một môi giới cho biết, giá bán những căn nhà phố liền kề diện tích 5x20, được xây dựng kết cấu 1 trệt, 1 lầu đang có giá bán khoảng 7 tỉ đồng.

Một dãy shophouse có giá trị hơn 20 tỉ đồng mỗi căn thuộc dự án Lakeview City (An Phú, Quận 2) cũng để trống từ khi hoàn thành. Được biết, mức giá cho thuê một căn shophouse 4 tầng với diện tích 100m2 ở đây là khoảng 26-30 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, số lượng có người thuê không nhiều.

Một dãy nhà phố khang trang khác nằm mặt tiền đường Đồng Văn Cống (quận 2 cũ) cũng đang bỏ trống suốt nhiều năm nay. Ngay cả các căn nhà phố, shophouse nằm vị trí đắc địa bên trong khu đô thị Sala Thủ Thiêm dù đã hoàn thiện nhiều năm nhưng hiện nay cũng có không ít căn còn chưa có người về ở.

Trong khi đó, một đại dự án trên đường Nguyễn Xiển (quận 9 cũ) hiện cũng có hàng trăm căn biệt thự có già từ vài chục tỉ đến cả trăm tỉ đồng đã được xây dựng hoàn thiện nhưng chỉ một số ít có người vào ở hoặc cho thuê kinh doanh. Bên cạnh biệt thự, siêu đô thị này còn hàng chục khối chung cư hiện đã hoàn thiện nhưng phần lớn căn hộ đang để trống.