Con gà, quả trứng và thị trường nhà đất

Giao dịch nhà đất đã chậm lại đáng kể trong 6 - 9 tháng trở lại đây, một bức tranh trái ngược hẳn so với thời kỳ “huy hoàng” của cơn sốt trước đó.

Theo Realtor.com, đây là câu chuyện tương tự như “con gà và quả trứng”, bắt đầu với lãi suất thế chấp tăng vọt sau nhiều năm nhà đầu tư hưởng lợi từ nguồn tiền rẻ. Rào cản này quá lớn với cả người mua và người bán – vốn bị “khóa chặt” với căn nhà họ đang mua được hưởng mức lãi suất thấp từ nhiều năm trước đó. Chủ nhà không muốn bán bởi họ sẽ phải trả khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cao hơn khi mua nhà mới.

Do đó, ngay cả khi người mua sẵn sàng trả giá tốt hơn, họ cũng không có nhiều lựa chọn về nhà ở. Tại Mỹ, nguồn cung nhà mới lên sàn trong tháng 5 năm nay ít hơn 22,7% so với năm ngoái, trong bối cảnh lãi suất dao động khoảng 6%, cao hơn 1 điểm phần trăm so với năm 2022.

“Nhiều chủ sở hữu lo lắng về việc phải tìm mua một ngôi nhà khác, do đó họ tạm dừng bán nhà. Điều này thu hẹp nguồn cung và khiến người mua có ít lựa chọn hơn”, Danielle Hale, nhà kinh tế trưởng của Realtor.com, cho biết.

Ngoài việc hạn chế về lựa chọn, người mua còn phải đối mặt với tình trạng giá nhà vẫn neo ở mức cao, gây ảnh hưởng xấu đến túi tiền của họ cũng như hoạt động giao dịch trên thị trường.

Nhưng về trung và dài hạn, nếu lãi suất vẫn không giảm xuống thì giá nhà sẽ phải giảm để bù đắp chi phí cho chủ nhà. Mức giảm sẽ phụ thuộc vào từng khu vực địa lý và tình thế của chủ sở hữu. Nếu họ sử dụng đòn bẩy cao, thì áp lực trả nợ ngân hàng sẽ buộc họ phải bán căn nhà với giá thấp hơn. Khi đó, những điều tốt đẹp có thể đến với người mua biết chờ đợi.

Ông Hale nói: “Chủ nhà dường như đang đưa ra giá chào bán khá cao trong năm nay, nhưng lại sẵn sàng thương lượng nếu cần thiết”.

Áp lực về giá cả và lãi suất khiến thị trường nhà ở đang chững lại. Tại Mỹ, thời gian một ngôi nhà được chuyển nhượng thành công đã vọt lên mức 43 ngày, dài hơn 14 ngày so với năm ngoái.

Ryan Fitzgerald, đại lý bất động sản tại công ty Raleigh Realty ở Bắc Carolina, Mỹ cho biết: “Nhu cầu giảm nên số lượng nhà bán được cũng ít hơn, khiến lượng hàng tồn kho tăng lên và bắt đầu gây áp lực ngược trở lại về giá bán cho chủ nhà. Tuy nhiên, những ngôi nhà giá hợp lý vẫn được săn đón”.

Ông Fitzgerald cho biết: “Chúng tôi thấy nhiều ngôi nhà phải chào bán nhiều lần do đưa ra giá quá cao. Trong khi đó, người mua đổ dồn vào những căn nhà có giá cả và vị trí tốt”.

Các chuyên gia kỳ vọng thế lưỡng nan này sẽ bị phá vỡ khi nguồn cung nhà mới với mức giá hợp lý được bổ sung.

Ông Hale nhận định: “Trong bối cảnh hiện nay, người mua có thể cân nhắc những ngôi nhà mới thay vì nhà đã qua sử dụng”.

Lý do là chủ đầu tư các dự án nhà mới thường liên kết với ngân hàng để cung cấp lãi suất ưu đãi hơn cho người mua. Nhiều trong số họ còn sẵn lòng đưa ra thêm các chính sách chiết khấu khác cho khách hàng, khiến mức giá bán được giảm đáng kể.