Chỉ đạo mới đây của Chính phủ với Bộ Tài nguyên Môi trường, các tỉnh, thành phố là bình ổn giá đất năm 2011 để chống lạm phát đã khiến nhiều người vui mừng vì có thêm cơ hội được sở hữu nhà đất. Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực này cho rằng chủ trương này có thể đi vào thực tế nếu Nhà nước quyết liệt áp dụng các biện pháp bình ổn ngay từ khi giao dự án.
Ít tác động đến thị trườngLãnh đạo một doanh nghiệp kinh doanh nhà đất phân trần: Việc bình ổn giá nào cũng vậy thôi, nhưng giá đất trong đô thị luôn phụ thuộc vào vị trí - khả năng sinh lợi. Nhìn thấy khả năng sinh lợi lớn từ khu đất nào đấy thì người ta tìm cách mua được với mọi giá. Vấn đề đặt ra cấp thiết là hạ giá nhà ở xuống mà doanh nghiệp vẫn có lãi. Muốn làm được điều này thì phải hạ giá đất xuống. Thực tế, giá đất đền bù cho người dân thì theo khung, nhưng doanh nghiệp muốn có được khu đất ấy lại phải chi rất nhiều khoản không chính thức để bôi trơn. Tất cả chi phí rất lớn này cộng vào giá khiến cho giá nhà đất đến tay người dân bị đội lên cao.
Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Tổng hội xây dựng Việt Nam Phạm Sĩ Liêm cho rằng chủ trương bình ổn giá mới chỉ hướng vào bình ổn khung giá đất áp dụng để tính thuế và đền bù khi thu hồi đất. ông nói: "Vấn đề đặt ra ở đây khi các doanh nghiệp được giao mặt bằng kinh doanh họ không bị sức ép bình ổn nên vẫn tự ý làm giá. Chính vì vậy, việc bình ổn này không mang lại ý nghĩa thiết thực với người dân".
Theo nhiều chuyên gia, khung giá đất Nhà nước quy định trong năm 2010 so với năm 2009 không có gì khác biệt lớn. Tuy nhiên, nói như ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì khung giá đất này chỉ bằng 1/10 so với giá thị trường. Thực tế, ngay cả việc đấu thầu giá đất mà Nhà nước tổ chức cũng có khu đất được bán với giá 600 triệu/m2. Chính vì thế, việc bình ổn giá đất theo khung không có tác động tới sự giao dịch của thị trường bất động sản - nơi gắn liền với quyền lợi của người dân.
Như vậy, theo kiến giải của nhiều chuyên gia, bình ổn khung giá đất như vậy, chỉ có ý nghĩa trong việc tính thuế quyền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hay đấu thầu dự án. Và dây là cơ sở để thu thuế trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất hoặc tính đền bù cho dân khi bị thu hồi đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng.
Nên rạch ròi bình ổn từ khi giao dự án
Theo ông Liêm, bình ổn giá đất trong thực tế dù khó nhưng vẫn có thể làm được. Muốn bình ổn giá đất theo hướng giá hạ hợp lý trong thực tế, trước hết cần xác định nguyên nhân tăng giá đất. Thực tế, nguyên nhân của việc đẩy giá đất lên cao do cung ít, cầu nhiều. Nguồn cung ở đây được tính đến là quỹ đất của Nhà nước giao cho doanh nghiệp, người dân đi mua đất làm nhà, hoặc mua nhà do khan hiếm nên sẵn sàng trả giá rất cao. Người mua đã tính đến những lợi ích đắc địa của khu đất, hoặc với một số kẻ rửa tiền mua nhà đất bằng bất cứ giá nào để giữ tiền. Để làm cân bằng hai thái cực này, ông Phạm Sĩ Liêm cho rằng: "Cần phải có sự dự trữ đất, Nhà nước tạo ra đất sạch từ khi chưa có dự án. Sau đó đấu giá giao cho các doanh nghiệp thực hiện dự án theo quy hoạch. Nếu quy hoạch xây dựng khu thương mại thì đấu thầu với giá cao nhất, nhưng nếu để xây nhà bán cho người có thu nhập thấp thì giá đất thấp. Khi giá đất rẻ thì giá nhà sẽ rẻ, vì giá đất hiện nay chiến 50-70% giá trị trên giá nhà. Với giá đất làm căn hộ cao cấp thì giá cao hơn nhưng không thể...cao ngất ngưởng”.
Theo ông Ngô Trí Long (Viện nghiên cứu giá cả) giá đất thấp thì gây ra tình trạng đầu cơ, sử dụng đất lãng phí, nhưng với giá cao quá sẽ kìm hãm sự phát triển của kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, việc xác định mức giá là bao nhiêu là hợp lý cho mỗi khu vực đất đai, mỗi địa phương lại không đơn giản. Một mức giá có lợi cho xã hội được chấp nhận thì có thể coi đó là mức giá đất thích hợp, chứ không phải Nhà nước cứ “truy đuổi” một giá thật cao. Chẳng hạn thời gian trước đấu giá lên tới 600-700 triệu đồng /m2 đất là vô lý, ông Long nói.
Tâm lý người dân cho rằng có bình ổn giá thì giá đất, giá nhà họ mua sử dụng phải giảm. Hiện nay, nhà nước đền bù đất, sau đó giao cho doanh nghiệp họ san mặt bằng, bán nền giá đất đã lên trời rồi. “Nhà nước phải bình ổn được giá từ doanh nghiệp thì người dân mới có lợi”, ông Liêm nói.
Cafeland.vn - Theo ĐTCK
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland
Chia sẻ bài viết
Góp ý
