Chưa đề xuất áp dụng thuế suất 20% trên thu nhập chịu thuế khi chuyển nhượng bất động sản

Theo đó, trong chiều 31/7 tại buổi họp về dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) do Phó Thủ tướng Chính phủ Hồ Đức Phớc chủ trì và được Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn trình bày định hướng mới về xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đã tiếp thu ý kiến của các doanh nghiệp, hiệp hội với các nội dung chính:

- Giữ nguyên cách thu thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%/giá trị giao dịch hiện nay, trường hợp giá giao dịch thấp hơn giá sàn nhà đất. Tuy nhiên hiện nay đang thiếu cơ sở pháp luật về “giá sàn nhà đất” của các địa phương.

- Chưa đề xuất áp dụng thuế suất 20%/thu nhập chịu thuế khi chuyển nhượng bất động sản.

- Chưa đề xuất áp dụng thu thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ bất động sản khi chuyển nhượng bất động sản như dự thảo Đề án Luật (trước đây), mà cần tiếp tục nghiên cứu có lộ trình khoảng 5 năm khi có đủ điều kiện thì mới xem xét đề xuất.

- Đồng thời, tiếp tục nghiên cứu có thể nâng mức giảm trừ gia cảnh cá nhân lên trên 20 triệu đồng/người và người phụ thuộc lên trên 7 triệu đồng/người.

Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) chưa đề xuất áp dụng thuế suất 20%/thu nhập chịu thuế khi chuyển nhượng bất động sản. Ảnh minh họa - MD

Trước đó, tại Dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến, một điểm đáng chú ý là quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Cụ thể, nếu xác định được giá mua bất động sản và các chi phí hợp lý, thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải nộp sẽ được tính bằng 20% lợi nhuận. Trường hợp không xác định được giá mua, thuế thu nhập cá nhân sẽ dao động từ 2% đến 10% giá bán, tùy thời gian nắm giữ.

Lo ngại xung quanh đề xuất thu thuế 20% lãi chuyển nhượng nhà đất

Giới chuyên gia lo ngại đề xuất thu thuế 20% lãi chuyển nhượng nhà đất hoặc theo thời gian nắm giữ có thể sẽ làm giảm sức cầu trên thị trường.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc dịch vụ Nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM cho rằng, nếu so sánh giữa việc áp thuế 2% trên giá chuyển nhượng (hiện hành) và đề xuất 20% trên lãi thực tế, thì mục tiêu thứ nhất sẽ là tăng thu ngân sách, vì trong đa số trường hợp sẽ cao hơn so với hiện tại, đồng thời phản ánh đúng lợi nhuận thực tế hơn.

Mục tiêu thứ hai là tạo sự công bằng về thuế, vì người có lợi nhuận cao sẽ nộp thuế cao hơn.

Nhìn xa hơn, mục tiêu thứ ba là chính sách có thể được xem như công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế đầu cơ nắm giữ bất động sản và thúc đẩy giao dịch minh bạch hơn. Đây là những mục tiêu tích cực, có thể có lợi cho thị trường trong dài hạn.

Nếu thu thuế 20% lãi chuyển nhượng nhà đất có thể tác động đến thanh khoản thị trường.

Tuy nhiên, theo bà Giang, hiện thị trường vẫn chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường, phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan,…dẫn đến khó khăn khi áp dụng thực tế.

Ảnh hưởng thứ nhất có thể tác động đến thanh khoản thị trường, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắt nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp.

Ảnh hưởng thứ hai có thể không phải là tác động trực tiếp, việc áp thuế mới sẽ dẫn đến việc thuế cao hơn, khi người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu, thì gánh nặng thuế này sẽ đẩy sang người mua, có thể dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao. Điều này làm khó khăn hơn trong việc tiếp cận tệp người mua nhà ở thật.

Do vậy, để áp dụng chính sách này hiệu quả, theo bà Giang cần phải có 2 yếu tố là hạ tầng và lộ trình.

Về hạ tầng, cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua, giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan. Hơn nữa, cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường. Ngoài ra, chính sách này cần sự đồng thuận cao từ người dân, vì việc xác định phần lãi sẽ dễ dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau.

Trong khi hệ thống dữ liệu hiện nay vẫn còn phân tán, giá chuyển nhượng bất động sản đang dựa vào việc khai báo trên hợp đồng mua bán giữa người mua và người bán, giá thực tế giao dịch có thể cao hơn, do đó phương án đánh thuế theo phần lãi có thể gây khó khăn trong triển khai, dẫn tới khiếu nại hoặc thất thu ngân sách.

Về lộ trình, cần lộ trình đánh giá lại tính hiệu quả về mặt thực thi và điều chỉnh nếu cần thiết, nên có sự thí điểm tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Sau khoảng 2 tới 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình. Đây là vấn đề cần được lên chiến lược kỹ càng từ các cơ quan chức năng trước khi đưa ra thị trường.