Chông chênh những khoản tiền chênh

Theo văn bản số 1178/SXD-TTr về việc xây dựng nhà ở chung cư cao tầng tại ngõ 259 Yên Hòa (Cầu Giấy) do Sở Xây dựng gửi UBND quận Cầu Giấy ngày 3/2/2015, Công ty CP Thanh Bình Hà Nội (chủ đầu tư) chỉ được xây dựng 12 tầng (không tính tầng hầm) cho mỗi tòa nhà.

Để phục vụ bán hàng, nhân viên Maxland cung cấp một bộ hồ sơ pháp lý dự án bao gồm: GPXD (19 tầng nổi), Quyết định giao đất của Tp. Hà Nội…nhưng không xuất hiện GPXD bổ sung. Đáng chú ý, là bảng hàng và tiến độ đóng tiền mua căn hộ dự án mà Maxland áp dụng từ 6 – 15/8.

Cái lý của người bán

Bảng giá giao thô dự án N02 – 259 Yên Hòa (gồm 2 block nhà cao 12 tầng) cho thấy có tổng cộng 32 căn hộ được Maxland phân phối với đủ mức… phí dịch vụ. Trong đó, đa số các căn được bôi đỏ (đã có khách vào hợp đồng hoàn tất) đều có phí dịch vụ từ 198 tới 544 triệu đồng/căn.

Điểm đặc biệt, các căn dạng này nhất loạt bỏ trống phần diện tích thông thủy (?) Đơn cử, căn 501 tầng 5 thể hiện mức phí dịch vụ là 198,1 triệu đồng (ngày đặt cọc 11/8). Ở tầm trung, căn 708 (tầng 7, căn góc Đông Nam – Tây Nam) "đòi" phí dịch vụ 488 triệu đồng. Cao vút tầm, là một số căn 103,6m2 được áp dụng phí dịch vụ hơn 725 triệu đồng.

Ngoài ra, phải kể tới rất nhiều chi tiết đáng chú ý trong tài liệu bán hàng mà nhân viên Maxland cung cấp. Khoảng 40% trên tổng số 32 căn còn lại (chưa có giao dịch) đều bỏ trống mục đơn vị bán hàng. Trong khi những căn đã ghi nhận giao dịch lại có nhiều tên viết tắt như ML, NM, AD. Điều này không loại trừ khả năng "bán hàng chung" của nhiều đơn vị phân phối trong cùng thời điểm.

Dự án đang được rao bán tới tầng 10, nhưng không ít mối lo về loạn giá chênh, bấp bênh thủ tục pháp lý?

Chưa hết, theo người của Maxland, tiến độ đóng tiền áp dụng sản phẩm dự án này như sau: Ký đặt cọc căn hộ 50 triệu đồng, Sau 5 ngày từ ngày đặt cọc: thanh toán tiền phí dịch vụ (tức là khoản tiền chênh tương ứng với từng căn); Sau 7 ngày (kể từ ngày đặt cọc 50 triệu đồng) sẽ đóng đợt 1 (30% tổng giá trị căn hộ)…

Tất cả các đợt đóng tiền (7 đợt) đều tính trên giá gốc 22 triệu đồng/m2. Đối chiếu bảng giá giao thô, Thượng đế nếu muốn sở hữu một căn hộ "sắp bàn giao", sẽ buộc phải trả thêm 2,5-8 triệu đồng mỗi mét vuông. Đương nhiên, trước đó là khoản phí dịch vụ từ ngót 150 tới hơn 720 triệu đồng "chảy" vào túi nhà phân phối (không có bất cứ phiếu thu, chứng từ nào – nhân viên L của Maxland khẳng định).

Thấu hiểu khách hàng như Maxland

Sau khi giải thích cặn kẽ về mức phí dịch vụ "thực chất là tiền chênh mua suất từng căn hộ", cũng như độ sốt nóng của dự án do khách hàng mua rất đông (!), môi giới của đơn vị phân phối thuộc liên minh sàn G5 cho biết: "Dự án này bán chênh mà anh. Giá gốc chỉ 22 triệu đồng/m2. Thanh toán mức chênh không có phiếu thu anh ạ. So với những dự án chưa ra hợp đồng mua bán, chưa xây (nhưng vẫn có tiền chênh) thì mình (chỉ khách hàng) mới sợ nộp tiền chênh mà không biết có nhận được nhà hay không. Còn dự án này thì yên tâm… nộp tiền chênh vì sẽ được nhận nhà như bình thường, dự án hiện đã làm tới tầng 10…"

Mở rộng câu chuyện "bán chênh", L. lấy dẫn chứng thực tế ở dự án 219 Trung Kính (quận Cầu Giấy). Theo đó, Maxland thời gian gần đây cũng tham gia bán hàng dự án Central Point Trung Kính thông qua những bản hợp đồng góp vốn nhưng khách hàng vẫn phải đóng tiền chênh (!)

"Không biết bao giờ dự án này mới ra hợp đồng mua bán. Như thế mới đáng lo cho khách. Vì thế, em cũng ít khi hướng khách vào dự án 219 Trung Kính. Lý do, kể cả sau khi đóng tiền chênh, trong trường hợp muốn đi kiện cáo cũng không thể vì tiền chênh "không về đâu"…".

Củng cố lại độ chắc chắn cho khoản tiền chênh nhiều trăm triệu đồng mà khách phải trả (phí dịch vụ lẫn giá thực tế phải trả cao hơn hẳn giá gốc), nhân viên Maxland phân tích: Dự án đã làm được 10/12 tầng. Hợp đồng mua bán nêu bàn giao vào quý III/2016. Nhưng đó là tính tiến độ thi công từ thời dự án 19 tầng. GPXD vẫn là 19 tầng. Anh yên tâm đầu năm 2016 là bàn giao ngay. Anh quyết nhanh đi, bên em bán hàng nhanh lắm".

Về vấn đề pháp lý dự án 259 Yên Hòa trong thời gian bán hàng hiện tại, Ls. Phạm Trưởng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thiền Quang & Cộng sự, nhìn nhận: "Theo nguyên tắc, nếu văn bản được ban hành bởi cùng một cơ quan (ở đây là Sở Xây dựng Hà Nội) có nội dung trước "vênh" với nội dung sau, thì phải áp dụng nội dung sau. Trong GPXD luôn ghi chi tiết có hiệu lực trong 12 tháng mà không triển khai khởi công thì sẽ bị thu hồi.

Đã có văn bản điều chỉnh từ Sở Xây dựng (công trình chỉ được xây 12 tầng nổi) thì chủ đầu tư phải xin điều chỉnh GPXD còn 12 tầng. GPXD là một dạng văn bản pháp lý, chỉ có hiệu lực trong một thời điểm không gian cụ thể.

Không phải vì từ cao hơn xuống thấp đi mà không phải xin. Giả sử dự án chưa được cấp GPXD bổ sung, thì dự án chưa đủ điều kiện pháp lý bán hàng, xét theo góc độ quản lý Nhà nước. Kể cả khi bán xong, thiếu GPXD, dự án vẫn bị coi là chưa hoàn tất thủ tục"