Choáng với giá chung cư mở bán Hà Nội: Không còn mức 50 triệu/m2

Mặt bằng giá căn hộ toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2.

Theo đó mức giá căn hộ tại khu Tây xấp xỉ 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông chạm mức 56 triệu đồng/m2. Việc các dự án thuộc phân khúc trung cấp được thay thế dần bằng các dự án cao cấp, hạng sang đã kéo mặt bằng giá trung bình của chung cư tăng mạnh nhất từ năm 2021 đến nay.

Những dự án cao cấp ở vị trí đắc địa được chào bán với giá từ 100 triệu đồng đến hơn 200 triệu đồng/m2.

Có thể kể đến như: dự án Noble Crystal tây Hồ quy mô 850 căn hộ có giá gần 250 triệu/m2; dự án Skyline Westake quy mô 150 căn hộ có giá gần 110 triệu/m2; dự án The Wisteria quy mô 840 căn hộ có giá 75 triệu/m2; The Gloria quy mô 110 căn hộ có giá gần 140 triệu/m2; Lumi Hanoi quy mô gần 4.000 căn hộ có giá gần 89 triệu/m2; The Matrix One 2 quy mô 740 căn hộ có giá gần 130 triệu/m2; Lumiere EverGreen quy mô 2.294 căn hộ có giá gần 92 triệu/m2; QMS Top Tower quy mô 490 căn hộ có giá gần 90 triệu/m2; BRG Diamond Residence 662 căn hộ có giá gần 98 triệu/m2; The Victoria có giá gần 80 triệu/m2.

Trên thị trường thứ cấp Hà Nội, việc tăng giá diễn ra ở hầu khắp khu vực từ trung tâm đến ngoại thành, mức tăng từ 20-25%. Ở khu vực xung quanh vành đai 3 chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn những khu vực xa trung tâm.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý II vừa qua, giá rao bán chung cư tại một số dự án trên thị trường có sự tăng giá cao, gồm: Khu đô thị Royal City tăng 33%; The Pride 33%, Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 32%; Vinhomes West Point tăng 28%.

Một số khu đô thị đã cũ như Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%; khu chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên có mức tăng 20%...

Dù giá neo cao, nhưng theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, trong tháng 7/2024 giao dịch sơ cấp và thứ cấp vẫn tăng tại 2 đô thị lớn tại Hà Nội.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, giao dịch chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội tăng cao trong tháng 7 là do xu hướng khách hàng muốn hoàn tất giao dịch trước tháng Ngâu. Bên cạnh đó, nhu cầu tăng mạnh cũng thể hiện nhu cầu mua nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao tại Hà Nội. Khi giá chung cư mới liên tục tăng cao, nhiều khách hàng có xu hướng lựa chọn chung cư chuyển nhượng với giá cả hợp lý hơn, đặc biệt là tại những đại đô thị mới đi vào hoạt động, đầy đủ tiện ích.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội cho rằng, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ.

Ngoài ra, luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.

Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng.

Hiện trong quý II/2024 vừa qua, Savills ghi nhận không có nguồn cung căn hộ mới dưới 45 triệu đồng/m2. Kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm.

Do đó, theo bà Vân, trong thời gian ngắn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế, giảm 34% theo quý và 25% theo năm với khoảng 2.700 căn vào quý II/2024. 98% nguồn cung đến từ các dự án hiện tại, hầu như không có dự án mới.

“Tuy nhiên, nhìn vào nguồn cung trong tương lai tại Hà Nội, có khoảng hơn 100.000 căn hộ mới từ năm 2025 trở đi, cao gấp 10 lần so với nguồn cung chào bán hiện tại. Hơn nữa, các sản phẩm này chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Khi nguồn cung căn hộ ở ngoại ô được cải thiện, giá bán tại khu vực này sẽ khó duy trì khả năng tăng nhanh như hiện tại”, bà Vân nhận định.