Chính sách giảm tiền sử dụng đất vẫn còn “khoảng trống”

Mới đây, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết có hiệu lực từ 1/1/2026.

Chính sách giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở được kỳ vọng sẽ giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân

Áp lực tài chính được hạ nhiệt

Một trong những nội dung đáng chú ý là người dân chỉ phải nộp 30-50% chênh lệch giá đất khi chuyển đổi đất ao vườn, đất nông nghiệp sang đất ở, thay vì mức 100% như hiện nay. Mức ưu đãi này áp dụng đối với diện tích trong hạn mức giao đất theo quy định, được kỳ vọng sẽ giảm đáng kể rào cản tài chính khi người dân có nhu cầu cầu "lên thổ cư".

Ông Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, từ khi áp dụng Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất mới, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở nhiều địa phương tăng mạnh. Người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và thổ cư. Họ không còn được giảm theo tỷ lệ như trước, dù trên đất đã có nhà ở từ lâu.

"Điều này khiến nhiều gia đình gặp khó khăn trong việc hợp thức hóa đất ở, nhất là khi nhu cầu tách hộ, xây nhà mới tại các địa phương vẫn rất lớn", ông Tuấn nói. Đồng thời đánh giá quy định mới là bước điều chỉnh cần thiết để cân bằng giữa mục tiêu quản lý và khả năng chi trả của người dân.

Dẫn chứng cụ thể, ông Lê Quốc Kiên - Chuyên gia tư vấn bất động sản cho biết, nếu một hộ dân chuyển mục đích 100 m2 đất vườn tại khu vực có mức chênh lệch giá đất là 10 triệu đồng/m2, thì theo quy định cũ, số tiền phải nộp lên tới 1 tỷ đồng. Với chính sách mới, khoản tiền này được giảm 70%, chỉ còn khoảng 300 triệu đồng. Mức giảm này được ông Kiên cho sẽ giúp giảm áp lực tài chính và tạo cơ hội cho người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất để an cư.

Không mở “cửa” cho đầu cơ

Dù mang tính hỗ trợ rõ nét cho nhu cầu an cư, chính sách mới vẫn được thiết kế để tránh bị lợi dụng cho mục đích đầu cơ, phân lô bán nền. Theo ông Kiên, ưu đãi giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất và gắn với hạn mức giao đất ở tại địa phương. Những lần chuyển mục đích tiếp theo, người sử dụng đất sẽ phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giá. Trong khi diện tích đất được giảm tiền chuyển đổi quá nhỏ so với quy mô đầu tư để có lợi nhuận của họ.

Theo quy định mới, người dân chỉ phải nộp 30 - 50% chênh lệch giá đất khi chuyển đổi mục đích sang đất ở thay vì mức 100% như hiện nay.

Ở góc độ pháp lý, ông Phạm Thanh Tuấn cũng cho rằng quy định cũng được thiết kế theo hướng phân loại rõ ràng, hạn chế nguy cơ bị lợi dụng để đầu cơ, trục lợi chính sách. Việc gắn mức ưu đãi 30 – 50% với hạn mức giao đất ở tại từng địa phương góp phần bảo vệ đúng nhóm người có nhu cầu thực, vừa ngăn chặn tình trạng "gom" đất nông nghiệp để chuyển mục đích hàng loạt nhằm hưởng chênh lệch.

Vẫn còn những “khoảng trống” chính sách

Tuy vậy, do phạm vi áp dụng việc giảm tiền chuyển đổi khá hẹp, ông Tuấn lo ngại trường hợp hộ gia đình có nhiều con, cần chia tách đất để ổn định chỗ ở lâu dài vẫn có thể gặp khó khăn, bởi số lần được giảm giới hạn.

Bên cạnh đó, ông Lê Quốc Kiên lưu ý rằng dù được giảm tới 70% tiền chuyển mục đích, số tiền thực tế người dân phải nộp hiện vẫn cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (1/8/2024). Nguyên nhân là do bảng giá đất mới tại nhiều địa phương như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM đã tăng mạnh từ vài chục đến vài trăm phần trăm sau khi bỏ khung giá đất, trong khi giá đất nông nghiệp vẫn ở mức thấp, kéo theo khoản chênh lệch lớn.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến nghị các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng cần chủ động tìm hiểu kỹ quy định về hạn mức giao đất ở của địa phương để có phương án tính toán diện tích chuyển đổi phù hợp, tránh phát sinh chi phí cao ngoài dự kiến.

Đặc biệt, ông Tuấn lưu ý, sau khi Nghị quyết có hiệu lực, những trường hợp đã được tính hoặc đã nộp tiền sử dụng đất từ ngày 01/8/2024 nên chủ động liên hệ với cơ quan thuế để được hướng dẫn việc rà soát, tính lại tiền sử dụng đất (nếu thuộc diện áp dụng), nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng quy định hiện nay vẫn chưa thực sự sát với thực tế sử dụng đất của người dân. Nhiều gia đình tích lũy đất vườn qua nhiều giai đoạn, hoặc phát sinh nhu cầu chuyển đổi theo từng thời điểm khác nhau, tùy khả năng tài chính và nhu cầu nhà ở của các thế hệ. Việc chỉ cho phép hưởng ưu đãi một lần khiến chính sách chưa giải quyết triệt để khó khăn, đặc biệt với những hộ có nhiều con, cần chia tách đất để ổn định chỗ ở lâu dài.