Chỉ số chứng khoán và tỷ lệ thất nghiệp dự báo ra sao về thị trường nhà ở Hồng Kông?

Bất chấp suy thoái kinh tế, giá nhà ở Hồng Kông vẫn tăng. Số liệu thống kê chính thức cho thấy giá nhà chung cư, tính đến tháng 9 năm 2020, chỉ giảm 3,6% so với mức cao nhất lịch sử. Với sự bùng nổ của Covid-19, doanh số bán căn hộ sơ cấp giảm 41,2% so với cùng kỳ năm ngoái trong chín tháng đầu năm nay, nhưng tổng lượng giao dịch không bị ảnh hưởng nặng nề, chỉ giảm 8,7% theo năm.

Nhiều người đã đặt câu hỏi này trong nhiều năm, “đâu là chỉ số tốt nhất để dự báo giá nhà ở Hồng Kông?” Trước đây, Knight Frank đã tiến hành nghiên cứu về việc giá nhà ở Hồng Kông thay đổi như thế nào theo nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm thanh khoản của hệ thống ngân hàng, chính sách của chính phủ, tỷ lệ thế chấp, nguồn cung nhà ở, lạm phát, GDP và chỉ số Heng Seng (HSI) - chỉ số chứng khoán quan trọng nhất của Hồng Kong, chỉ số này được tính theo cách trung bình hóa tổng giá trị của các công ty Trung Quốc giao dịch trên sàn chứng khoán.

Tuy nhiên, chỉ có HSI cho thấy mối tương quan cao với giá nhà ở trong dài hạn, những động thái của nó trước giá nhà từ 3 đến 6 tháng, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở đại chúng. Với việc Hồng Kông chứng kiến một số sự kiện kinh tế xã hội gần đây, Knigth Frank đã tiến hành nghiên cứu sâu hơn về giá nhà ở và chỉ số HSI phát triển như thế nào trong giai đoạn này.

Sau khi Mỹ áp thuế 25% đối với danh sách hàng hóa nhập khẩu của Trung Quốc vào tháng 8 năm 2018, HSI đã giảm 10,4% trong giai đoạn từ tháng 8 đến tháng 10 năm đó và giá nhà ở theo đó giảm 5,1% trong hai tháng tiếp theo.

Trong thời gian bất ổn xã hội liên quan đến dự luật chống dẫn độ, chỉ số này đã giảm 9,9% trong giai đoạn từ tháng 6 đến tháng 8 năm 2019, trong khi giá nhà ở đại chúng giảm 2,5% trong hai tháng sau đó.

Năm nay, chỉ số HSI sụt giảm đáng kinh ngạc 13,7% trong sáu tháng đầu tiên trong bối cảnh Covid-19 và nền kinh tế đang xấu đi. Tuy nhiên, giá nhà ở đại chúng vẫn ổn định cho đến nay, chỉ giảm 1,6% trong hai tháng sau đó.

Còn thất nghiệp thì sao? Do sự bùng phát của Covid-19, tỷ lệ thất nghiệp ở Hồng Kông đã tăng nhanh chóng trong những tháng gần đây. Tỷ lệ này hiện ở mức 6,4%, không chỉ là đỉnh cao mới kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu mà còn là mức cao nhất trong 16 năm. Trên thị trường ngày càng có nhiều người lo ngại rằng tình trạng thất nghiệp ngày càng trầm trọng có thể dẫn đến việc giá nhà ở Hồng Kông giảm đáng kể, vì nó có thể đe dọa khả năng chi trả và thậm chí dẫn đến phá sản và tịch thu nhà.

Để điều tra những khả năng đó, Knight đã xem xét mối tương quan giữa tỷ lệ thất nghiệp và giá nhà ở Hồng Kông, tập trung vào các giai đoạn sau cuộc khủng hoảng tài chính châu Á (1998-1999), đại dịch Sars (2003) và cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu (2008-2009).

Họ thấy rằng giá nhà ở đại chúng tại Hồng Kông có mối tương quan nghịch chặt chẽ với tỷ lệ thất nghiệp trong cả ba giai đoạn, với độ trễ từ một đến hai tháng. Tuy nhiên, mối tương quan như vậy không tồn tại giữa tỷ lệ thất nghiệp và giá nhà ở phân khúc sang trọng.

Với việc chính phủ thực hiện Chương trình Hỗ trợ Việc làm (ESS) trong khuôn khổ Quỹ Chống dịch bệnh từ tháng 6 đến tháng 11 năm nay, tình hình đã trở nên phức tạp vì các công ty đã tham gia ESS phải là các công ty không tạo ra giá trị thặng dư trong thời gian trợ cấp. Tuy nhiên, gần đây một số công ty đã chọn chấm dứt kinh doanh mà không tham gia ESS, đẩy tỷ lệ thất nghiệp nói chung một lần nữa kể từ khi triển khai ESS.

Dựa trên phát hiện về mối tương quan giữa tỷ lệ thất nghiệp và giá nhà ở tại Hồng Kông, sự gia tăng tỷ lệ thất nghiệp gần đây có khả năng dẫn đến việc giá nhà ở sẽ tiếp tục giảm trong quý 4 của năm.

Nếu chúng ta thấy giá nhà ở giảm hơn nữa trong thời gian tới, điều đó không chỉ xác nhận những phát hiện tương quan mới giữa tỷ lệ thất nghiệp và giá nhà ở mà còn hỗ trợ kết quả tương quan trước đó giữa HSI và giá trong dài hạn.