Chi phí đầu vào leo thang, giá nhà liên tục phá đỉnh

Theo Bộ Xây dựng, trong quý 1/2026, thị trường bất động sản đang có những tín hiệu tích cực khi hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng và tạo điều kiện tăng thêm nguồn cung mới. Tuy nhiên, thị trường cũng đang chịu áp lực không nhỏ từ biến động địa chính trị, áp lực lạm phát, tỷ giá, chi phí xây dựng (nguyên vật liệu, logistic) gia tăng và nhất là mặt bằng lãi suất.

Trong quý đầu năm, cả nước có 30.857 giao dịch căn hộ, nhà ở riêng lẻ và 108.998 giao dịch đất nền. Tồn kho bất động sản khoảng 29.860 sản phẩm, gồm 10.496 căn hộ chung cư, 10.474 nhà ở riêng lẻ và 8.890 lô đất nền.

Đáng chú ý, giá căn hộ chung cư mới mở bán tiếp tục tăng cao do chi phí vật liệu và tài chính tăng cao. Tại Hà Nội, giá trung bình đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, còn TP.HCM ở mức khoảng 112 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ mới mở bán tiếp tục xu hướng tăng do chi phí đầu vào leo thang.

Số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng ghi nhận giá bán căn hộ tăng vọt ở 2 thành phố lớn. Knight Frank ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ đạt trung bình 4.078 USD/m2 (khoảng 107 triệu đồng) tại TP.HCM, tăng 11,8% theo năm và 4.274 USD/m2 (khoảng 112 triệu đồng) tại Hà Nội, tăng 38% theo năm trong quý 1/2026, chủ yếu nhờ nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp.

Tại TP.HCM, nguồn cung mới vẫn hạn chế, chủ yếu đến từ các dự án cao cấp, trong khi khu vực TP.HCM mở rộng ghi nhận nguồn cung từ phân khúc nhà ở giá phải chăng. Dù lãi suất vay mua nhà tăng, nhu cầu vẫn duy trì tích cực nhờ các chính sách hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư, qua đó cải thiện tỷ lệ hấp thụ. Trong thời gian tới, nguồn cung dự kiến tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp tại khu vực trung tâm, trong khi các khu vực lân cận cung cấp dự án nhà ở giá phải chăng hơn.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới ổn định, dẫn dắt bởi các dự án cao cấp, đẩy mặt bằng giá lên mức cao mới. Tuy nhiên, mức giá tăng nhanh đã làm chậm lại tốc độ hấp thụ, với nhu cầu dịch chuyển sang phân khúc trung cấp.

Trong trung hạn, giá căn hộ tại cả hai thị trường được kỳ vọng tiếp tục tăng khi nhiều dự án mới triển khai, dù yếu tố khả năng chi trả và tâm lý người mua sẽ đóng vai trò then chốt.

Ông Alex Crane, Giám đốc điều hành của Knight Frank Việt Nam dự đoán giá bán sẽ tiếp tục tăng trong năm nay, chủ yếu là do nguồn cung từ phân khúc thị trường cao cấp. Số lượng căn hộ bán ra sẽ chịu áp lực lớn hơn trong năm nay do chi phí vay tăng. Tuy nhiên, nhu cầu từ người mua ở phân khúc thị trường tầm trung và bình dân vẫn rất mạnh mẽ.

Đưa ra giải pháp thời gian tới, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, xây dựng trình Ban Bí thư ban hành Chỉ thị về “Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển, quản lý thị trường bất động sản trong giai đoạn mới”; tập trung nghiên cứu, hoàn thiện hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình Chính phủ.

Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường đôn đốc, hướng dẫn, triển khai thực hiện cấp mã định danh đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất để sớm hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thúc đẩy giải ngân Chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; đẩy mạnh giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi; theo dõi, chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Các tỉnh, thành khẩn trương, chủ động rà soát, đánh giá đầy đủ nhu cầu nhà ở trên địa bàn (nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhà ở cho người lao động,…). Đồng thời, hoàn thành việc thành lập Quỹ nhà ở địa phương; tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản, nhà ở; chuẩn hóa dữ liệu lên hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản.

Cơ quan quản lý địa phương cũng cần theo dõi sát diễn biến thị trường, kịp thời áp dụng các giải pháp đồng bộ nhằm kiểm soát, điều tiết, đảm bảo thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Công tác kiểm tra, thanh tra được tăng cường để chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các vi phạm trong hoạt động kinh doanh, môi giới bất động sản.