Cạnh tranh bằng... "tiền chênh"?

Bảy tháng đầu năm 2015, khắp thị trường địa ốc Hà Nội ngập tràn dự án ra hàng, công bố mở bán. Xưa cũ (nằm thoi thóp, thi công cầm chừng thời gian 2014 trở về trước), hay tươi mới (khởi công, ký kết hợp tác phát triển và phân phối chính thức với các đối tác khác nhau) đều chung một mẫu số:

Giá thành cạnh tranh trong cùng phân khúc sản phẩm; nhiều ưu đãi khuyến mãi (đặt cọc, thanh toán, tặng nội thất, hỗ trợ vay tín dụng) và thông tin màu hồng về tiến độ thi công, bàn giao hoàn thiện.

Từ "chênh thấp"

Tới nay, một trong nhiều dự án NƠTM "đắt sô" nhất vẫn là cụm HH1, HH2A, HH2B Linh Đàm (Doanh nghiệp Xây dựng số 1 Điện Biên làm chủ đầu tư). Tháng 4, HH1 được hàng loạt đơn vị sàn tham gia phân phối sản phẩm với đủ… mức chênh suất căn hộ. Quảng bá về mức chênh "hấp dẫn", Hưng Việt Land phát đi thông báo: "Bán căn hộ chung cư HH1 Linh Đàm giá rẻ, chênh chỉ từ 5-80 triệu đồng/căn". Trên website của đơn vị này cho thấy, mức giá gốc căn hộ dự án cũng rất đa dạng: tầng 2-4,12A (tầng 13), 17-20 giá gốc 15 triệu đồng/m2; tầng 5-16 giá 15,5 triệu đồng/m2; tầng 21-28 giá gốc 14,5 triệu đồng/m2…

Thị phần môi giới địa ốc bước vào chu kỳ cạnh tranh bằng... sự minh bạch?!

Tháng 8, qua bàn tay của sàn Âu Lạc, hơn 400 căn hộ và kiốt của HH2B, HH2C Linh Đàm được cộng thêm vài trăm triệu tiền chênh vào hóa đơn thanh toán gửi tới khách hàng. Chi tiết, thấp nhất là mức chênh 40 triệu đồng/căn cho căn penthouse HH2B diện tích chưa tới 46m2 (tổng giá gần 632 triệu đồng). Trái với căn penhouse "giá bèo", sản phẩm kiốt ngay gần kề (HH2C) có giá chênh lên đến 1,7 tỷ đồng (ô góc Đông Bắc; 40m2; giá gốc 30,3 triệu đồng/m2). Không tự tin công khai như vậy, những dự án "vàng" được đội quân phân phối âm thầm tư vấn tới từng khách hàng riêng lẻ (để đảm bảo an toàn cho sàn lẫn chủ đầu tư? – PV). 219 Trung Kính sẵn sàng "rỉ tai" khách về tiền chênh 3 triệu đồng/m2 nếu đồng ý khớp giao dịch. Hay Pandora 53 Triều Khúc là những nét chấm phá thực tế nhất về dạng thức tư vấn mới của các sàn, cá nhân môi giới về tiền chênh – một thuật ngữ "nhạy cảm" với từng dự án giữa thời điểm bung hàng, huy động vốn.

Tới không thu phí bán hàng

Ít tháng trước, không ít sàn giao dịch sử dụng thuật ngữ "phí tư vấn" như một cách nhằm tạo doanh thu riêng cho đơn vị. Điển hình, như TBKD đã phản ánh, là khoản tiền 30 triệu đồng/căn phụ thu phí bán hàng (chưa VAT) do đơn vị bán hàng thu trực tiếp từ khách (dự án căn hộ bình dân 89 Phùng Hưng, Hà Đông thời kỳ tháng 5 vừa qua được Phú Tài Land phân phối).

Tuy nhiên, lý giải phần nào cho thực trạng đó là "tính chất sản phẩm chưa thực sự thuyết phục người mua (chưa hoàn thiện dự án, hoặc quá khứ "bất tín" của chủ đầu tư, chênh cao) nên thanh khoản thấp-nhà phân phối cực chẳng đã mới dùng tới những hạ sách trên", nhà đầu tư tên Hoàng Huy nhìn nhận.

Vào thời kỳ mới, đặc biệt từ tháng 7 tới nay, một số dự án (trung, cao cấp) đã không còn đi vào vết xe đổ của thị trường phân phối. Thay vào đó, là đua nhau khẳng định độ chuyên nghiệp ngay khi trao quyền bán hàng cho các đơn vị trung gian.

Điểm nhanh, Capital Garden 102 Trường Chinh (Kinh Đô TCI làm chủ đầu tư) đang cấp tập bán số lượng căn hộ cao cấp còn lại của dự án với giá gốc (27,94 triệu đồng/m2 đã gồm nội thất, chưa VAT).

Dự kiến bàn giao tháng 12/2015, bộ phận bán hàng của chủ đầu tư khẳng định: "Thời gian trước, dự án được giao cho G5 phân phối. Tuy nhiên, bên chủ đầu tư đã kết thúc hợp đồng với G5 từ tháng 9/2014. Vì vậy, muốn mua thì mời khách hàng đến trực tiếp Kinh Đô TCI. Mức giá nêu trên là giá vào hợp đồng, không có bất cứ khoản phụ thu nào khác như phí tư vấn, phí bán hàng".

Mới ra mắt thị trường, GoldSilk Complex Vạn Phúc (Hà Đông) hiện được Siêu thị dự án và An Việt Hưng phân phối. T, một nhân viên của sàn An Việt Hưng tiết lộ, "STDA đang tạm ngừng tham gia phân phối nên bên em trở thành phân phối độc quyền dự án. Anh yên tâm, sàn An Việt Hưng cam kết bán đúng giá gốc của chủ đầu tư, không thu phí môi giới hay bất kỳ loại phí nào khác đối với khách hàng…"

Tương tự, VPLand (phân phối trực tiếp Imperia Garden) quảng cáo về độ chuyên nghiệp của mình: "Cam kết không chênh, không thu phí của khách hàng, hỗ trợ làm các thủ tục vào tên hợp đồng mua bán trực tiếp".

Ngay cả đơn vị trực thuộc VPBank (bảo trợ tài chính dự án) cũng lên tiếng về cam kết "không chênh, không thu phí của khách" đã cho thấy sự cần thiết của tính minh bạch, công khai trên thị trường địa ốc đã lan tới cả… nhà băng.